乐居财经北京 徐迪 3月23日，丰台新盘建发金茂观宸开盘，官宣成交207套，销售额总计22.43亿元。
项目首批预证房源457套，207套相当于完成45%的去化。
一房一价表比2023年的建发璟院价格还高，开盘折扣不大，中间好位置的房源97-99折，低层或临街房源最低给到了95折。
真实成交价格如何，还要等到网签出来。
目前看来价格目前已扛到了板块天花板，让8万买璟院的建发老业主非常舒服。
并且，低开高走是建发的常规操作，据说首期开盘价格最便宜，后期加推的房源价格还会往上涨。
建发金茂观宸所在丰台槐新地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡，与中国金茂联手打造为建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品。
建设用地面积约3.04万平方米，总建筑面积约9.24万平方米，其中地上建筑面积6.08万平方米，地下建筑面积3.16万平方米，最高建筑58米，容积率2.0。
规划11栋6-18F洋房+小高层，总户数为479户。 共7个户型，面积段111-165㎡。
3月17日取得预售许可证，准售房源为2#-11#10栋楼共457套住宅，总建面约5.82万㎡。拟售均价在7.77万-8.64万元/㎡区间。
楼盘表随机查看得房率，在75.1%-80.4%区间。
项目产权得房率不高，但在加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。
南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积，北向/西向大尺度设备平台全赠送，均可封闭做室内空间，另有侧边飘窗面积全赠送。
1、起步111户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧；
2、四居建面低至113平米，并且借助阳台和设备平台的扩展面积，打造出四叶草户型，并且每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的“小笼屋”。
南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在10㎡以上；餐客面积约31㎡；厨房面积略小，仅有7㎡左右，胜在方正，且可与餐厅打通做空间延展。
3、116户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带侧边飘窗；
4、1赠送比例最高的136户型则是给唯一没有阳台的次卧配置了西南向转角飘窗，赠送面积超15平米；
5、顶配165户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台。
当然设计也存在一些问题：
1、全部户型，都有一个卧室房门正对着公卫的洗手盆，洗手盆上一般都会有镜子，半夜上厕所开门就看见人影晃动，想想还是有点惊悚。把镜子遮起来，日常使用又不便利。
2、包括111、116和132在内的多个户型，入户门正对着卫生间。这种设计私密性不足，风水上也是大忌，“开门见厕，秽气迎头”。
建发金茂观宸主打新中式，正所谓“风雅宋韵”，刻板印象里，喜欢这种风格的房子，多少会对风水有点讲究，上面这两个“浑不吝”的设计，改动起来有点难度，估计会劝退一部分购房者。
3、111、136户型，客厅太小，摆放三人位沙发略显局促。
4、大户型有暗卫。一整套户型图看下来，反而是小面积户型有巧思，更具性价比；大户型反而平平，就连端户都没有侧边飘窗。
外观设计上，从小区大门、配套楼到所有住宅楼，全部采用了屋脊高耸的双层大飘檐。
在平面图上显示有两栋楼设置了首层架空，小区内设有风雨连廊和多处水系。
从西侧景观大门步入后，连接下沉会所和两栋架空层，及至整个中央广场水系周边的通道。会所周边环绕着廊亭廊道，中央广场也依水建起一座小亭，周边有带顶盖的廊道。
小区里有多处水系景观，从大门外两边的水池，到中央广场水景，包括7#楼南侧，也有一大片水蓝色区域。
地块西侧紧邻槐房西路，北侧为槐房万达广场，紧邻地铁4号线与19号线的换乘站新宫站。
区域内竞品项目建发·璟院已基本清盘，网签均价7.9万元/平方米。
目前在售新盘主要是中海公元里和森与天成。
中海公元里2024年3月份入市，共622套房源，面积段116-177㎡户型，销售指导价7.8万/㎡；目前网签40套，去化不到7%，成交均价6.25万元/㎡。
森与天成共1094房源，2023年9月29日-12月9日分三个批次陆续取证入市，面积段76-160㎡二至四居，销售指导价为8.3万元/㎡。目前网签366套，去化率33%，成交均价7.3万元/㎡左右。
此外，还有西边5公里内的北京隅西颂，近期也将入市，共7栋8-18F住宅楼，439套。
这个项目成交楼面价5万元/㎡，商品房指导价9万元/㎡，开发商做增配的空间很充裕。
面积段约为112㎡/118㎡/122㎡/154㎡三居四居，和观宸的产品定位差不多，但西颂所在的科技园板块城市界面更好，属于丰台比较成熟的住区。
目前不少观宸的客户看盘的同时也在关注西颂，包括郭公庄还有两个新盘在售，中海丰和叁號院、中建云境，流速都不算太快。
丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格大概率要成为决定性因素。
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