从最新官方数据中，我们似乎捕捉到一个极为明显的信号：自去年四季度以来，楼市看似向好的势头，如今竟有些后继不足，颓势渐显。
先来看两个关键数据。
第一，能反映市场真实变化的二手房价格。2月份，全国各城市房价跌幅面再度扩大。65个城市二手房环比下跌，仅有两个城市持平，而上涨的城市寥寥无几，只有深圳、海口、成都这3个城市。
第二，上海从去年10月起，二手房价格连续上涨，甚至还时不时领跑全国，可到了2月居然转而下跌。同样从去年10月开始，二手房价格连涨的北京也出现了滞涨的情况。目前，四大一线城市里，只有深圳房价还在坚挺上涨。
从数据层面看，上海和北京2月二手房成交量不仅不低，甚至堪称优秀。中原地产数据显示，2025年2月，上海二手住宅成交1.54万套，同比增长124%，环比微降4.3%；北京全市二手房累计网签11876套，相比1月环比下调4.8%，但对比2024年2月却大涨87.6%。两座城市相较于去年同期春节月都实现了大幅上涨，上海成交量更是还在荣枯线以上。
可在这种情况下，为什么一个转跌一个滞涨呢？除了开头提到的整体有点后继乏力外，这和具体成交结构关系重大。就拿上海来说，量涨价跌的背后，成交主力竟是老旧小户型房源，优质高价房成交少得可怜。
网上房地产数据显示，2月全市二手房套均成交面积仅80.6平方米，远低于其他月份，已接近14个月以来的最低点。面积段数据也能佐证，2月90平以下成交占比明显增加，达66.3%，较之前增加3.6个百分点，特别是50平以下占比增加2.6个百分点。
总价段方面，200万以下成交占比增加。这意味着2月二手房价下跌，主要是单价更低的老旧小户型房源成交比重大幅增加导致的，也揭示出上海市场已极度分化，核心区二手房价格坚挺，外围区房子却持续下跌。
诸葛找房最新一周数据显示，上海挂牌二手房房源中近60%的调价房源都在降价，且基本都在外围区。所以，外围区老旧小户型成交占比一增加，上海二手房价格就下跌；核心区成交占比上升，价格就会企稳甚至上涨。北京的情况也类似。
虽说上海2月房价转跌，但其实在过去三年楼市全面深度调整中，上海可是相当抗跌的。像之前广州、深圳房价猛跌，北京跌幅也较大时，上海整体均价也就象征性地跌了一下。上海统计局数据显示，商品房销售面积从2021年见顶后逐步下降。
不过去年四季度，一线城市中率先抬头的就是上海二手房成交量，全年实现两连涨，回暖迹象明显。从月度成交量来看，去年四季度，上海二手房成交量开始大幅增长。3月份前半个月网签总成交数已达近4年来峰值。
市场预测，3月成交量可能会突破三万套，价格也可能再次转涨。但不管是2月转跌还是3月可能转涨，都无法预测上海房价后续走向。因为决定上海房价的核心因素是宏观环境、预期和信心。
像北上广深这类城市，本质上并不缺购买力，能影响楼市行情的主要是信心和预期。这也是深圳供需矛盾一直存在，过去三年房价却不断下跌的原因，同样也是京沪这类富豪扎堆城市过去几年跟随大趋势下跌的原因。
而信心与预期又取决于全国宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。中国老百姓的就业、收入和经济预期在2025年能否有边际性改善，是决定一线城市楼市能否彻底筑底回暖的关键。目前形势可不乐观，地方债和房地产这两大难题仍未彻底解决。
国家统计局公布的去年12月房地产相关数据显示，新建商品房销售面积和销售额都在下降，态势仍未止住。央行数据也显示，去年全年住户部门中长期贷款增量继续创下新低。所以，一线城市仍未摆脱调整周期，尽管上海房价看似在震荡企稳中，但持续性仍面临考验。2月，全国大中城市二手房价格跌幅面扩大，说明调整仍是当下主流。
不过我们也能判断，就像对深圳楼市的判断一样，对于京沪楼市，早晚会涨，这是由它们的经济发展、产业人口竞争力基本面决定的，但核心地段和远郊区会有明显分化。至于上涨的节点，由于宏观经济和就业回暖势头不好判断，所以难以确定。要是后续大环境改善，一线城市楼市触底反弹，那肯定是毫无悬念的事。家人们，对于楼市走向，你们怎么看呢？快来评论区聊聊。
