我不太能接受现在这个时候跟我说房价涨了
尤其看到那种零点几的涨幅或者那种因为不同楼层不同朝向导致的两套价格差异然后跟我说涨了
但最近有些豪宅盘的成交走势里确实出现了价格抬头的意思
最先冒头的例子是世茂滨江花园这个陆家嘴豪宅里的流量盘
仅2024年仅链家就成交36套、哪怕是成交不太妙的2022-2023年也在这成交了23套，这个流速放在几年可能都成交不了一套的豪宅市场最棒的一件事，就是用它来看豪宅价格
以世茂滨江129平H户型为例，129平的H户型只存在于2栋、3栋、8栋
从去年到今年世茂滨江129平的H户型成交了两套
都位于28-35楼区间，均为二线看江，同时车位和装修等附加值也趋同
去年9月3号楼该户型成交价1450万
而今年1月一模一样的户型、同样的江景，成交价1478万
在此之前哪怕是此时此刻豪宅的出货节奏都是这套踩着上套同户型成交价往下谈价的案例居多，所以从1450万到1475万意味什么
首先这是个例还是一种现象
01
市调的越多，这样的点状案例越多
说豪宅价格比说刚需价格难，上海豪宅最大特色是非标
能进入1500万的房子有的是围合排布、有的是湖景和江景，朝向和楼层都是变量，朝向是西还是西南，楼层是40层以上还是以下，都会影响价格
所以最好的比对就是同楼栋上下层或者景观资源基本相同的同户型的比较
这样可以比对的案例不多，但有
而且价格走势跟世茂滨江如出一辙
翠湖天地三期嘉苑128平中楼层的两室
去年11月成交价2458万，今年2月成交价在2482万
这户型因为东北角缺角影响了方正所以并不是最受欢迎户型，但即便如此价格也能看到在抬头
仁恒河滨花园152-162平面积段比较火
163平户型最近有成交，但价格比年前要高
去年12月12号楼成交了一套9楼的163平户型，成交价1630万（非链家成交）
今年2月25日同样的12号楼又成交了一套楼上的14楼，但成交价已来到1710万（还未更新到网签）
同是163平的横厅户型、同样的开发商原始装修、甚至同楼栋，但价格已经相差80万
最上面一条成交记录，下图为163平户型参考，并非今年成交的163户
更有意思的变化发生在成交前
仁恒河滨花园两室价格，16栋和17栋在1000万上下，今年目前两房还没有成交
但上周16栋某两室户型的谈判现场，客户出到980万，房东也没同意，因为房东心理价位1000万
同样的情绪也发生在152平小四房户型，去年5月152平小四房成交价在1500万（9号1502，靠天山路 朝向东南）
现在同户型有客户出到1700万，房东不想卖
参考152平在挂同户型，非成交房源
有套两室户型的房东，980万挂牌，但这两天打算撤牌重新出租
他跟自己的中介说先不卖了，后面可能市场会好一点
参考84平在挂同户型，非成交房源
前滩的东方悦耀可以观察的标的是51平户型
今年1月2号楼成交了一套18楼的51平，697万成交
这个3月5日的2号楼又成交了一套，就是楼下的17楼，727万成交
两套学区都没用过，也都不带车库，因为开发商统一装修，所以装修水平也持平
可以看到几乎同等条件下价格的微微抬头
参考51平在挂同户型，非成交房源
前滩的中粮前滩海景壹号也是
92平上套成交是去年11月，成交价1430万
目前同户型还没最新成交，但同户型有客户出价1450万，房东不愿意卖
参考92平在挂同户型，非成交房源
如此种种的案例可能不是所有豪宅成交的现状，但此类案例也不胜枚举
02
我去咨询了陆家嘴、徐汇滨江和前滩等板块的情况
豪宅成交是低频的，更多的豪宅成交看不出价格变化的背后是压根还没成交
所以除了上面点状案例的一一比对之外，板块之间的打包比对也可以看出一二
因为同板块的不同户型在同一时间段内会发生的成交其实有规律可循
比如仁恒河滨花园在三房是同板块稀缺品，但总价超过2000万的四房则不是，因为超过2000万可以考虑徐汇滨江、老静安等
比如前滩每年三月的小户型因为学区的关系会卖的比较火
所以我们可以以年维度打包一个小区所有成交房源的成交均价去观察平均值的变化
比如徐汇滨江板块
板块内最值得观察的两个样本就是百汇园和尚海湾豪庭
2025年截至目前百汇园二期共计成交7套，均价在15.36万/平
而2024年百汇园二期的成交均价在15.05万/平
此处参考链家2024年百汇园二期全部成交记录，成交价为实际成交价，去除2024年9月30日总价65万成交案例
尚海湾豪庭2025年截至目前发生成交的是一期和三期，均价在16.08万/平
2024年尚海湾豪庭一期和三期共计成交12套，成交均价在14.08万/平
2024年成交均价参考链家2024年尚海湾豪庭一期&三期全部成交记录
前滩板块也是此刻特别值得看的一个方向
核心区最后的成片规划板块，被说有泡沫，但这也恰恰给了前滩一块敏感标签，处于市场风口浪尖的前滩，它的涨跌也视同豪宅市场的风向标
目前前滩可交易的小区只有14个，像01部分那种完全可对标的两套很少
东方悦耀的51平户型算一个
此外东方惠礼，江月名庭也有类似情况发生
没有东方悦耀那种上下楼前后发生成交的完全对照，但同价段客户可选择的可对比标的里，最新一套的成交价都踩着上套可对标户型的成交价往上走
2024年成交均价参考链家2024年中粮前滩海景壹号全部成交记录
前滩的链家小哥跟我说了一个房东心态
面积一样、楼层差不多、但不是在同一幢的，卖掉一套后下一套要稍微贵一点点，然后剩下的贵一点的房子也去化了，表现在数据上就是成交价往上走
有点类似的心态也发生在陆家嘴板块
陆家嘴的豪宅中介跟我分享了上面世茂滨江花园的市场细节
2号楼29楼H户型的124平，去年11月底，1430万成交
后面再挂出来的同户型就在同楼栋的26楼，挂牌价1490万，底价不便透露，但底价是稳稳踩在1430万之上的
这个月有客户出到1430万，房东不签字，一分不让
房东给到中介的原话是：低于前套的价格就不卖了
我找兔博士拉了全市典型豪宅板块，发现陆家嘴、新天地、老西门等这些板块的价格有上升
这部分数据只能用作参考是因为豪宅成交量少，受单个案例影响大
同时我又拉取高总价段的成交价变化
似乎点状案例在这里才找到一个现象级的普遍存在，只不过这点还没被更多人知道而已
03
为什么会这样
我将这个问题给到已经在这个翻过年来的豪宅市场经过几轮谈判的中介
他们给到的第一个反应是价格有点谈不动
去年年底同户型挂牌1490万能谈到1430万成交
翻过年来的现在同户型同样的1490万的挂牌只能谈到1450万
逼急了房东就一句
先这样吧，实在不行就转出租
这部分房东大多已经做好置换，不着急通过买卖变现来完成置换
与此同时他虽然不确定未来市场走势，但确定现在的价格是肯定不划算的，有的甚至不足以覆盖他们当时买进时候的中介费、税费、利息成本
于是转出租就成了缓兵之计
谈不动的同时，房东的心态也发生了改变
不管是客户还是房东在买和卖之前都会参考上套同户型的成交价
客户的心态还没变，就是踩着上套成交价往下砍
但房东的心态是低于上套成交价就不卖
最典型例子就是上面世茂滨江花园那套124平H户型房东
上套成交价是去年11月的1430万，有客户出到1430万，房东不愿意，因为他的心理价位是踩着上套成交价往上走的
踩着上套成交价往上还是往下也成了此刻市场心态转变的分水岭
最后不得不说能在这个市场抬头的房源大多都是有底气的
这个底气来自稀缺
比如说你是世茂滨江花园的124平这类景观资源最好的户型、或者你是仁恒河滨花园总价1600万左右的三房户型、或者你是前滩那种四五十平的小户型
否则价格抬头这件事还是跟你无关
最典型例子就是仁恒河滨花园
152-162平是仁恒河滨花园最受欢迎的面积段，前面说的仁恒河滨价格抬头的户型里主要就是80多平的两室、152-162的三室
而像183平总价超过2000万的大户型就略微有点吃力
比如最近仁恒河滨花园三期挂牌的一套183平的次顶楼，挂牌价2080万，按单价算属于高性价比，但看的人寥寥无几
主要就是因为2000万价段以上可选的标的开始走向古北、徐汇滨江、静安老钱
就都是这种板块内或者小区内的稀缺户型才有在这个走量的市场能博一声价格
04
市场已经高位运行了五个月
哪怕春节前后两个月都是分别1.5万套以上的成交
链家单日1.9万人次的看房人数破了它有记录以来的记录，全市单日网签1400套也破了近三年成交记录
关于量的突破哪怕是不买房不卖房的人都有所耳闻，但价格呢
而这时候之所以关注豪宅价格，它本身的价格波动并非去关注的全部原因
更本质上无非两点
首先豪宅产品因为产品力拔尖也成为这个市场抗跌和领涨那部分的存在
其次豪宅背后有时候不仅仅是需求，而是聪明的去处
而这可能也是眼下市场在成交量之上最值得关注的部分
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这是真叫卢俊公众号的第5965篇原创文章
