在寸土寸金的上海中心城区，如何破解历史风貌保护与城市功能升级的矛盾？如何平衡土地资源稀缺与民生需求增长的冲突？静安区天汇世纪玺项目以创新实践交出了一份答卷。作为全市首个落地“更新+增容+功能混合"政策的城市更新标杆项目，天汇世纪玺不仅实现了历史建筑保护、公共服务提升与可持续开发的三重突破，更成为上海探索超大城市中心城区高质量发展路径的示范样本。
历史保护与空间活化的"共生密码"
天汇世纪玺所在的静安核心区域，承载着上海近代石库门建筑群的历史记忆。项目创新采用“肌理织补”手法，对风貌保护建筑进行原址修缮与功能活化，保留砖墙、门头等历史符号，同时将内部空间改造为社区文化展厅与公共活动空间，形成“修旧如故”与“功能重生”的有机融合。
15分钟生活圈的"功能拼图"
针对中心城区公共服务设施不足的痛点，天汇世纪玺突破传统开发模式，将35%的建筑面积用于民生功能补缺：嵌入社区食堂、托育中心、社区卫生服务站等8类公共服务设施，配建1200平方米公共绿地，并通过地下连廊联通周边地铁站与商业体。这种“居住+商业+服务+文化”的混合布局，使项目成为辐射3万居民的“微型城市枢纽”。
可持续更新的"经济账本"
城市更新项目的可持续性始终是难点。天汇世纪玺通过“十地出让金反哺”“开发权转移”等政策工具，建立资金平衡模型。项目将部分商业收益定向投入风貌保护基金，并引入社会资本参与后期运营，形成“投入-产出-再投资”的良性循环。据测算，该项目全周期可贡献税收超8亿元，提供就业岗位1200个，真正实现社会效益与经济效益双赢。
上海市城市更新促进会专家此前评价该项目三大创新具有行业突破性:首创“文化保护容积率奖励”计算模型，建立存量用地功能混合比例动态调整机制，开发全市首个城市更新项目全生命周期管理平台。这些经验已被纳入《上海市城市更新技术指引》，为全市178个旧改项目提供技术标准参考。如今，天汇世纪玺交付半年有余，随着上海进入城市更新深度攻坚期，天汇世纪玺所代表的创新思维，将持续赋能这座国际化大都市的高质量发展。
（图源：资料图）
