观点网 曾有人作出这样一句评语：保利发展“风生水起”，保利置业“捉襟见肘”。
根据观点指数数据，2024年保利发展凭借3230亿元全口径销售金额排在行业第一，2545亿元权益销售金额排名第二。
而保利置业全口径以及权益销售均排在第十八。
实际上，这个排名已经足够优秀，让人觉得捉襟见肘的原因其实是2024年业绩的下滑。
3月20日，保利置业交出了一份营收利润双双下降的成绩单，其中年内利润跌幅更是超过90%。
同日，公司召开2024年度业绩发布会，董事会主席万宇清、执行董事兼董事总经理胡在新、副总经理兼财务总监刘忱以及副总经理彭祎等管理层出席会议。
会上，万宇清表示，保利置业将会坚持规模适中、财务健康、产品领先的品质房企定位，继续保持一定的销售规模，持续地降低债务规模，保持财务的健康和弹性。
万宇清所提到的这番话，可以说是每一家房企都需要考虑的事情。对保利置业而言，除了这些还应该考虑如何拯救利润水平。
双降
在2020年业绩会上，保利置业管理层曾表示要以五年时间再造一个“保利置业”，争取在2025年达到一千亿的销售规模。
然而这些年，随着房地产行业进入深度调整期，保利置业的销售也一直徘徊在500亿水平。
据了解，2020-2023年，保利置业销售额分别为521亿元、566亿元、502亿元、536亿元。2024年，公司实现合约销售542亿元，同比增长1%；合约销售面积212.1万平方米，合约销售均价25546元每平方米；其中，长三角和大湾区销售占比达到73%，增长6个百分点。
从具体楼盘来看，表现较好的项目有香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利琅誉、上海保利印象青城、济南保利珑誉、香港朗誉等11个，单盘合约销售金额均超过10亿元。
可以看出，这些楼盘基本都位于长三角和大湾区。
按照目前情况来看，保利置业已无可能在2025年达到千亿规模，而且公司今年也不再提及这个目标，而是致力于维持500亿的规模。
从“再造一个保利置业”到“保住一个保利置业”，就像是理想与现实的写照。
销售规模难有增长，财务表现自然也会承压，特别是利润部分。
2024年，保利置业实现收入402.08亿元，与2023年的409.32亿元相比下降1.77%；期内录得年度利润为9581.4万元，较上年16.32亿元出现明显下降，降幅高达94.13%；归属于公司拥有人的利润约为1.83亿元，比上年的14.45亿元下降87.34%；核心净利润亦同比下降80.6%至3.42亿元。
净利润大幅减少的原因是毛利率下滑和计提发展中及持作出售物业减值拨备的增加。
据了解，保利置业近年毛利率水平在持续承压，继2023年下降了6.5个百分点之后，2024年进一步同比下降4个百分点至16.4%。与此同时，核心净利率也下降3.5个百分点至0.9%。
短期内，保利置业的毛利率水平或许不会出现太大改善。
刘忱在业绩会上指出，公司已售未结的规模约为507亿元，对应毛利率和2024年基本持平，大概处于16%水平，“当然最终情况也取决于今年实际的销售和运营。”
另外，保利置业2024年内计提了7.08个亿存货减值损失，已超过公司期内利润水平。据悉，计提减值的项目主要包括香港朗誉、济南保利山语及常州保利景玥府等。
值得注意的是，香港朗誉正是上述所提保利置业11个年内单盘销售10亿元以上的项目之一。该项目2022年首批入市房源的平均呎价17938港元，根据最新价格，项目当前折后单价在13186-17068港元/平方呎价格区间，较同区位新盘低约8%-12%。
因此可以猜测，为了保住500亿销售规模，保利置业2024年也采取过以价换量的策略，叠加上房价整体下跌的影响，公司利润因而出现了下降。
谈及整体市场售价时，刘忱认为，虽然今年1-2月份还是略有下滑，但从全国整体来看，未来会是一个企稳的过程。
与利润规模形成鲜明对比，保利置业的资金库仍然很充裕，截至年末现金总额高达347亿元，同比增长8.8%。
同时作为央企，保利置业的融资渠道也很畅通，年内通过发行39亿港元可持续发展挂钩银团贷款和50亿元公司债券等方式成功置换一批到期债务，推动平均资金成本下降50个基点至3.38%。
节奏
截至2024年末，保利置业集团共有55个在建及待建项目，总土地储备约1316万平方米，权益土储为916万平方米。
2025年供货规模方面，保利置业预计年初会有750亿元左右的存量项目供应，同时年内还计划新增货值大概在450亿元左右。因此全年供货总体量是在1200亿规模，较2024年的1270亿元略有下降。
在区域方面，该公司今年新增项目主要集中在上海、宁波、苏州、广州、深圳、济南等6个城市，占比接近九成；在节奏方面，预计上、下半年供货占比在四六开。
关于2025年的销售目标，胡在新也表示，公司过去4年都是维持在500亿以上的规模，基于今年公司可售货量跟去年是基本持平，如果能够保持去年的去化率水平，相信今年可以继续维持在500亿的销售体量。
资料显示，保利置业近年来的去化率波动比较大，2021-2023年分别为50%、38.6%、50%。据彭祎介绍，公司去年去化率基本是在42%左右。
他指出，2025年要争取去化率略微有所提升，才能在可供货量略有降低的情况下保持500亿销售规模，同时也能为今年的拓展腾出更多投资空间。
投资方面，保利置业近年来一直在减少投资动作。
2021年，新增的19宗项目，新增土地储备总建筑面积360.9万平方米；2022年，取得10个开发项目，新增土储面积174.2万平方米；2023年，11个开发项目新增土储约182.3万平方米，新增土储成本约221亿元。
2024年，保利置业新增项目数量减少至6个，合计规划总建筑面积96.4万平方米，土地价款总额约130多亿元，权益金额90多亿元，权益销售比在26%左右，较2023年有所降低。
对此，彭祎表示是基于对市场处境的考虑，所以在投资上更加地谨慎。同时指出，2025年仍将坚持稳健的发展思路，但在投资力度上会比2024年有所加强。
彭祎称，按照目前的计划，保利置业今年的投资将争取达到150至200亿额度区间，权益销售争取达到30%-40%之间。
目前，大部分房企的投资策略都是聚焦于核心城市、核心板块、核心地块，对此，保利置业有不一样的想法。
万宇清指出，要找适合自己的项目，一些单价太高或者总价很高的项目对保利置业来说风险更大，“在投资额度上可以积极，但在具体项目的判断上还是要谨慎。”
他进一步解释，虽然公司近些年一直在修复资产负债表，但相比于销售规模，保利置业的负债总体还是偏高的，在这种情况下，风险过高的项目会显得很得不偿失，“但是如果不愿意冒一点风险，你肯定是没有收益的，还是要通过投资获取收益。”
据了解，保利置业在投资区域、方向、方式等方面也作出了一些调整。
在投资区域上，保利置业将坚定聚焦在一二线核心城市的核心板块，同时也会关注一些结构性机会城市；投资方向则是坚持以住宅、中高端项目为主，但也会关注供需结构相对良好的一些刚需板块；从投资方式上，除了在以往的招拍挂、合作收购之外，还会对代建做出一些积极尝试。
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