高盛出了一份报告，这报告引起了大家的广泛留意。报告里说，我国的房价在短时间内有可能还会往下掉，但要是从长远来看呢，不会跟日本一样一直衰退下去。到底这说的是不是真的呀？这里面又藏着哪些能抓住的机会和得注意的风险呢？今儿个咱们就好好地探讨探讨。
房地产市场向来就是经济发展的一个重要标志，像一面镜子一样能反映经济情况，而我国这个房地产市场它的发展趋势，那可是紧紧地牵扯着好多好多人的心思。
高盛的这份报告，无疑给市场投下了一颗重磅炸弹。
报告表明，我国房地产市场眼下依旧有着一定的往下走的压力，不过从中长期去看的话，是不会像日本房地产泡沫破裂之后那样陷入长时间的衰退状况。
这个判断是基于下面这三大核心因素：我国的城镇化进程还没结束，措施工具箱可灵活着，居民的资产负债表风险也在可控范围内。
从城镇化的发展情况来看，我国在城镇化方面还有提升的余地呢。到2023年，我国的城镇化率达到了65.2%，可户籍人口的城镇化率仅仅是48.9%。这就表明，大概还有2.92亿的农村人口没有真正地进入到城市当中。
相比而言，日本在1990年（即泡沫破裂之前），它的城镇化率已然达到了77.9%，而且城市人口密度比我国的平均水平高很多。
这种差异让我国房地产市场拥有了更多的“保护措施”。
措施工具很灵活，这是我国房地产市场的重要支撑呢。2024年，政府清楚地提出要支持刚性和改善性的住房需求，好多地方的房贷利率都降到了历史最低位，放款的周期大幅度缩短了。就像广州在试点“共有产权住房”，深圳把保障性租赁住房占比提高到了年度住宅用地的40%。这些措施实行之后，不但减轻了购房者的压力，还给房地产市场的稳定提供了很强的保障。
接着看人口结构方面。我国的总和生育率确实下降了，不过城市化质量提高了，还有适老化改造有需求，这就创造出了新的结构性机会。而日本呢，在1990年人口老龄化率就达到了12.3%，少子化的趋势根本没法扭转，所以住房需求一直都在萎缩。
不过虽然高盛的那份报告做出了比较积极的判定，可我国房地产市场依旧存在一些潜在的风险。
首先是地方财政的脆弱性。
有些三四线城市，土地出让得到的收入在财政收入里所占的比重挺大的。要是房价往下跌，把土地给拍不出去了，那就有可能会引起财政方面的重新整顿。
其次银行系统的传导风险也不容忽视。
房地产相关贷款的不良率比较低，不过关注类贷款在全部贷款中所占的比例有增加的趋势，那些隐性的债务风险还没有完全显露出来。
另外全世界的资产定价进行重新构建有可能给房地产市场带来影响。
要是美联储一直保持高利率的话，那中美之间的利差就会变大，这样一来可能会让人民币的汇率承受压力，接着也就会对外国资本持有我国资产的想法产生影响。
面对这样的市场环境，普通家庭应该如何调整资产策略呢？
专家建议，降低房产投资占比，将房地产资产占总资产的比例从当前的60%降至40%以内，增配黄金ETF、REITs等抗通胀资产。
在买房做决定的时候要更理智些，把“居住成本收入比”考虑进去，得先挑选保障性住房。
除此之外，购买带“断供保护”条款的房贷保险，利用CCER碳汇交易对冲持有房产的环境成本，也是不错的选择。
从大的方面来讲，我国房地产市场以后的样子慢慢变得清楚了。那些核心城市靠着自身的经济劲头和对人口的吸引能力，有希望让房价保持在相对平稳的状态，说不定还能在局部地区有回暖的情况。可三四线城市可能要承受更大的调整压力，得通过搞一些制度上的创新以及措施来给市场兜底，这样才能让市场稳定下来。在这个期间，房地产市场的分化会越来越厉害，投资者和买房的人得更加小心地去做决定。
回想去年，房地产市场有好多变化。就像一线城市把限购措施给放宽，接着全国首套房贷利率降到最低，还有取消普通住宅跟非普通住宅的标准这些措施调整。这些办法都是在给市场的稳定和健康发展帮忙。特别是保障性住房建设加快往前推了，不但让老百姓的生活变好了，还给房地产市场添了新的劲头。
总的来说，我国房地产市场处在一个很重要的转型阶段。即便在短时间内市场依旧有一定的压力，可要是从长远角度去看，城镇化带来的好处、措施的灵活度以及居民资产负债表的修复力量，会一起形成防止“像日本那样衰退”的保护屏障。对于一般家庭来讲，从那种“坚信房价永远上涨”的疯狂情绪里回到理智状态，也许就是冲破周期迷雾的重要因素。
