重磅消息来了：最近，上海市规划和自然资源局官网披露
徐汇斜土社区C030301单元127b-23地块完成协议出让！
这块地，也就是最近传得沸沸扬扬的577亿徐汇东安新村地王中的一部分，6.62万方的体量，仅仅只能算得上是其中的“一块小蛋糕”，就卖了足足83.5亿元。
艳姐算了下，这块地的综合成交楼板价达到了12.6万元/㎡，对比全国单价地王绿城小米地块13.1万元/㎡便宜了些许，却刚刚好和去年12月底成交的宸嘉龙华西路地块几近持平。
而剔除掉不小于3274㎡的社区级公共服务设施来计算，127b-23的可售楼板价已经达到了13.3万元/㎡，同样和宸嘉龙华西路地块几近持平。
不过，相较于颇为昂贵的成交价，这块地出炉更重要的两大意义是：
1、传闻中的世界级地王东安新村，终于正式起航了！
虽然已经有一块地单独出让，但是细算下来，东安新村至少还将诞生未来的中国大陆新地王！甚至依旧可以挑战世界新地王！
2、徐滨新房，或将全面迎来18万+甚至是20万+的超级顶豪时代！
毕竟，就在昨天，徐滨最后一个限价项目、联动价仅14.3万/㎡的能建·西岸誉府开盘即磬了。
艳姐恰好就在现场， 312 套房源，干出了 850 组认筹，783人入围， 下午2点开始选房， 到下午6点出头，刚叫到509号就已经顺利清盘：
47.68亿！大约四个小时一把清盘。
平均一小时11.9亿。
艳姐只能说，平时外出买菜的也要个把小时。人家卖房速度比我买菜还快。车还没开到家，看看群聊天，居然已经清盘了。
可惜的是，艳姐没能成为 这312位业主中的一员。
虽然拿到了238号，有机会参与选房，但不幸的是，抢白菜一样的选房速度下，到艳姐时，已经没有艳姐做了三天三夜攻略收藏的房源了…… 1分钟的紧急博弈时间里，实在没办法像其他购房者这样，吃了秤砣铁了心，老子无论如何都打新。艳姐，最终只能无奈弃号。
但是，产品执念已经不重要，重要的是，人家就是香，就是能一把清盘。
看看一旁的东安新村，错过这个14.3万/㎡的徐滨，以后再想入场，难度飙升了……
01
又是上海地产！
5天超200亿锁定徐滨+杨浦新江湾！
谁将成为最后赢家？
3月19日时，东安新村控规调整才正式获批，短短不到一周的时间，首宗地块就已经在3月26日进行了协议出让，上海新枫安企业发展有限公司被锁定为意向企业。
这家陌生的企业背后，站着的是上海巨无霸国企上海地产和徐汇城更，其旗下的徐汇城更，握有上海新枫安的全部股权。
在这宗地之前，上海地产旗下的上海城更刚刚在3月21日以协议方式以123.5亿元锁定杨浦新江湾两宗宅地。
也就是说，在短短5天时间内，上海地产旗下成员公司已经以超200亿巨额资金，先后在断供多年的杨浦新江湾、以及正当红的徐滨，摘下了多宗钻石地块。
东安新村的这口热汤，由上海地产来抢先喝下，算不得稀罕事。
这个结果，对于很多有意向的房企来说，甚至留下了诸多想象空间。
毕竟观察过去这几年，上海地产手中不少高能级的地块都在后续通过上海联交所挂牌交易方式进行了转让，典型如黄浦滨江的绿发浦江园，就是前两年绿发通过上海联交所从上海地产手中收过来的；再比如同样在徐汇的招商·海上清和玺，当初也是上海地产和徐汇城更协议方式拿下后又转让给招商蛇口的……
也因此，这宗首发地块的最终归属，或许暂时还要打上一个问号。
但基本可以确定，按徐汇和上海对这里的重视程度来看，最后的开发商必然不容小觑。
02
保“中国大陆新地王”
争“世界新地王”
就像我们开头说的，这次的127b-23地块对于整个东安新村来说，仅仅只能算得上是一道开胃小菜。
统共规划了7宗地的东安新村，完全称得上是一个超级综合体，这里规划了商住、医疗、教育等非常完整的生活服务体系，更是涵盖了3宗涉宅用地。
这3宗地规划了足足约60万的总建面，包含了约5.46万方的商业、约5.01万方的办公、约7.74万㎡研发、以及：
合计约41.83万方的住宅。
去掉其中占了大约2万方的社区公共服务设施，实际可售的住宅总体量大约是39.82万方。
值得注意的是，此次已经在做协议出让的127b-23也是其中最小的一块地，另外两宗地不排除同样会以协议形式出让。
那么如果按12.6万方/㎡的综合成交楼板价来算，未来略大一些的127b-24地块差不多将正好达到100亿的出让价。
至于总体量达到了45.51万方、也是商办研业态所在的125-31地块，光是看27.3万方的计容住宅，就价值约344亿元。
此外，10.47万方的商办按3万/㎡的楼板价来计算，大约是31.4亿元，7.74万㎡的研发按2万/㎡的楼板价，大约是15.5亿元。
也就是说未来125-31地块的出让总价大约能有391亿元，直逼400亿！
要知道中国大陆的总价地王纪录，还是2020年香港置地拿下西岸金融城地块时创下的，但也不过310.5亿元——对比看，光是125-31的住宅部分，就已经注定超过这个数额。
也就是说，剩下的两宗地未来无论如何出让，东安新村都注定将打破310.5亿的纪录，诞生出中国大陆总价新地王！
如果剩下的两宗地打包一起出让，大约500亿人民币的出让总价，也将打破此前恒基兆业夺下香港中环新海滨3号地块时的508亿港元！依旧可以刷新世界纪录！
简单来说，东安新村目前的确定状态是：
保中国大陆新地王，争世界新地王！
03
徐滨全面迎来超级顶豪新时代！
全力迈向20万+？
东安新村就在香港置地的西岸金融城附近，两个新旧地王之间仅仅只隔了一个正大乐城和徐滨最后一个限价项目——中能建的能建·西岸誉府。
西岸誉府的售罄，叠加东安新村的起航，也将最近市场对于徐滨的期待值推上了一个全新的高潮：
这意味着徐滨在此刻，正式迈入新征程！将全面迎来超级顶豪新时代！
基本可以肯定的是，目前，整个徐滨都在全力迈向20万+。
遥想去年香港置地启元入市时，就是17.8万元/㎡的单价，而当时新天地的全国销冠盘中海顺昌玖里也不过只有17.2万元/㎡。
对标看新天地，排在金字塔尖的翠六已经在去年卖到了21万元/㎡，而目前来看，价值认知还在不断拉升的徐滨，迈入20万+也是迟早的事。
说直白点，如果不是此前还有限价地块的存在，或许早在去年，徐滨就已经能够全面跟上新天地的步伐。
甚至从某种程度上来说，徐滨走到今天这个高度，其实是从很多地块的拆迁开始就已经注定的，整个上海都对这里的发展寄予了厚望。
依旧有望冲击世界地王的东安新村，是在大约半年前完成的动迁。
也是从这个动迁起笔开始，这里就注定不凡，这是上海有史以来体量最大的单地块一次性征收，足足涉及了6057证，在册的户籍人员都达到1.5万人左右。
然而如此大规模的动迁，从启动到6054证成功签约、达成99.95%的签约比例，仅仅只花了短短5天时间。
而这样高效率的动迁速度，被大家默契地归功为：
来自巨额拆迁资金的推动力量。
举个简单的例子，东安新村的拆迁中，有一位坐拥9套总面积近560平私房的神秘住户，以大约14.6万元/㎡的拆迁单价分到了约8200万元人民币……
当时整个东安新村的拆迁总建面大约在31.21万方，以14.6万元/㎡的标准计算，光是总的拆迁补偿款就超过了450亿元，整体投入的拆迁成本更是远超想象。这样的情况下，最终三块地总出让地价逼近600亿也算是合情合理。
简单来说，从拆迁伊始，这里的地价就注定高企，而地价则在很大程度上决定了未来房价。
事实上，从各方面情况看，从拆迁到出让地价，东安新村的定价站位，就都是全面向宸嘉龙华西路看齐的。
龙华西路在2023年完成拆迁，一套约51平的房子动迁后最终拆迁户可以到手约742万元，也就是说每平米收储成本达到14.5万元——和东安新村几乎持平。
而东安西村首宗地块的协议出让价格，显然也是参考了此前龙华西路成交价，未来售价估计也会充分对标。
容积率仅1.5的宸嘉龙华西路目前已经蓄势待发，初步的设计方案也已经出炉，将做高低配产品打出差异化，推出117-360平的洋房、高层、叠加、联排。
此外，还有绿城小米地王作为参考，前段时间，这里公布案名为“潮鸣东方”，定位为绿城30周年的一号作品，计划将在二季度入市，将推主力建面约270-300平的大户型，仅有120套房源。
不管是绿城还是宸嘉，都是做顶豪的熟手，比如目前潮鸣东方的设计方案也已经相当惊艳，未来必然也会充分做高溢价。
目前看来，这两个项目的价位，保守估计都至少要在18万+，规划了别墅的宸嘉龙华西路，低密产品价格基本将直奔20万+。
今年黄浦18.9万元/㎡的嘉里金陵华庭入市时，所有人都在翘首观望。
因为大家都知道，这个项目的入市表现，或将成为今年顶豪市场热度的一个判断基准。
最终，嘉里金陵华庭首批次158套房源当日开盘3小时就全部售罄，总销售达到了92.34亿元，这个成绩也让很多同行悬着的心缓缓放下。
如果说，嘉里金陵华庭算是整个上海顶豪市场的风向标，那么未来绿城和宸嘉的最终定价如何、又能受到多大的市场追捧，也将成为未来整个徐汇滨江的信心基点和价值锚点。
未来东安新村可以在一手市场卖到多少？后续的两块地如果直接进入招拍挂市场热度将如何？都将和这两个项目的表现息息相关。
当然，距离这些答案揭晓已经不再遥远。
作为中国大陆单价地王和总价地王纪录的保持者，当下正在迈入新时代的徐滨，还在等待着继续破纪录。而全新的中国大陆总价新地王，也即将再度在这里诞生！
主编：张艳
责编：Nanako
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