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春暖花开，连北京大兴新城的楼盘也萌动了。
3月20日，黄村0248、0255地块项目公示了总平面设计方案。
此时，距离兴创置地拿地已经过去8个月。当时，它以32.17亿元底价摘得，共计四个地块。
这次公布方案的地块只是其中一部分，0255地块西南1.4公里外052住宅地块还没动静，反倒是051地块的停车场在招标。
出了图纸，并不意味着它离卖房子近了。
大兴新城是北京楼市的重灾区之一，目前已拿地的6个项目还没入市，有的时间拖了16个月。
一切过往，皆为序章。如今，好房子时代来了。
作为北京五个“平原多点”新城之一，大兴区沐浴着好房子的春风。如：封闭阳台算一半面积。
北京高品质住宅设计导则里明确规定，鼓励设置开敞阳台、风雨连廊和首层架空层。
有了这两大政策的加持，大兴新城有了一定的底气。
这一点，0255地块总平图已经给出了答案。
首层架空层超标了
0255地块位于大兴区林校路附近，占地3.04公顷，地上计容建面6.09万㎡，规划11栋4F-17F洋房+高层产品，共360户，部分有顶退设计。
它的西北方向一路之隔，是幼儿园0248地块。
其中，4栋高层：1#、4#楼为14-15F；2#、6#楼为17F；7栋洋房：3#、7#楼8F，5#、10#楼5F，8#、9#楼6F，最南侧的11#楼为4F。
它没有按照土拍文件的设计图设计，原来规划的是6栋20层楼，正南正北，而新设计方案是西偏南20度。
小区设有东西两个大门，还专门为1#和2#建了大门，很罕见。
2#大门入口为两栋配套楼，中间连接下沉庭院。配套楼为邻里区享中心，之前，大兴新城0003项目也有邻里共享空间。
连接邻里中心的，是一条蜿蜒的风雨连廊，把邻里中心、6#架空层、2#架空层串起来，然后往南延伸，拐了一个完美的弧形之后，再继续伸向小区中央。
这条风雨连廊，成了整个小区的核心动线。
它也是继昌平龙湖观萃、亦庄招商序之后，北京第三个平原多点地区带风雨连廊项目。丰台建发金茂观宸在总平图上没有风雨连廊，但在沙盘上出现了。
北京楼盘建风雨连廊的并不多，很费钱。
0255地块还有一个特点，首层架空层多达四个、且打散了，分布在2#西单元、5#东端户、6#整个一层、7#大部分。花姐测算了一下，四个架空层面积约1500平米。
这个架空层面积是否超标了？北京高品质住宅设计导则提到，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间。
从目前已公布有架空层的项目来看，大家都没有超过这个尺度。如：昌平龙湖冠萃，丰台金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、建发金茂观宸、中海丽金府、中海冷库项目，和亦庄招商序。
加大首层架空面积，大兴新城打开了一扇新窗。
不能封闭的阳台
风云连廊+首层架空层+阳台，这是好房子三件套。
0255地块一个也没能少。
它是大兴新城第二个带南北双阳台的项目。上一个是，大兴新城西片区DX00-0406-0003、0011地块，一个月前公布了总平面设计图。
经花姐测算，0255地块户型预计有110平米、120平米、140平米、165平米和185平米四种面积户型，其中120平米户型可能至少有3款。
有关它们的面积赠送，大致可以分成两种手法。
1、西边的8#、9#、10#，南向阳台由“开敞阳台+结构挑空”构成——前者计一半面积、后者全赠送；北面为设备平台，全赠送；
2、其余全部楼栋，南向阳台为开敞阳台——计一半面积；北面有的是结构挑空、有的是设备平台，但2#、4#和7#北侧无赠送。
花姐拿主力户型120平米和楼王185平米户型来举例：
1、8#有3个单元，是一个南向6层北侧5层的洋房，每套的户型120平米，进深13.68米，面宽8.78米，南向有一个报规的开敞阳台和结构架空——宽约1.8米，交房时，两者可以打通成一个大阳台；北侧有一个设备平台；
2、6#是楼王，两个单元6户、17层，首层全部架空，南向是长约10米、宽1.8米开敞阳台，北侧是一个结构挑空变来的阳台。
从性价比的角度看，8#更划算，因为南侧的结构挑空不算面积。
花姐预计，0255地块的阳台不能封闭，因为属于外置阳台，包括DX00-0406-0003、0011地块。
截至目前，大兴新城还未出现"封闭"阳台，京玺是奇偶阳台，不封闭；西红门正在调规的元启，也打算效仿京玺。
这表明，和丰台区、朝阳区流行的内嵌式阳台（报规开敞、交付时封闭），大兴的阳台还是差点火候。
大兴新城楼市一言难尽
拿下0255地块八个月才出图，兴创置地是有些无奈的。
大兴新城楼市是个老大难。
举两个例子：
1、京玺2024年7月开盘，供应712套、网签151套，成交均价4.58万元/平米，成交金额6.29元，地价覆盖率33%；
2、颐和公馆2024年3月开盘，供应630套、网签221套，成交均价4.89万元/平米，成交金额11.29亿元，地价覆盖率39.27%。
这只是已开盘的现状，未开盘的还有一批项目。
例如：西片区DX00-0407-0007 地块2024年8月14日公示了总平图，至今没公布案名，也没有开盘。它的拿地时间是2023年11月23日，由大兴城建和兴业恒盛各持50%股权。
满打满算，它从拿地至今，已经过去16个月了。
在大兴新城，开发商们的动作慢慢悠悠。
2月18日，西片区DX00-0406-0003、0011地块，也公布了总平面设计方案。距离拿地时也过去了七个多月。
0007、0003和0011地块，花姐把它和已开盘的兴城之星，统称为“荒野大平层F4”，它们的主力户型都在150平米至230平米之间。
不过，这次0255地块没有走大平层路线，主打刚改产品，比颐和公馆的定位更纯粹、虽然有七成以上的户型面积段差不多。
追溯上述这些项目，会发现它们有一个共同的大股东，大兴国资委旗下的大兴发展。
大兴发展主要是搞一级土地开发的，2021-2023 年度及 2024 年 上半年的净利润，分别为 3.78亿元、3.76亿元、7.8亿元和 0.21亿元，其中房地产销售收入占比10%左右。
即便如此，它依然扮演了大兴区土拍托底者的角色。
今年1月27日，大兴经济开发区DX00-0302-0021、0022地块竞拍，大兴集地以底价23.2亿元拿下。它也是大兴发展控股的公司。
大兴新城位于五六环之间，配套还不成熟，一些外来开发商正在远离——如中建三局，大兴发展只好自己硬着头皮上。
