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开发商背景：
招商蛇口开发（央企），西安已落地招商西安序、央玺等标杆项目，2024年招商揽阅获浐灞国际港销售TOP1，品牌溢价能力显著，历史项目二手房溢价率普遍高于同地段5%-8%
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基础参数：
- 区位
- ：国际港务区奥体核心板块，港兴四路与灞渭大道交汇处，紧邻奥体中心“一场两馆”（直线距离约500米）
- 体量
- ：占地68.85亩（住宅67.2亩+商服1.65亩），容积率2.2，绿化率35%，规划15栋16-17层小高层，总户数480户，车位比1:1.8（共871个），毛坯交付
- 产品定位
- ：招商“玺系”TOP级产品，户型175-261㎡（四室至五室），得房率111%-114%，层高3.15-3.3米，
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二、地段价值与区域发展
1. 奥体板块战略地位：
- 政策红利
- ：浐灞国际港“十四五”规划核心区，2025年《渭河南岸发展计划》落地，基建投资年增速15%，区域定位“国际开放枢纽+生态宜居新城”
三、全维度配套解析
1. 交通网络：
- 轨道交通
- ：地铁14号线奥体中心站（直线800米），6站直达西安北站；远期规划地铁21号线（林溪路站）预计2030年通车
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- 自驾体系
- ：灞渭大道直连北三环，15分钟通达港务区保税区，20分钟覆盖浐灞生态区，但港兴四路高峰期拥堵指数达1.8（2025年3月监测）
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2. 教育资源：
- 学区配置
- ：东侧铁一中陆港小学（已开学）、南侧陆港第八小学（铁一中南校区），2024年中考升学率位列港务区第一梯队，但需以教育局划片为准
3. 商业与生态：
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- 商业能级
- ：3公里内砂之船奥莱（8万㎡）、华润万象汇（在建，12万㎡），但现阶段依赖社区底商，大型商业兑现周期至2027年
- 生态资源
- ：西侧灞河生态廊道+南侧奥体中央公园（2100亩），实测PM2.5年均值28μg/m³（主城区为45μg/m³）。
四、产品力与户型竞争力
1. 户型设计逻辑：
- 175㎡四室（主力流通户型）
6米横厅+双套房设计，得房率111%，总价490-560万，瞄准科技企业高管及私营业主，预计二手流通占比超60%。
226平
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