「编者按」
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见时代之风，论经营之禾。第20届中国商业地产节，年度相约，重磅登场。踏着新消费时代浪潮，赢商网以【提问2025商业】之系列，向行业发问，寻解题思路，与商业地产人和鸣共振。
据赢商大数据，2025年全国拟开业集中式商业项目400+个，总商业建筑面积约3400+万平方米，与2024年实际开业量相当。
在商业地产存量时代，相比新开业项目数量，行业更关注项目的质量。
蓄势待开的400多个商业项目，各自身上带着不同的标签——“商业巨无霸”、“高端MALL”、“非标商业”、“奥特莱斯”、“文旅商业”、“小而美”、“二次元”……
群雄争霸的2025，哪些项目能起飞？什么样的商场更易成为品牌开店的心头好？
400+筹开项目图谱
上海一骑绝尘
//高线级城市是绝对战场，占比近六成
▶▶从项目的大区分布看，七大区占比结构基本稳定，华东区“榜一”地位不可撼动，占比高达44%；华南区第二，占比18%；西南区、华北区、华中区占比在10%-11%，相差不大；西北区、东北区依然是增量最少的区域。
但在城市商业线级分布上分化明显，拟开业项目高度集中在高线级城市。商业高线级城市合计占比66%，且商业线级越高，占比越大，商业一线、准一线、二线城市分别占比27%，21%、18%。
说明： 城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
▶▶从单个城市拟开业量看，也印证了上述特点。拟开业数量≥5个项目的城市共24座，全部为商业高线级城市，开业项目合计240+个，体量1800+平方米，占全国总拟开业量的近六成。
虽商业一线、准一线城市人均购物中心面积排在全国前列，且竞争激烈，但城市经济实力强劲，消费力旺盛，仍然吸引着各大商业项目和优质品牌竞相入驻。
//部分下沉城市商业爆发，凸显潜力
商业低线级城市拟开业项目合计占比34%，商业三线、四线、五线城市的占比较为均衡，不过商业四线城市首次超过商业三线城市3个百分点，其中云南曲靖拟开业项目多达4个，广东汕头、广东湛江、湖北襄阳等商业四线城市开业量均有2个或以上。
部分下沉城市商业爆发，尤其是经济发达的华东城市，如南通、常州、无锡等2025年均有3个及以上项目拟开业。另外，云贵的一些地级市或地州，如曲靖、昭通、贵州黔东南、黔西南、毕节等亦有多个项目筹开。
虽然下沉城市消费力与高线级城市有差距，但竞争也相对不那么激烈，甚至不少城市大型商业综合体还是空白状态，其中的市场潜力值得关注。
//头部效应升级，8家企业拿下100+项目
目前，中国购物中心行业的行业集中度持续提升。截至2024年12月13日， 中国购物中心规模CR5为22.11%。2011年至2020年，中国购物中心CR5企业存量份额保持在15-20%区间。
2025年拟开业项目数据显示，35家企业“掌管”了2025年全国拟开业项目数量的超40%。其中，2025年拟开业项目数量5个以上的企业有8家，合计100+个项目，占拟开业总量的25%。其中，万达商管保持30+个开业目标，华润万象生活、龙湖商业、万科商业、爱琴海商业拟开业量均在10+个，宝龙商管、新城控股、招商商管拟开业量在6-7个。
万达商管、爱琴海商业拟开业项目主攻下沉市场。万达下沉市场项目占比超八成，商业四线城市占比最大，项目遍布襄阳、株洲、邵阳、安阳、绍兴、六安、枣庄、宜宾、鄂尔多斯等城市；爱琴海商业下沉市场项目占比亦接近七成，其中五线占比超四成，包括西双版纳、凯里、信阳、朔州、荆门等。
华润万象生活则瞄准高线级城市，项目占比超七成，其中又以商业准一线城市、商业二线城市为主，商业一线城市仅在深圳有筹开项目，其余分布在佛山、东莞、南京、杭州、重庆、郑州、合肥等。
什么样的商场
更能获得品牌商“青睐”？
商业存量时代，优质项目仍是稀缺资源。拥有优越的区位、强大的运营商企业、顺应消费潮流的商业项目，更易获得品牌关注。
//核心城市成熟商圈项目，机会与竞争并存
房地产有“地段论”，商业地产则讲“区位论”。区位，包含了地理条件、市场需求、商业环境、交通便利性和政策支持等与商业紧密相关的多维因素，区位的优劣对项目的成功与否的关键。
2025年拟开业项目在地理位置分布上，已经表现出向优质区位集中的趋势，从城市、到商圈辐射力、商圈成熟度，层层向核心位置靠拢。有着高消费力的核心城市，如北上广深、重庆、成都、南京、苏州、杭州、武汉、长沙等，这些城市成熟商圈的项目是品牌的优选项，但竞争也相对激烈，属于机会与挑战并存。而位于核心城市新区、消费潜力大的下沉城市的空白市场也不容忽视，是增量市场的新蓝海，值得挖掘，提前入局有望占据先发优势。
//运营实力强、美誉度高的企业运营的项目
当商业运营步入深水区，优秀的运营能力才是商业项目发展之道。一个位于好区位的项目，相当于一幅好牌，但最终要赢下牌局，还得有一个好牌手。这个“好牌手”就是具备商业运营实力的企业。
目前，随着行业集中度的提升，头部规模企业的行业示范效应十分明显，形成“强者恒强”的马太效应。
根据赢商网联合中城研究院共同发布的《2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100》榜单，从规模、发展潜力、金融创新能力、运营能力、招商能力、区位价值等多维度，客观反映了零售商业地产企业的综合实力。
TOP100企业中，有港资企业操盘高手，也有全国连锁的大规模企业，还有出色的地方企业，外资企业，他们已经在商业地产领域有所沉淀，无论是品牌资源、招商能力、运营经验都相对成熟，由他们操盘的项目风险会相对低，抗风险能力也更强。
//顺应消费潮流，勇于创新突破的项目
商业是灵动的，变化是其根本，懂得顺应消费潮流，并勇于创新突破的商业项目才能立足当下。基于对目前消费趋势的观察，奥特莱斯、二次元主题商场、创新主题或非标商业、文旅商业等将是今年的热点。
▶▶奥特莱斯：当下，消费分级让部分中产阶级从高端商场转向奥特莱斯，同时下沉市场消费者品牌、品质意识的提升，也开始涌入奥特莱斯，而且这一趋势还在加剧，会持续推高奥特莱斯热度。
2024年20多个奥莱项目开业后，2025年还有20+个奥莱要扎堆入市，10万平方米以上的大型奥莱综合商业体占近半，如砂之船（银川）奥莱江南不夜城、东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村、北京湾里·王府井WellTown、武汉杉杉奥特莱斯等。此外，苏州木渎荟品仓城市奥莱等一众城市奥莱项目也加速入局。
▶▶二次元主题商场：在二次元经济热潮下，二次元商场去年火爆了一整年，今年还会继续。今年1月，成都首座“痛楼”购次元K88、重庆二次元主题商场S,95超次元中心开业，配合一系列二次元主题活动，吸引了众多“吃谷”群体前来打卡，现场人气犹如“春运”现场，再次引爆了二次元主题商场的热度。
值得注意的是，这两个商场均为存量改造项目，且位于城市核心商圈。成都购次元K88位于春熙路商圈的核心位置，春熙路步行街之上，由原来的原美特斯邦威大楼改造而来；重庆S,95超次元中心位于重庆核心商圈“解放碑-朝天门商圈”枢纽位置，前身是复悦荟。再结合此前已开业的多个二次元主题商场看，二次元主题商场正成为城市核心存量物业改造转型的新出路。
▶▶创新主题或非标商业：在存量大盘下，拟开业项目要出圈并不容易，必须做出差异化特色。从近年新开业项目看，创新才是“出圈”的必杀技。如上海龙华会、上海蟠龙天地、深圳·大运天地、深圳坂田万科广场、汽车文化主题购物中心——保定爱情广场、「熊出没」IP主题购物中心——深圳宝安华强广场；泛文娱主题综合体——北京超极合生汇（东区）；成都此地CyPARK、上海「HAI550」……这些项目敢于大胆创新，打破传统商业的边界，将购物、娱乐、公园场景、IP文化等多元内容融合一体，让购物中心的功能突破购物的局限，同时成为年轻人释放压力、疗愈情绪的生活休闲地，娱乐潮玩的社交场，创造出全新的沉浸式消费体验，更进一步激发了人们的消费欲望。
▶▶文旅商业：近年全国各地文旅经济火爆，“以文旅促进经济高质量发展”成为各大城市经济发展的新增长极，在此背景下文旅商业蓬勃发展。
1月份已有多个文旅主题商业项目开业，如扬州历史文化主题商业——扬州印象馆、主题型文旅商综合体——拉萨神力时代广场、文创展示标杆地——绍兴越王城文化广场、历史人文街区——苏州盛家厍二期、重庆鲁祖庙传统风貌区……春节期间这些项目成为当地市民及外来游客的游逛圣地，人气、烟火气十足。
未来，那些能真正将在地历史文化、自然旅游资源与商业深度融合，提供沉浸式文旅体验的商业，将会深得消费者的青睐。
一个新的消费时代已经到来，商业领域的经营者，永远不能是保守派。2025年，破局者应考虑从当前的防御型战略转向进攻型战略，以不破不立之心，直面挑战，敢于突破！
2025年5月28-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节将在广州朗豪酒店举办，以「风禾尽起」为大主题，以风骨为契，以禾穗为印，共执镰。
本届大会打造「中国城市商业馆」2025最值得入驻的项目都在这！特别策划4大版块，<最值得入驻项目展> 、 <活力品牌展> 、 <中国城市商圈商业力展> 、 <零售商业开放show>，全城共见城市零售商业多元魅力，助力精准对接新人脉、新需求、新资源，实现高效招商拓展的深层次交互。
2025年5月28-29日
广州朗豪酒店
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 周彩云
封面&头图来源 · 世博天地官方小红书
