大家好，我是翻老师，现居日本东京。
在东京生活了10多年，从事房地产行业也有5年多，拥有日本政府认可的宅建士资格证、租赁住宅认证主管资格证，以及金融理财规划师资格证，在房产投资及金融理财领域有丰富的实操经验，帮助过数百名客户实现家庭资产再配置。
我开设了《翻老师日本投资进阶》专栏，持续为大家带来关于日本东京的一切，生活、房产、投资等等。
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翻老师东京房产投资合集（点击查阅⬇️）
很多客户第一次听到东京1000万日元可以买房，都会疑惑：东京不是全球最贵的房地产市场之一吗？
但实际上，东京市场非常分层。
有面向富裕阶层的塔楼公寓；
有中产家庭选择的郊外一户建；
还有一种，价格低廉，总价可控，历史悠久的小户型房产。
最后一种，就是1000万日元（大约45-50万人民币）可以拥有的那一类房产。
确实不是噱头，而是一个特殊的细分市场：老公寓、小户型、好位置、低总价，它们经历了泡沫、崩溃、低迷、复苏。
今天，成为精明投资人眼中的“防守型资产”。
我带你沿着时间脉络，看看这类物件的诞生、沉浮与未来价值。
泡沫时代的产物
上世纪80年代，日本泡沫经济极度膨胀。东京土地价格一路飞涨，开发商为了最大化土地利用，大量开发出15-20平米左右的小户型公寓。
当时，这类房子售价通常超过2500万日元，它们是那个时代金融狂热的缩影，甚至成为公司和富人资产组合中的“金融商品”。
这些房子，从一开始就被赋予了“资产化”和“投机工具”的意义。
泡沫崩溃后的宿命
1991年泡沫崩溃，东京房价全线下行。这些曾经风光无限的小户型，因为房龄增长、面积有限、缺乏土地价值支撑，价格迅速缩水。
2000年代，部分地段一般的小户型公寓价格跌至1000万-1500万日元，甚至更低。但它们并没有消失。
东京单身人口庞大，单人租赁需求始终存在。它们从资本市场的金融产品，逐渐变成了安静而稳定的“现金流工具”。
海外资金入场
2010年以后，日本进入长期低利率周期。海外资金开始寻找低风险、稳收益、容易持有的小型资产。为什么它们被重新发现？
• 总价低，现金即可购入；
• 法律透明，产权清晰；
• 租赁市场成熟，年化回报普遍可达5%以上；
• 持有成本极低，固定资产税和管理费都相对轻松。
来自新加坡、中国大陆、中国香港的资金迅速入场。这种“被遗忘的小房子”，再一次被资本重新定义，成为全球投资组合中的低风险、可持续现金流标的。
疫情冲击后的低谷与回暖
2020年，疫情爆发，日本封国，海外买家暂时离场，成交量下降，部分房源价格跌至900-950万日元。
但东京的单身人口需求依旧坚挺。
居家办公和短期过渡需求甚至增强了小户型的出租市场表现。
空置周期延长，但租金没有明显下滑。
进入2022年，随着日元大幅贬值，全球资金重新回流，这种低总价、高稳定性的小房子，成为“全球投资人眼中的小金库”。
优质房源上市即被抢购，市场开始出现低价资产争夺战。
未来趋势：稀缺资产与收藏属性
未来，这类房子将越来越稀缺。
政策角度：
• 新建极小户型公寓受限；
• 开发商转向家庭型与大型项目；
• 新供应基本消失。
土地角度：
• 可开发土地极度有限，
• 存量小户型物件自然减少，无法再生。
人口结构：
• 东京依然是全球单身人口最密集的大都市，
• 单人居住需求长期存在，稳定且增长缓慢。
国际视角：
• 全球通胀，资金流向硬资产；
• 日元避险属性强化，东京资产成为全球财富“分散配置”的重要一环。
它们未来不会大幅暴涨，但会变得越来越难买，越来越具有“资产收藏品”性质。在最平凡的小房子里，藏着时间与市场共同筛选出来的稳定价值。
实战投资建议 | 经验清单 + 细节提醒
【挑选阶段 — 五个标准】
1. 地段
• 优先选择山手线、中央线、总武线、丸之内线等沿线；
• 步行8分钟以内；
• 电车30分钟内直达东京、新宿、池袋、涩谷等核心站。
2. 房龄
• 1983年后房产优先（1981年新耐震标准随实施，但建成的房产仍有时间差）；
3. 楼层与朝向
• 特别避免1楼（噪音，隐私，潮湿等问题）；
• 南向、东南向出租周期更短；其他朝向前方无遮挡也可考虑
4. 管理水平
• 索要近三年管理报告和修缮储备金余额；
•管理费+修缮金总额，最好控制在月租收入的20%以内。
5. 租赁状态
• 现租约房源优先；
• 空室物件，需调查过往空置周期和租金水平。
【持有阶段 — 管理小细节】
• 保存好每年的固定资产税单和收支报告；
• 索取并阅读每年管理组合理事会议记录，掌握修缮计划；
• 定期观察周边房源新增供应与租金水平变化；
• 持有周期建议5年以上，耐心享受复利。
【退出阶段 — 三个要点】
1. 提前一年准备好所有资料：租赁合同副本、大修记录；
2. 寻找有海外客户资源、专业操作经验的中介合作；
3. 不急售，在需求旺盛时选择性退出，
这种资产，永远有接盘者。
小房子，大智慧
东京1000万日元的小房子，表面上只是一个总价低的小资产，背后却是一段日本经济周期和全球资金流动的缩影。
它不会带来一夜暴富，却能成为资产组合里最稳定、最安静的现金流来源。
持有时间越长，体会越深刻。
真正值得投资的资产，是看得懂、拿得住、放得下、睡得稳的那一种。
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