一
站在四月的第一天看，2025的第一季度堪称票房大片。
，人事调整，单价地王，千人开盘，百亿售罄，年报大餐等密集涌现，近乎集齐了地产黄金年代最有流量的新闻元素，时隔多年让地产再次拥有了扬眉吐气的感觉。
单就地王来说，舞台的主角属于国央企。
3月28日，成都， 建发4.12万元/㎡拿下金融城三期地块，溢价率106%，这是成都首宗楼面单价超4万元的地块。
几个小时后，杭州， 建发8.8万 /㎡刷新杭州记录，溢价率115%。
3月18日，北京，中海地产在海淀树村以10万 /㎡楼面价创造北京记录。
2月25日，上海，静安区国资委旗下公司16万元/㎡拿下一个袖珍地块，这是全国单价地王的最新天花板。
看到地王四面开花的现象，其实有点心情复杂。
市场形势大好时，外行看中总价地王，因为它更有肌肉感，冲击力十足。但令人感伤的是，伴随它的往往是调控的升级、舆情的躁动与冲动的惩罚。
市场忐忑不安时，内行在意单价地王，因为它更有信心含量，胆量和态度指标拉满，每一个百分点的溢价率的抬升，都能对外输出一种叫做解套的神奇力量。
此时此刻，单价地王正在变成一个正能量的意识形态词汇。
二
但是，相比单价地王，我更中意千人级的开盘与百亿级的售罄。
如果说单价地王是故事的开始，那么开盘售罄才是故事的高潮。一个只有开始没有高潮的故事，是令人遗憾的。
十天之前，北京海淀功德寺双地王正式开盘。 和樾望雲与和樾玉鳴，前者是越秀与华润操盘，后者是越秀与绿城操盘，它们仅仅在一分钟内就联手杀死了悬念。
偏重于中小户型的和樾望雲大卖85亿元，而大户型的和樾玉鳴大卖405 套，超过了67亿元。
千人参与，合计逾150亿的开盘认购额，放眼全国，也是一股市场强心针，更是一个现象级的地王范例。
去年十一月，功德寺地块隆重上市，绿城率先被幸运击中，传说越秀北方区域总董毅随后坐到了绿城举牌人的位置，再次被运气垂青，拿下第二幅地块。
越秀是最大赢家。在越秀的进京故事里，这不是运气第一次发挥神奇的作用，但是，运气只能解释开头，无法解释高潮。
海淀神一样的楼市地位与价格倒挂，肯定是开盘大卖巨大的推动力，但是，在单价十万+的水平线上，产品力的贡献注定不能缺席。
三
四天前，越秀地产在上海开了一场董事长亲自站台的越秀好产品标准发布会。本地同行说，这是越秀最新产品观的首秀，放在上海而不是大本营广州，显示越秀正在从地方龙头国企向全国头部房企切换。
其实，它在哪里办不重要，重要的是，它的产品观在哪里兑现。
在海淀功德寺双子星的营造过程中，越秀选择与绿城和华润强强联手，三方分工明确，各司其职。在我看来，这就给另一个越秀主导操盘的昌平新款产品——星耀未来留出了更多发言的空间。
这个1.8容积率、全洋房的新规产品，在功德寺双子星的光芒下，已经悄然完成了蓄客准备，即将正式上市。它的价格只有功德寺双子星的近一半，但是却更能代言此刻越秀最新的产品观。
原因很简单。
它是越秀地产星汇系产品在北方市场的第一次实战测试。对越秀地产来说，这是在北京昌平南这样一个对好房子新规拥抱更彻底的区域市场中，第二次证明自己的机会。
上一次是位于昌平南的越秀星樾，在毫无价格倒挂的背景下，它首开的300多套房实现了77 天开盘售罄的市场记录，其外部渠道的交易占比也被控制在如此低的水平，以至于它在越秀地产内部被公开表扬。
但是，不比不知道，新规下的好产品正在整顿区域市场。
半个月前，我实地探访了星耀未来，一个普通的工作日下午，售楼处的洽谈区里人数很多，样板房里甚至显得拥挤。
它的满配理念在收纳系统上表现的非常明显，而诸多小空间的细节处理显得很务实，性价比很高，既能让人感觉到，在需求侧，越秀对地缘客户需求的了解抵达了一个新层次，同时也很明显，这是一个在供给侧真正吃透了好房子规划新规的新一代产品。当走出示范区后，我已经觉得开盘大卖只是一个时间问题。
一位越秀客研的朋友对我说，越秀地产的产品系打造，会首先从成功的项目里归纳成功因素，再做一些固化，不完全像同行那样，由集团主导新造一个产品系出来，再全国推广。星耀未来有近千套可售房源，最大户型132 ㎡，最小92 ㎡，价格五万+，这是一个非常真实、主流的市场面积段，它非常适合承担越秀地产最新的好房子标准进行量产测试的角色。
这让我想起了另一个有类似路径的房企，金茂。
去年三月，金茂也高调升级了自己的产品线金玉满堂。此后数月，璞系与棠系产品，在成都、西安、天津几个二线城市与北京大杀四方，主力护航了金茂在城市排行榜上的回归。
去年金茂，今年越秀，看来，主动更新产品观的房企，都会有好运气。
在中，越秀地产在北京的投资能力已经经过了三年时间的验证，它把200亿元花在了客户最厚的地方。但是投资的兑现精度，一定会逐步反馈在代表案例的营销与交付中。
再正确的投资，也可能败于营销与量产。一个完整的进京故事里，就应该有这种严肃的新闻组合。
四
但是，让问题变得复杂的是，全国楼市从二线开始逐步向一线城市蔓延，出现了两个特征：
1，告别限价（北京是指导价），这意味着开发商的定价能力需要重新矫正，无论是营销的技术层面，还是心理层面，也就是说，不限价时，你很可能因为高估市场，从而支付了高额代价。
2，新一代规划标准的好房子，已经正式登场。与过往的旧产品相比，新款产品优势过于明显，它要让以前的房子都支付一次「好房子税」。
开发商与消费者正在集体面临这个全新的挑战时刻。
杰总自己的体感是，北京楼市的这个进程还没有像杭州、广州那样激进、快速，北京楼市的消费者，还没有在心理上完成转变，很多人还处在温水煮青蛙的阶段，尚未大面积觉醒。
但是，好房子行情，势不可挡，它终将取代旧秩序，用新玩法来拯救这一届房地产。
当年日本就曾经出台过一套保新房的战略组合拳，关键内容比如出台房屋品质提升战略、变相歧视二手房、缩短存量房折旧年限等非常相似。没有任何悬念，今天我们就走在同样的一条路上，这是一个无需怀疑的阳谋。
3月31日晚，住建部出台了国家标准「住宅项目规范」，今年5月1日起正式实施。这将是一份影响深远的新文件，它的影响力会在未来五到十年引发越来越大的资产涟漪，逐渐波及每个家庭。
但是，它也是一份最容易被低估的文件。所以，未来机会会留给那些有准备的房企。
至少，我在越秀广州的两个项目上看到了，也在越秀北京的最新项目上看到了。四月第一天， 越秀地产又在新一线的杭州单日斩获两个核心地块，其中一块溢价率高达58%，决心很大。
这些陆续出现的个案，以及在上海发布的好房子标准，只是越秀地产集团对好房子行情的解题思路之一。成功的元素会被提炼、归纳，然后就是不可避免的复用、创新，也许2025年我们就能看到越秀地产更多的代表案例浮出水面。
那个时候，就是 好房子的奇点时刻全面到来的时刻。
那些牌桌上的玩家要想不下牌桌，就得确保自己有各自的操作预案，好房子税将从认知变成现实，影响到每个人与每个地产公司的资产负债表。
好房子税，你准备好缴纳了么？
