文 | 余飞
01
深圳向左，广州向右
自去年四季度一线城市开启大力度救市以来，深圳、广州这两座兄弟城市的房地产表现，差异化越来越大。
深圳的行情一路如火如荼，量价齐涨。
深圳二手房网签量去年9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，冲破了荣枯线（5000套），11月份继续增加至7125套，12月份则冲破了8000套的繁荣线，为8282套。
进入2025年，在春节结束之后，很快又回到了火热状态。
深圳房地产中介协会数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得1808套，连续2周超1800套，保持高位水平运行，市场热度持续。根据公开在售二手房源量数据统计，截至2025年3月17日，全市共有68530套有效二手房源在售，较上周增加868套。
来源：深圳市房地产中介协会
深圳的二手房价格则实现了五连涨。
广州则是烦恼才下眉头却上心头。尽管成交量有所起色，但房价却从未上涨过。
广州中原披露，2月份广州新房网签36.28万平方米，同比去年春节月上涨44%。二手房网签6278宗，同比上涨29%。
但其价格，从国家统计局披露的数据来看，无论新房还是二手房，都没能实现逆转。
国家统计局3月17日公布的70个大中城市新房与二手房价格变化数据显示：
新房价格环比上涨城市数量为18个，较1月份减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。
更能反映市场真实价格变化的二手房，环比只有三个城市上涨，其余全在下跌，同比则无一城上涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从数据可以看到，深圳无论新房还是二手房，双双实现上涨，且二手房环比涨幅领跑全国，新房环比涨幅位居全国第二。
广州则是新房与二手房双双下跌。
而且，深圳的新房与二手房环比均实现五连涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
02
深圳为何易燃
同样是一线城市，同样是粤港澳大湾区的引擎，深圳楼市为何容易躁动，广州楼市又为何难以托起来？
深圳能够迅速回暖背后，核心逻辑就一条：
这座城市本身不缺购买力，而且供小于求是这座城市的现状。影响深圳楼市的关键因素是信心和预期。
正因如此，过去四年，在信心和预期缺失的背景下，深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万。
同样的，在去年四季度一线城市发力救市的同时，信心和预期层面似有恢复，立刻调动了市场情绪，深圳楼市立刻回应。
而每年的开年，民众对于市场、环境都表现得更为积极，再叠加子女教育的购房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表现，基本都不会太差。
这是深圳楼市能够延续热度的关键。
当然除了信心和预期一定程度上回归外，深圳经济、产业、人口可喜的表现，也是开年拉动深圳楼市继续回暖的重要因素。
深圳去年则以5.8%的增速跑赢了大盘0.8个百分点，同时，这一增速继续位居一线城市首位。GDP总量逼近3.7万亿，不出意外，2026年深圳的GDP规模将登上4万亿台阶。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
深圳的经济增速表现亮眼背后，是其工业与出口同时发力的结果，尤其是出口。
工业表现方面，作为中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿，与工业第二城苏州、第三城上海之间，形成了断崖式的领先地位。
制图 ：城市财经；数据：各城市统计局
规模以上工业营业收入，同样冲破了5万亿，高达5.4万亿，相比于苏州、上海，同样有断崖式的领先优势。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
出口方面，去年，深圳的出口，成为中国各城市的一个标杆。
深圳的出口已经连续32年位居全国第一。2024年，深圳出口规模2.81万亿，承担了全国十分之一的出口，包揽了广东省一半的出口。
制图：城市财经；数据：各城市海关
更强悍的是，如此规模，增速依旧高达14.6%。如同其工业一样，也是在大象狂奔。
优异的表现，最终反馈在人口数据上了。
2024年，深圳常住人口1798.95万人，较2023年增加了19.94万人，这一增量在目前公布的城市中，位居第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
03
广州为何难托
在全国房地产整体向下的这三年，广州可以说是一线城市中救市最激进的城市。
去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。
所以，去年我在分析广州楼市的时候说过，从救市激进程度和限购力度角度看，广州已经是一个二线城市了。
然而，最激进的救市措施，却没能换来最快的局面转变。
当深圳新房与二手房价格已经五连涨，广州仍陷入在阴跌当中。
广州为何这么难救？
与其去年的经济表现有直接关系。
2024年，水逆周期贯穿了广州全年。
2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。
2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。
2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。
2024全年，仍没有摆脱。GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州的水逆，是工业失速的结果。
从广州统计局披露的数据来看：
2024全年，全市规上工业增加值同比下降3%。
上半年，广州的工业增加值增速就已经下降了0.8%。前三季度下降2.2%。
从趋势可以看到，广州的工业颓势不但没有改善，反而在加重。
这一工业增速，在十强城市中，同样位居倒数第一，且是唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速
广州工业增加值下滑的主要原因，是汽车产业下滑之故。
从工业总产值角度来看，广州的汽车工业占其工业总产值25.3%，是广州的当家产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
而这个当家产业，如今出现了困局。
2024上半年，汽车制造业，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大： 重点产业中，汽车制造业增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。
去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降18.2%
广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。
回看过去几年，广州的汽车产量已经连续四年增长，2023年产量317.92万辆位居全国第一。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
然而，进入2024年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。
根据广州市统计局披露的数据来看，2024年广州全年汽车产量253.98万辆，同比下跌了20%。
来源：广州统计局
此外，去年全年广州的汽车制造业总产值5054.3亿元，同比下跌了18.2%
来源：广州统计局
广州的当家企业广汽集团，尚未公布详细的年报，仅公布了2024年年度业绩预告公告，其披露：
经财务部门初步测算，预计2024年度实现归属于母公司所有者的净利润为80000万元到120000万元，与上年同期相比，将减少322890万元到362890万元，同比减少72.91%到81.94%。
预计2024年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-330000万元到-470000万元，与上年同期相比，将减少687263 万元到827263万元，同比减少192.37%到231.56%。
此外，广汽公布的今年2月份的财报：
跌势依旧。广汽本田、广汽丰田、广汽传祺、广汽埃安仍在两位数下跌。尤其是广汽传祺，1月份产量较去年同期腰斩，也接近腰斩。1月份广汽本田的销量下跌了57.14%。
来源：广汽财报
之前在分析广州的时候，我以2022年的数据计算过。
2022年，广州工业三大支柱产业总产值合计11947.12亿元，占全市工业总产值49.93%。也即三大工业支柱，占广州市工业的半边天。
2022年，广州市工业总产值25574.41亿元。由此可以计算出汽车制造业占全市工业总产值的25.3%，比重超过四分之一。
这样一个举足轻重的产业，产能跳水，整个广州的GDP增速焉能不吊车尾。
经济是楼市的基础，而非相反。皮之不存毛将焉附，所以广州楼市难托，也就顺理成章。
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