江小亭/发自珠海
“斗门神盘也绷不住了，半价卖房”。近段时间以来，类似消息频繁出现于珠海市多名房地产中介经纪人的宣传推广中。
他们所指项目为位于斗门尖峰南片区的世荣尚观，该盘定位斗门高档型小区，早前市场高峰期时价格曾去到1.9万元~2万元/㎡，目前项目推出的一批工抵房，均价1万~1.1万元/㎡，最低仅9000多元/㎡。
“9字头”即可拿下，加上高品质、大品牌交标，以及开发商世荣在斗门尖峰南的品牌地位，据有关中介表示，一时间吸引不少客户关注。
正如不少房产经纪人在宣传中使用的“也”字样，不仅世荣尚观，近期以来，斗门价格上“绷不住”的项目并不少见，甚至个别盘已跌至“7字头”“8字头”。
作为珠海一直以来的房价“洼地”，面对价格的还在持续探底，斗门楼市似乎正陷入焦灼。
斗门，中房君摄
01
跌破万元/㎡背后
有关价格的“内卷”仍在蔓延，除尖峰南片区，又尤以湖心路及湖心新城一带最为激烈。
比如范围内的时代都荟大境，释放的工抵房单价已低至“7字头”起，且还限时送车位使用权。以一套建筑面积约105㎡户型为例，总价仅需83万元，相当于首付12万元，月供3000元左右即可买入。
同区域的中铁建未来城、万威森林园二期也曾陆续推出有低于万元/㎡特惠房或工抵房，另外一些项目单价虽未跌破万元/㎡，但也在1.1万元/㎡以下徘徊。
位居香洲、斗门、金湾三区交界地带的湖心路，一度被称为是珠海西部崛起的第一站。早前凭借高规划占位，区域房价一度飙升至最高“2字头”，并吸引大量投资客与房企进驻。
如今跌破万元/㎡价格正迫使斗门楼市再度以低价出圈，并随之带来类似板块是否存在过度炒作而实际价值有限，抑或预算有限买斗门不如买中山等相关争论。
湖心新城在售湖心明悦，中房君摄
事实上，就中房君近期于斗门实探来看，抛开这批更具噱头的极低价项目，新房市场整体相较高位虽下调明显，但目前在售普遍仍保持在万元/㎡以上。
湖心片区与尖峰南片区整体价位相对更高，板块一些综合素质较高品的项目诸如五洲家园、华发家和城等均价去到1.5万元/㎡往上。白蕉、井岸则在1万元/㎡左右，另外一些诸如乾务、富山等较为偏远板块价格会更低一些。
“以前市场好的时候，基本都可以卖到1.8万~1.9万元/㎡，部分高的甚至去到‘2字头’，目前整个湖心新城的新盘价格区间大概在1万~1.6万元/㎡，价差会比较大，我们当前在售是1.1万~1.3万元/㎡，属于中间水平”湖心金茂悦项目现场置业顾问对中房君表示道。
在五洲家园的工作人员看来，对于市场一些降幅比较大的项目，并不能代表当前斗门楼市全貌，“开发商自身策略，到产品与配套的呈现，都会影响并反映到价格上”对方提到。
恒基·五洲家园，中房君摄
而就中房君进一步了解，经过一轮全面下调后，目前仍借超低价出圈的项目们，主要集中于工抵房源或是部分尾盘、天地楼层等，以老盘为主。
“有些项目属于企业卖完就直接撤出珠海，后面没有新盘，加上货量也不多全力清库存；还有个别可能是产品在市场口碑比较一般，甚至中途还出现过烂尾、质量维权等风波，争议性较大，本身就卖不起价格；此外不排除也有一些企业受自身经营压力影响等”范围内一市场人士亦对中房君提到。
02
库存“重灾区”
与跟不上的配套
斗门楼市呈现而来的客观困境同样未能忽视，主要表现于过大的库存量，与未能跟上的城市配套。
于公开平台，围绕斗门楼市的现状讨论，“只有房子没有配套”的类似发声屡见不鲜。
来自珠海世联行数据显示，截至2月底，珠海全市库存面积492.34万㎡，其中斗门为库存“重灾区”，在售库存11972套，面积131.66万㎡。以现阶段的月均去化速度计算，去化周期长达27个月。
而不止存量在售多，区域潜在供应亦可观。
继龙湖·天澜、澳威广场等入市，目前一些新地块项目也在相继开工。
在建中的龙湖·天澜，中房君摄
在湖心新城，大横琴「琴湖大城」项目2号地块主体工程已全面施工，14号地块也已进行到桩基础施工，现场多台打桩机同步作业。
在建中的琴湖大城14号地块，中房君摄
琴湖大城是大横琴集团于湖心新城片区投资打造的超级人居大城，总占地面积去到约42万㎡，配合“公园城市”开发理念与相应的一些配套，后续待项目进场，或成为板块新房市场一强有力竞争对手。
此外，于湖心路一侧，大横琴的斗门首发项目——琴湖学苑进展更迅速，入市在即。作为新规后产品，琴湖学苑的产品特色鲜明，除实用率超100%，层高也做到3.15~3.3米。
琴湖学苑鸟瞰图
大横琴系列动作外，据中房君从官方平台获悉，目前斗门还有包括星河湖山春晓花园三期，东方威尼斯二期2区、广银畔山林语花园一期，世荣暻观花园一、二标段等共20个地产项目均处建设中状态。
且不仅如此，2025年珠海首批拍地，还在由斗门贡献。
2月15日，珠海市公共资源交易中心一次性上架了2宗宅地，均位于斗门湖心新城，邻近大横琴地块。
根据出让要求，2宗地块皆支持每户设置9㎡平台不计容，高度不小于两层层高。参考去年珠海发布的有关加快发展“智慧住宅”行动方案，即两地块都可利用挑高、错层、外挑式大阳台集中打造“户属空中花园”，即当前市场热度较高的“第四代住宅”。
近期即将正式开放的华发·珠海湾，作为珠海首个“第四代住宅”便有类似设计。
华发·珠海湾，中房君摄
值得一提的是，早于挂地前，珠海市自然资源局才公示了首批计划收储的14宗地，其中涉及湖心新城6宗，均属大横琴集团所有。
一面收储一面挂地的背后，有市场人士对中房君提到，或与有关企业的布局策略以及区域下一步产品形态的迭代有关。
就近期即将出让的两宗宅地来看，不仅支撑“智慧住宅”建设，1.31的容积率同样也是当下片区最低，有望给区域带来更丰富形态产品，同时其中一宗早前曾挂牌但未能出让地块，本次重新上线亦在起拍价上做了让步。
仅供需关系角度看，斗门目前及接下来都将处于供应高压中，区域新老项目价格上涨难度大，且随着接下来更多新规、低密项目入市，后续产品内卷还将愈演愈烈，不排除一些产品优势较弱项目或面临进一步去化与价格下行压力。
03
全市成交大户
后市可期
斗门楼市也有亮眼一面。
凭借友好的上车门槛，和几大主要交通干线串联下与香洲主城等板块的通达性，以及范围内众多可选，斗门一直以来都是珠海成交大户，长期稳居全市各区前列。
根据珠海市商品房预(销)售专网数据，2024年斗门区网签量去到6341套，居全市第一；2024年珠海一手住宅网签TOP50项目中，斗门便有19盘在列，数量遥遥领先。其中华发又一城、星河湖山春晓、湖心金茂悦、五洲花园等项目成交出色。
湖心金茂悦，中房君摄
值得一提的是，这些区域红盘对比同片区其他项目并没有表现出明显价格优势，而更多以产品取胜。
诸如定位改善型住房的五洲花园，虽是较早前开发项目，但该盘户型使用率还是做到100%，配合高标准的打造品质，一直是区域标杆盘；又如星河湖山春晓三期，则是斗门第一批新规后产品，实用率超过100%；湖心金茂悦也于日前公布了新控规，明确B地块户型平面将优化调整，阳台率由15%调整为20%，增加双面宽阳台，优化餐厨关系，飘窗进深由600mm调整为800mm，增加转角窗设计等。
接下来，随着更多更优质产品相继入市（包括一些老盘的新规产品），有望带动更多刚需进场。
星河湖山春晓三期建筑面积约116㎡样板间
与此同时，被诟病的配套亦在逐步推进。
目前珠海中心站（鹤洲）枢纽站城一体工程已启动建设。根据规划，未来将接入珠肇高铁、广珠澳高铁、深珠高铁、东南沿海高铁4条高铁，及珠斗城际、珠中西线城际2条城际轨道，与城市轨道交通3号线、10号线。
湖心新城范围，金茂中小学、湖心小学已投入使用，湖心金茂公园也已开放，白藤体育中心及白藤社区医院正在建设中。
此外，从斗门大横琴5.0产业新空间，到接连于湖心新城拿下十几宗住宅用地开发项目，以及去年7月份竞得世荣兆业实控权，珠海头部国企大横琴的向“西”发展，布局斗门步调明显，也还在给区域带来积极信号，有望带动板块整体面貌进一步发展。
不过无论是配套兑现仍需的时间，还是库存高压下与房地产新周期中产品迭代的漫长阵痛期，留给斗门的或更多还是时间问题。
