嘉里建设，手握“地王”心里不慌

重现上海金陵东路荣光

撰文 | 黎浩然贾斐

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@上海静安嘉里中心JAKC

编者按

Preface

【2025·直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。此篇为，嘉里建设。

末期每股股息0.95港元，全年股息每股1.35港元，嘉里建设以高额派息为投资者带来“稳稳的幸福”。这背后，还有自上海金陵东路项目住宅“认购即爆”的强势刺激。

最新公告显示，投资物业部分，截至2024年末，嘉里建设的物业租赁及其他收入为53.55亿港元，同比下跌2%。不计入酒店业务，内地投资物业贡献合并租赁收入40.69亿港元，同比下滑3%，按固定汇率计算则下滑1%，零售租赁收入的增长部分被办公楼租赁收入的减少所抵。

零售分部看，嘉里建设内地和香港两地的投资物业均较2023年同期有所回升，稳健的出租率显示了嘉里建设坚持高线城市中心地带选址的正确性。

在蜂拥而至内地的港资企业里，嘉里建设是相对稳健保守的那一类。

但在行业洗牌不断的当下，嘉里建设在内地商业版图反而向着纵深发展。大手笔的拿地早早为未来十年的发展储备好了充足资粮，而金陵东路项目是其决胜魔都商业的“大招”。

净利润大跌

但内地商业稳健

2024财年，嘉里建设集团收入194.99亿港元，同比增长49%；股东应占溢利8.08亿港元，同比大幅减少75%。由于内地及香港房地产行业环境面临挑战，公司对发展物业及投资物业的估值采取了更为保守的策略。若剔除特殊项目影响，基础溢利按年增长25%至39.73亿港元，这一增幅主要得益于发展物业收入的提升。

其中，物业租赁及其他收入为53.55亿港元，略低于2023年的54.50亿港元；内地租赁物业租金收入总额为40.69亿港元，同比下降3%。2024年，嘉里建设的零售物业整体出租率为89%，较2023年的85%有所上升。这主要得益于项目的优越地段和物业升级，以及有效的租户组合优化策略。

横向对比坚挺的太古、滑坡的恒隆，嘉里建设依然可以获得“表现稳健”的点评。

在商业大本营的上海，嘉里建设运营静安嘉里中心、浦东嘉里城及嘉里不夜城三个商业零售项目。

其中，静安嘉里中心位于上海最核心的南京西路CBD，接驳两条地铁线，“轻奢”的商业定位吸引了商务白领、时尚人士等精英人群，也成为了静安商圈标志性的零售商业项目。

虽然开业已有11年之久，但静安嘉里中心在业态品牌定位、社群维护、客户服务等方面一直在市场中保持着良好的口碑。往前追溯，它最先用“安义夜巷”带起了夜市风潮，也是全国最早关注到户外运动和香氛风潮的商场之一，用社群活动强化“可持续”、“宠物”等标签。

2024年，项目引入多家拥有较高含金量的首店，包括：美国运动服饰品牌美国运动服饰品牌Vuori全国首店；日本高端性能户外品牌Goldwin旗舰店；Hugo Boss全球旗舰店；Tory Burch旗舰店MOSCHINO旗舰店；瑞典高端户外时尚品牌Peak Performance概念店（PP CLUB）等，进一步强化了项目的高端运动阵营。据赢商网大数据监测，2024年静安嘉里中心的日均客流超11万人，人气稳踞商圈NO.1。

2016年11月开业的杭州嘉里中心，作为城市综合体项目，五星酒店、办公楼、高端住宅与商业的组合，为商场吸纳了复合结构的高质客群，而位于市中心、联通地铁的交通优势，又令项目能够触达更多年轻人。“街区+盒子”的建筑形态，给项目的调整升级带来更多的可能性。2023年项目启动品牌升级，从开业之初偏平价、大众化的定位，转为偏高端化。

据赢商网统计数据显示，2024年项目引入各类首店12家，包括MOSCHINO旗舰店、以巴黎舞鞋闻名的Repetto杭州首店、网红餐饮“柿圆”杭州首店、潮奢运动品牌C.P.Company杭州首店、轻奢鞋履品牌DUOHUA&VIVINER浙江首店、Leone中国首店等。

未来两年，杭州还有大量高端商业体入市，包括杭州恒隆广场、杭州IFC、奥体SKP等，零售市场的竞争将越来越激烈。杭州嘉里中心的积极调整，一方面是为了适应新的市场环境，另一方面也是为了与即将开业的杭州嘉里城形成差异化定位。

无论在上海还是杭州，嘉里建设的商业项目更擅长引入国际轻奢品牌、设计师品牌及当红餐饮，更加注重业态组合的“新鲜感”与“社交性”，通过快速的品牌调整，适应本土消费趋势，避免与恒隆、太古的顶奢mall硬碰硬的同时，在市场回调阶段抗周期能力更强。

虽相较于同期进入上海的恒隆、新鸿基、太古等港资，嘉里建设的零售商业规模、声量和业绩表现均有差距。但作为稳健发挥的选手，手持大量现金流的它，一直在等待机会出手。

2022年底及2023年6月，嘉里建设连续拍得上海黄浦区金陵东路豫园站上盖10幅地块的土地使用权，计划在此发展包括住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售、酒店以及民生设施于一体的超大型综合体。

金陵路地王项目之外，嘉里建设2021年2月与GIC合作摘得的浦东巨峰路TOD项目，总体量约43万平的PRISMA新嘉中心今年2月主体结构全面封顶，预计将于2026年上半年正式亮相。持续加码上海市场的嘉里建设，已经为未来十年的上海高端商业之战，做好了充分准备。

嘉里的内地图谱

“慢”过周期，兜回上海

相较建设领先的写字楼和酒店业务，嘉里建设零售物业开发更多时候处于等待、观察和跟随的状态，连续数年无任何新的商业项目入市是常态。

慢节奏的分期开发让其错过了一些机遇，但亦得以穿越一个又一个经济周期。

坚守“城心”资产，双产品线立足上海

早在上世纪90年代，嘉里建设就先后入北京和上海打造写字楼和酒店，并涉足了部分配套商业。北京嘉里中心有1.3万平小体量商业，而建成于1997年的上海不夜城当时的商业部分则交由太平洋百货经营。

上述案例，在彼时均难以代表嘉里已进入内地购物中心市场。直至2010年前后，随着内地商业地产开始进入爆发期，经济高速发展、消费升级成为一时“显学”，嘉里建设才正式宣告杀入内地零售商业圈。

虽“姗姗来迟”，但嘉里建设一出手就在上海连落两子，上海嘉里城、上海嘉里中心先后在2011年和2013年开业。

上海嘉里中心处于静安区核心地带，但由于缺乏恒隆、太古、新鸿基等港资硬核的重奢矩阵，项目最终定位为轻奢，成为国内首个规划定位为“轻奢”的商场，引入Michael Kors、HUGO BOSS、Christian Louboutin、MARC JACOBS、TOD'S、Chloé、Max Mara、Tory Burch、Longchamp、Issey、、三宅一生、LOEWE等品牌。

轻奢之外，上海嘉里中心着力首店，先后引进lululemon、Salomon、HOKA ONE ONE、Swisse、Christian Louboutin等近30家全国首店。

而嘉里城则定位为家庭型购物中心，引进了大量家居、餐饮，以及儿童、生活服务等品类，如母婴童用品La Millou、儿童家居用品kiddiz舒童等。

以上海为起点，嘉里建设在内地零售物业的发展划分出了明确的两条产品线：一、高端购物中心——嘉里中心，定位为轻奢，服务城市精英；二、区域型城市综合体——嘉里城/嘉里汇，近似于家庭型社区商业，侧重生活配套，以服务周边住户为主。

离沪出击二线，杭州成第二曲线

上海站稳后，嘉里建设北上天津、沈阳，开出8万㎡的天津嘉里汇和12万㎡的沈阳嘉里城，均为亲民的区域型商业中心；南下则去到杭州和深圳，往西落位武汉，以上绝大部分项目都位于城市成熟商业区。

杭州是嘉里建设在上海之外最为重视的城市，同样落位一个嘉里中心、一个嘉里城。其中于2016年开业的杭州嘉里中心，位于市中心的延安路旁，商业建筑面积达9万㎡，同样定位轻奢；位于文晖板块的嘉里城预计于2025年开业，总建筑面积25.4万平方米，含商业、办公、酒店、长租公寓和住宅等多种业态。

杭州嘉里中心的建设过程超10年，体现了嘉里建设的“慢”。杭州嘉里中心所在地块由嘉里建设在2005年以24.6亿元拍得，拿地7年后才动工，零售部分正式对外营业已到了2016年，其原因主要为与西湖“限高”政策的拉扯，与所在区域多方的协调，但同样有着嘉里建设自身的考量。

离开杭州继续向南的途中，嘉里建设开始有更多新尝试，如离开城市中心进入全新的规划区，以及尝鲜非标商业项目的开发。在深圳，嘉里建设拿下前海自贸区首个港资项目；在福州，嘉里建设不仅进入商业空白地带，还尝鲜开发了首个非标商业——榕城·江上图，为独特的坊巷街区式商业。

逃离舒适圈硬啃旧改，只为重回上海中心

疫情前后至今，国内外经济进入不确定性蔓延的新周期，嘉里建设的慢节奏曾经让其在多地得以穿越周期，获得土地利益最大化，但亦遇到了武汉嘉里中心这样“折戟”的项目，住宅销售不如预期，商业供给更是过剩。幸而武汉项目的零售部分得以于去年12月“商改住”，缓解了开发压力。