房财经网3月24日，北京有两宗地进入用地预申请流程。
一宗是通州区梨园强力6007地块，一宗是朝阳区平房乡黄杉木店2107地块包。
由于后者总价起价126亿元，把前者的光芒遮住了。其实，6007地块的容积率只有1.7，是个豪宅胚子。
这两地块的预申请受理时间是一样的，自2025年3月24日起至4月22日下午17:00。
截至目前，北京第二批供地清单的6宗地里，通州八里桥6044、6049地块将于4月8日诞生买家。
剩下的海淀半壁店0003、0004地块，昌平新城0026、0033、0036地块，以及延庆新城0001地块，都还没有动静。
它们的供地有效期，只剩下6天了，速度的确有点慢。
花姐是个喜欢凑热闹的人，今天也来聊聊黄杉木店2107地块包。
它由两宗地组成，分别是平房乡2107-01、02、03地块，孙河2902-73综合性商业金融服务业用地，总占地14.83万平米，规划建面28.27万平米，起拍价126亿元。
这个组合包，是临时拼凑的。
在2月21日公布的用地清单里，平房乡地块是独立出现的。一个月后，孙河地块空降而来。
从诸多文件可以发现，它们被组合在一起的时间，是在3月13日之前。
孙河地块的建设工程用地测量成果报告书核发，是2025年1月5日，比平房乡地块晚了将近77天。
这是土拍出让中，一次典型的肥瘦搭配。
毫无疑问，平房乡地块很"肥"。
它位于东五环内，西边紧邻著名的星河湾。住宅地块也足够大，01地块占地面积3.01公顷、地上建面7.82万㎡，03地块占地5.43公顷、地上建面14.11万㎡，其容积率均2.6，限高80米。
若拿星河湾的二手房价格做参照，预计这两新地块的房价，至少在10万元-11万元/平米左右。
它的起拍楼盘价为5.75万元/平米。而往东2.7公里的保利三间房地块，楼面地价为5.05万元/平米。
如果扣除孙河商业地块6.41亿元起拍价，仅平房乡地块的起拍价，就将近120亿元。
这是个什么概念呢？
在北京去年土拍中，中海新城153亿元拿下朝阳“酒仙桥+十八里店+小红门”组合；中建智地112亿元拿下朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园”组合；中海地产110亿元拿下丰台万泉寺地块。
如果按此排列，平房乡地块至少能排到第四位。
既然大家都知道平房乡地块又美又肥，那就给它搭点"瘦"的。
于是，孙河地块就登场了，加入了平房乡地块组合。
这种拉郎配式的组合，曾在中建智地的组合包出现过。
当时，除了北京宸园和中建璞园PARK，还有朝阳园的酒店和商业——包袱更重，起始价为20.2376亿元。
但中建智地扛过来了，北京宸园和中建璞园PARK的住宅，都卖得很好。
不过，这次平房乡与孙河乡地块组合，没有朝阳第三个地块组合包——三间房地块包那么幸运。
三间房地块原本由四块地组成，在上架时，0020多功能地块突然消失——规划地上建筑面积4.34万平米，剩下了两个住宅地块和幼儿园。
实际上，即便平房乡地块不增加孙河商业地块，绝大部分地产商也不敢去拿。毕竟，它一出手就是120亿元起步。
况且，这块地也不是想象中那么完美，花姐认为至少它有四个弱点：
1、幼儿园问题
02地块是托幼用地，位于01地块东南角，用地面积5253平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活话——效仿了中建智地北京宸园，后期可结合方案与01地块统筹布置。
如果按照它目前所在位置，势必影响了楼栋排布。
花姐做了一版建议，把幼儿园挪到西北角。一是不让幼儿园的吵闹影响到01和03地块；二是令01地块的前几排房子更完整，与03地块浑然一体。
2、街坊路问题
02地块蛮大，占地5.43公顷、地上建面14.11万平米，土拍文件让它建一条南北走向的街坊路，宽11米。
如此以来，02地块要分成东西两个组团。
花姐也做了一版建议，街坊路将地块东西对半分，然后两个组团大门设在街坊路中间，进行呼应。
3、高压线问题
在土拍文件中，平房村地块东边50米处，有一条110千伏的高压线，尤其是03地块边上，有四个高压线塔。
这和海淀功德寺和樾玉鸣有点相似——已明确会入地。平房村地块这些高压线，何时能迁走或入地，是个问题。
4、非地铁盘问题
虽说平房村地块位置不错，地铁6号线就在紧挨着的朝阳北路。但距离青年路站有1公里。
花姐还发现，03地块西南角对面，有一处加油站，也不清楚何时会搬走。
不过，好在朝青板块的新房不多，平房乡地块往北2.7公里的御翠园，高层有约400套房源在售，成交均价7.8万/㎡。它紧挨着地铁3号线。
花姐点评：
有句俗话说得好，再精的买家，也精不过卖家。
朝阳区卖地块组合包，技艺越来越炉火纯青。
但把孙河商业地块打包进来，有的开发商可能要打退堂鼓了。
如此大的体量，想在东五环边上卖出10万+，还是有点难度。
关键问题是，资金沉淀太大。
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