“去年咬牙挂140万，觉得还能涨，今年降到120万，连看房的人都没了。现在每天刷中介APP，真的是焦虑。”
这不是随口说说，是小编我邻居最真实的吐槽……
而我邻居的情况也不是个例。或者说，我所在的这个城市，就不是个例。
我一位粉丝，成都的刘姐更惨，她2022年花160万买的郊区新房，如今同户型挂牌价跌到110万，首付都快亏没了。中介劝她：“要不试试再降10万？现在这行情，能出手就是福气。”
房价到底怎么了？什么时候才能触底？
今天咱们不聊虚的，只说大实话。
01、“跌跌不休”背后，藏着三个“隐形原因”
过去总有人说：“房价跌了赶紧抄底！”但这次的市场，像极了温水煮青蛙。你以为只是小幅震荡，实际上锅底的火早就烧穿了。
1、库存还是比较多
打开某房产平台，随便搜个二线城市：
重庆二手房挂牌量30万套，武汉14.7万套，青岛10万套……
就连一线城市也不乐观，广州某中介吐槽：“我们片区平均一套房要等300天才能卖掉，业主天天催，我只能劝他们多拜财神。”
更可怕的是，开发商还在拼命盖楼。
某三线城市的地产销售私下透露：“公司明知道卖不动，但银行贷款压着，不开工就得破产。现在的新盘，基本都是‘工地一日游’。销售比看房的多。”
2、年轻人开始“反PUA”
“买房？不如买自由！”95后小张的话代表了一大批年轻人的心态。
他在北京做程序员，月入2万，但坚决不买房：“首付掏空六个钱包，月供吃掉一半工资，万一被裁员，房子立马变法拍房。租房不香吗？随时能换城市，还能攒钱搞副业。”
数据更扎心：
2024年高校毕业生中，只有18%的人计划5年内买房，而2020年这个数字是47%。
3、利息降了，但不代表月供还得起
去年房贷利率降到3.8%，不少人欢呼“史上最低”，但很少有人算明白一笔账：
假设贷款100万，30年期的月供只比5.8%利率时少还1200元。
可问题在于——
收入涨了吗？
2024年私营企业员工工资增速仅2.1%，跑不赢通胀，更跑不赢月供。
杭州一位外卖小哥直言：“我送一单赚5块，房贷一天要还200块。现在听到‘低利率’就想笑，这不就是给快渴死的人喂滴水吗？”
02、触底反弹？先看看这三道“生死关”
每次房价下跌，总有人问：“是不是到底了？”但现实是，市场从不会按剧本走。想判断底部，得先闯过这三关。
第一关：土地流拍潮停了吗？
土地市场是楼市的晴雨表。
今年1-5月，全国300城土地流拍率高达32%，某中部省会甚至出现“零溢价成交”的尴尬局面。
一位房企投拓部负责人说：“现在拿地就像买彩票，中了是运气，亏了是常态。公司内部已经叫停所有三四线城市项目。”
什么时候流拍率降到15%以下，才算市场回暖的苗头。
第二关：二手房敢涨价了吗？
最近有个怪现象：
北京海淀的学区房悄悄涨了5%，而同一城市的远郊盘还在“跌跌不休”。
这说明什么？
只有核心资产才有底气反弹，其余的房子还在泥潭里挣扎。
苏州一位业主的经历很典型：他2023年把房子从280万降到250万，看房的人反而更少。“中介说，大家觉得我还能降，不如再等等。”
第三关：保障房入场搅局了吗？
今年住建部放了大招：
“十四五”期间，全国将筹建900万套保障性住房，覆盖30%的新市民。
深圳某科技公司员工算过一笔账：
“申请到人才公寓，月租金2800元；同地段商品房月供要1.2万。傻子才去接盘老破小！”
当保障房大规模入市，普通商品房的需求会被彻底分流。
03、接下来的买房指南：守住钱，看准路
面对这种行情，有人躺平，有人想赌一把。但真正的聪明人，早就开始做这两手准备。
刚需：
只买“三有”房：有地铁（1公里内）、有学校（省重点）、有医院（三甲）。
南京一位买房人分享：“去年买了鼓楼的老破小，虽然跌了10%，但租金能抵月供。反观同事买的远郊新房，房价跌了30%，租都租不出去。”
投资客：
远离“三无”资产：无产业、无人口、无政策的区域，买了就是不动产“垃圾”。
最近总有人问我：“现在不买房，会不会错过抄底机会？”
我的回答是：
“抄底是神仙干的事，凡人只能尽量少踩坑。”
当超市里的白菜都在打折时，没人会问“是不是最低价”，因为刚需的人早就囤够了。
房子也一样。
如果你急着结婚、孩子上学，就在核心区挑个降价狠的。如果为了投资，不如把钱换成能生金蛋的技能。
