北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想跟您探讨一下是否买房的问题，因为感觉您三观正，对唱空房价的没有敌意。我不是唱空房价的，认同您说的以后北京房价不会大跌也不会大涨，顶多是个对抗通胀的工具。另外认同北京房租这些年确实是跟工资涨幅、通胀涨幅和GDP与M2的增幅一致。
那我认为，既然房价之后不会再超涨，作为普通打工人来说就不再吃亏了，对不对？如果是这种情况，那是否买房就不是个断崖式的选择，没有断崖式的收益和损失。也就是说无论买房还是租房，在得到同等的居住体验的情况下，背后的无非都是精神层面的感受，有房的自认为有财产，但租房的其实在财产上也没有损失。您认可吗？
具体到我，我和女友都是底层北漂儿，月收入加起来2万左右，很低。凑足六个钱包的话倒不是不能首付，只是仅仅200万之内于事无补，顶多是买老破小或郊区配套不行的。而且如果买了房，一是月供会降低生活品质，二是我们就被这套房给限定死了，反倒不能随着换工作而换房，对今后的职业发展也会受很大影响，连跳槽都不敢了。
另外是我们虽然有结婚的打算，也在准备，但我们并不想要小孩。不要小孩也就用不上房价中高额的学区溢价，那就是租房更合适，而买房反倒浪费了这部分配套的价值。对不对？
当然我们还没有确定不买房，只是想和您探讨一下，听听您的看法。另外想听听您对要小孩方面的想法，您应该有小孩吧，那请问，如果当初没要小孩，现在的生活是会更好还是更差？
A：
1、好问题，真是好问题，提出一个好问题比做出好答案的难度和意义都更大。看来您二位是真的深入思考过，估计时间还不短呢。
不过先说两条您误解我的。一是说我“三观正”，这您高抬了，我的三观从来都是从个人利益出发，谈不上正不正。之所以觉得我三观正，只不过是您的部分三观，正好和我相符而已，人类都只愿意相信自己愿意相信的，谈不上正邪。
二，我对唱空房价的当然谈不上“敌意”，这是观点之争，上升不到敌我矛盾。而且既然这是个市场，就必须允许甚至鼓励唱空的，否则市场就没意思了，没争论话题了谁都挣不到钱。辩论不是要怼死对方，而是双方利用辩论挣“摩擦流量”。
第三，我观察到北京的房租走势和工资是趋同的，或早或晚都差不多，和通胀也有很大的关系，毕竟工资调整本身就是通胀通缩的现象。但是，GDP和M2与房租没什么关系，因为这两个指标体现的更多是社会投资，而房租是社会消费，关联度不大。尤其是M2，大多数时候是超过房租涨幅的，只有一部分落到了房租上。GDP则没谱儿，不管社会产值（财富）是否增加，只要钱发多了就一切都涨。
2、我确实认为北京房价在今后不会大涨大跌，但这只是我的观点，未必成真。就像很多人都认为美国的楼市已经非常成熟和稳定，不会大涨大跌，但仍然出现“次贷危机”和口罩以来因美元超发而造成的通胀，导致物价+房价+房租都大幅上涨，远超普通百姓的工资涨幅。
所以我说的是理想情况，而现实中是会有黑天鹅的，灰犀牛也没谱儿。所以还是自己判断未来吧，尤其是重大事件的选择。
任何危机都类似于战争，谁都不想发生，谁都认为理性的国家不会打仗。但战争阴影一直存在，甚至有人想挑起战争，全世界的战争更是没停过。我的观点是不会发生大规模战争，但万一呢？所以还是自己判断吧。
3、如果买房，因为月供会降低生活品质，那租房不也是花钱吗？未必比月供少多少吧？而且房租上涨的概率要远远大于月供，现在觉得月供对生活影响大，过些年就未必了。2009年时北京的平均月供是5000块，当时媒体都在说降低了年轻人的生活品质，现在再看5000好像不是太大数字了。
买了房就被限定死了？这也未必吧，北京有不少换租的家庭呢，一切都看自己的选择和是否能接受了。这些都是灵活的，没必要限制自己的思维。
是否换工作跳槽也一样，我买房之后也经常换工作，这看自己在职场上的能力和价值，以及看当时的经济环境和运气。可以说和房子有关，但不是决定性的。公务员买不买房都不敢轻易跳槽，很多民营公司则不是自己敢不敢的事儿，而是得看公司的经营情况，工作是否稳定未必由自己决定。
4、至于学区溢价这没必要考虑，因为您们肯定不买学区房，那就没什么溢价，买的话也并不吃亏。租学区房的话也谈不上占便宜，因为用不上这配套，也没掏钱，那这学校就和租客无关。
5、所以这还是看自己的选择吧，我的观点是，如果中国经济+北京经济真的一直平稳，那租房买房就真的无所谓了，都挺好。但是否会真的一直平稳，以及个人家庭的工作生活是否会一直平稳，那就看自己的判断和运气了。
6、是否要孩子更是自己的选择，外人不好探讨。我有孩子，付出了很多精力财力，但也得到了孩子带来的乐趣和家庭氛围，我认为比不要孩子好。
另外我建议：无论买房还是要小孩，都最好站在未来的角度来看待。今天的您已经不是十年前的自己了，20年后的思维未必和今天一致。大多数人都是后悔十年前的某些决定的，但却没有后悔药。所以慎重决定吧，无论今天做出什么选择，都是要将来的自己承担代价的，所以尽量别留下人生遗憾吧。
仅供参考。
二
Q:
请问，我和老公两三年就要退休了，退休工资大概每人8000左右。我们儿子儿媳都是央企，收入稳定。一个未来科技城，一个西二环，有个孙女三岁了。婚前一套汇文中学附近两居室，贷款已清。有一套立水桥附近商住房，在租，每月租金7000多。
我的问题是：
1、我们要不要买房。一个是养老需要，一个是孙女大了需要自己的空间，再有大概率会要二胎。
2，如果买，买三居还是两居。我们自己住两居就可以了，如果有了二胎，他们又需要三居了，我们该怎样安排？
现在买的话，我可以拿出200多现金，再加每月一万左右贷款，生活可以不受影响。我对北京不太了解，麻烦您帮我分析分析怎样匹配好。还是就不买了，用立水桥的租金在儿子家附近租房住。又看您说过，岁数大了没人愿意租给住了。
A：
1、房子是用来住的，如果能用租房满足需求就没必要买呗。立水桥商住租金7000，拿这笔租金在汇文附近租400万左右的普宅，再添点儿能租更好的，能接受就没必要买房了。
岁数越大肯定是越不好租房，但这也看房东的态度，有愿意出租的。
2、如果买，那200万-备用金+1万对应200多万贷款，能买400万左右的普宅。这价位在汇文附近的朝阳双井一带基本就是老房，居住体验基本等同于立水桥商住，至少是没强太多，但增加了200万+3000的成本。
3、单从投资角度说，北京房子我认为是不可能大涨了，即便是有各种救市的政策，房价大盘也就是能做到跟随通胀。所以如果有更高收益+稳妥的其他理财通道，那就没必要买房，实在没合适的才买房呢，图个稳妥，但未必有高收益。
4、既然是限定了400万总价，那买三居两居就看自己的感受了，这没标准。
5、总之吧，如果是以现在的预算，那买到的房子的居住体验，比用立水桥换租的没强太多。所以除非是有保值的想法，否则如果换租就方便多了，两居三居更是看自己的需求。至于有可能不好租房是过几年的事儿了，到时候再说吧。
反正如果是我，那就先看这200万有没有稳妥+较高收益的理财渠道，实在没有再考虑买房。
仅供参考。
三
Q:
想咨询一下买房的事情。我们两口都是体制内，我可能近一两年退休，老公还有九年，儿子在读研一。目前住西三旗这边，是单位的经适房，考虑到孩子也大了，下一步谈恋爱结婚都得用房，手里有200能动的，双方公积金能有个100，预算在550左右，再贷些款，想在周边看看有合适的房子没。
我们看了两个小区，一个是金榜园，01-03年的房子，都是板楼80—90为主，户型很好南北通透，就是小区面貌老一些，是属于昌平的，但离我们现在住的房子很近。另一个小区是富力桃园，公园式的小区，绿化很好，板塔结合80-90为主，户型也还行，但价格比金榜园要贵个100多，离我们住的稍远一点大概5公里，这个小区属于西三旗，就想问一下您，如果不考虑学区的话，哪一个性价比更高一些，啥时入手合适。
A：
1、性价比，那肯定是金榜园啊，这是送分题。让当地中介给算算租售比吧，金榜园虽然算郊区，但数值应该跟市区平均值差不多，700之内。富力桃园那肯定就高点儿了，毕竟环境好，自然产生溢价，但这也不算劣势，品质好的小区多数都这样儿。
2、所以这就看自己的主要需求吧，如果注重居住的性价比，那就是金榜园。如果更注重居住体验那就是富力桃园。
另外如果是长期持有，那金榜园更稳妥，物业没什么下降的空间。而富力桃园短期五年八年应该没问题，再长了得看物业的维护水平，有走弱的可能。或者说短期要置换的就买富力桃园，流动性肯定占优，保值也不错。
当然金榜园在保值也挺好的，至少不落后大盘。这里和北边龙泽苑在当年是竞品盘，价格差不多，那现在就价格差增大了，说明金榜园价格走势更好。
3、啥时入手看需求呗，房子是用来住的，想住了就买。或者看关注成交量+政策，如果再出台救市利好就关注，尤其叠加成交量持续增加就更得尽快了。都没有就等着观察，量在价先，成交量不变就一般不会涨。
仅供参考。
四
Q:
请问，我独生子，中年大叔，北京人，小50了，名下三套：一家三口，孩子怡海小学四年级，怡海附近亿城天筑有套140的。前年酒仙桥房子拆迁在豆各庄天达路四号院分了两套85平的南向中间楼层回迁房，今年1月拿到了房本。工作顺，近期卖了一套贴补家用走流程中。
想请教下，豆各庄未来3-5年的房价走势如何？大概率微涨？平稳不动还是降？我想根据您的建议决定留着剩下的一套出租，还是卖了它进行别的投资，还是在丰台或石景山再买房保值？老人小80了，住石景山依翠园东区83平的房子，也是由我统一操作打理。大概率生活重心是在西南四环和石景山了。等您的消息
A：
1、豆各庄3-5年的房价走势，那看救市政策对大盘的影响了。我认为是大概率微涨，毕竟中国楼市一直都是政策市，而按照今年政府工作报告的说法，首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，更明确了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
我只能说之前几次政策救市都成功了，另外这次住建部也是同等表态，那就等着看具体效果吧。
2、根据我的建议？谢谢您了，这责任太大我承受不住。最好还是自己判断吧，投资有风险，自己须谨慎。
3、如果有更稳妥的高息理财渠道就卖房呗。这么多年来净是卖房炒股的，或者说卖了房炒什么的都有吧，都是有本事有理想的。
只有像我这种不懂理财+不敢冒险的，才守着房子挣稳妥收益呢。说出来都挺没出息的，到现在快50了就挣了几套北京的房子，其他狗屁没有，太失败的人生了。
4、总之我不敢建议。我只能说豆各庄的板块到目前为止不太强，板块内大多数小区的房价走势略弱于大盘，自住更合适，投资不算强。但是否卖了投资看自己的判断，外人不敢建议。
打个不恰当的比方，这就跟很多公务员总纠结是否该辞职似的。尤其是那些基层单位的普通岗位，工资不高+晋升无望，虽然外界还有羡慕的，但很多体制内的总觉得憋屈，因此也就幻想辞职之后能创出一番事业。
但是否真的敢辞职就看自己了，想好了自己是图稳妥，还是再不疯狂就老了？我反正是肯定是不折腾了，就怕万一赌输了就没机会重头再来了。
仅供参考。
五
Q:
是这样，家住在红莲北里17号院，想在附近买套房子一家三口住，目的是孩子上学和离老人不远，同时还有自己空间。不考虑学区，纯自住，但是没什么钱，这地方离丰台不远，知道丰台比西城便宜不少。您看有什么建议或者推荐，预算最多了也就三百万吧，谢谢您。
红莲北里这房子是老人的，孩子户口也在这，上学没问题，就想离这不超过五公里远的地方，价格别太高的房子。
A：
1、这我没什么建议吧，找房只能是问当地中介，我没有房源，推荐不了房子。另外我一般只能从保值角度说几句而已，纯自住的凭个人喜好选择更合适。
2、300万就看南边儿的首经贸一带吧，离的相对近，这总价的选择也多些。现在老房的话单价也就5万左右，300万能买小两居了。商品房没什么合适的，单价高，而且面积也小。
3、其他没建议，纯自住的直接找中介吧，您这要求挺实际的，不会被忽悠的。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
