小阳春变大阳春，3月份可能要冲击3万套。
房价普涨还没到来，只有部分区域开启上涨模式。
其中竟然有联洋。
2024年联洋华丽家族成交单价10-11万之间，近期有套成交轰动市场，达到了11.6万/平米。
149平的三房卖到了1735万。
据联洋本地中介反应，去年底联洋平均成交均价10.2万，现在已经达到10.8万。
不仅价格上涨了5%以上，成交速度也在加快。
只要挂牌价比去年高5%以内，几乎出来几天就卖掉。
一时间联洋又炙手可热。
但是去年大家不这么说啊，去年联洋被按在地上摩擦。
都在报道联洋暴跌40%，中产纷纷逃离。
很多专家也出来分析，说联洋房龄太老，遭到了中产客户抛弃。
怎么这么快就反转了？
今年房价率先反弹的区域、小区，不少都是环二之前讲过的“假性下跌”。
联洋、前滩的一房、大虹桥在反弹，都有假性下跌成分。
具体大家可以看看这篇文章（《联洋房价暴跌，国际社区真的会持续没落吗？》），简单来说：
真性下跌，是地段价值持续性走低、区域供需关系永久性变化。
假性下跌，是区域短期供需失衡，供需正常后会逐渐恢复。
2022年以来全上海都跌，联洋跌的更厉害，几乎跌了40%。
联洋比别的区域多跌的部分，就是假性下跌。
2020-2021年联洋房价大涨，9万多直接涨到了15万。
后来上海全部下跌，联洋肯定也跌。
联洋跌更多，是因为主力客户被别人抢走了。
联洋的主力买家是陆家嘴的金融精英，2021年后他们发现了更好的产品。
2021年，杨浦、虹口、闸北内环进入新房供应高峰。
仅2021-2022两年，这三个区域就上市新房超过20次，供应新房5746套。
如果当时浦西内环没这些新房，大家还能捏着鼻子12万、13万买联洋。
大家很快就发现，这些新房开车到陆家嘴比联洋还快。
单价比联洋低2万多，房龄比联洋新，又是浦西内环，通勤又比联洋方便。
傻子才高价接盘联洋。
没人接盘，联洋只能进一步崩掉，获得了超跌机会。
环二之前预测过，浦西新房供应结束了，联洋可能会反弹。
假性下跌都有回调机会，上面这张截图就是当时的预测。
看到联洋房价反弹，有粉丝发了上面这张图片给环二，夸环二预测的准。
不小心又骄傲了一下。
其实还没完全应验，杨浦滨江、中兴路还有不少新房，可以让子弹再飞一会儿。
但是也在部分应验，虽然这些地方还有新房，但是新房涨价了啊。
新房贵了，分流效应当然下滑。
之前杨浦、虹口的新房，三房几乎都1000-1200万左右。
现在内环三房都得1400万以上。
新房涨了，联洋却暴跌了40%。
2022年联洋仁恒河滨城15万，浦西内环新房11万多。
2024年底联洋仁恒河滨城10万，浦西内环新房12万多。
攻守易形。
且不说联洋能不能抢到浦西客户，原有主力客群能留下来一部分，原来的超跌也会抹平。
联洋可能没抢到浦西客户，却抢到了浦东郊区新房客户。
之前浦东的房价格局是，联洋三房2000万左右，张江1600万，御桥1200万，唐镇1000万。
不管媒体怎么报道浦东不按环线算房价，联洋就是学区三房大哥，比起他区域贵不少。
现在联洋三房1400万就能买了。
这时浦东郊区新房又来抬轿子。
西派海上就两个主力户型，103、142平。
103是刚需，跟联洋客户画像不重叠。
142平单价高达10.2万，总价1400万以上。
这跟联洋价格重叠，联洋显得就没那么贵了。
你愿意花1400万垦荒，还是花1400万住成熟的国际社区？
当然开发商也不傻，错位竞争，140平都搞成了4房。
西派海上142平四房，浦开云璟143平四房，华润翡云悦府纠结了一下140平做了3+1户型。
唯一的问题是，浦东居民需要那么多四房吗？
四房一直是绝对小众产品，普通二胎家庭三房也足够了。
真的是大家族同住，需要4个卧室，140平的空间肯定也不够。
140平四房，跟之前100平三房一样，其实就一个目的：跟二手房错位竞争。
之前情况是二手都是110平两房，新房110平搞成三房，肯定更好卖，功能性强了。
现在二手房140平是三房，我新房140搞四房，肯定更好卖。
看看有多少人被割吧，长期来讲140平四房会跟100平三房一样，沦为鸡肋。
就讲当下，很多客户其实三房、四房均可，这些人还是很多流向了联洋。
帮助联洋实现了率先止跌回稳。
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联洋假性下跌部分抹平，主要还是新房价格贵了，性价比差了，客户回流。
环线对联洋的基本判断没变：长期价值下行，短期价格存在抄底机会。
毕竟联洋的四宗罪还在。
一宗罪，联洋的商业优势下滑。
商业繁华曾是联洋名片，大拇指广场也曾引领商业发展，现在大拇指广场、联洋广场等等都明显落伍。
定位被追平，体量被超过。
第二，联洋学区优势下滑。
有段时间浦东学区集中在内环，联洋进才实验中学、小学口碑不错，房子也好，成为自住兼顾学区首选。
现在张集、御桥建平地杰、前滩华二是浦东学区三强，联洋被新型片区碾压。
第三，联洋社区老化。
无论如何，联洋整体房龄十几年，人车不分流，绿化水平也跟不上时代。车位不够，中产家庭又离不开汽车。
第四，地段上优势没那么大。
这里不是传统市区，没有文化沉淀，没有地段情结，容易被新片区取代。
虽然在内环，浦东内环明显向外突出，联洋又比较封闭，导致联洋去浦西市区，甚至去陆家嘴都没那么方便。
随手查查导航，联洋到陆家嘴的距离、时间，比浦西的瑞虹新城远两倍。
更重要的是，以上几个问题，只会越来越严重，几乎无解。
但是虎老雄风在，联洋依旧是上海最宜居的区域之一，内环聚集的公共资源依旧吊打郊区。
郊区只是学区上追上联洋，其他方面资源、成熟度还是联洋更强。
联洋优势还在，房价短期超跌时就会出现抄底机会。
只要价格足够低，完全可以抵消长期缓慢的价值下行。
其实联洋涨了5%-8%后，现在成交略微有些卡住了。
新挂牌的房源都太贵，大家不接受。
3月10日-3月16日这周，联洋新增住宅挂牌房源26套，平均挂牌单价11.81万。
这个价格比成交单价贵了1万以上。
随着新房的进一步提价，会有更多客户回流联洋。
联洋除了跟上大行情外，短期可能还会“补涨”。
你认为联洋回调到多少合适呢？
