「编者按」

winshang

见时代之风,论经营之禾。第20届中国商业地产节,年度相约,重磅登场。踏着新消费时代浪潮,赢商网以【提问2025商业】之系列,向行业发问,寻解题思路,与商业地产人和鸣共振。

据赢商大数据,2025年全国拟开业集中式商业项目400+个,总商业建筑面积约3400+万平方米,与2024年实际开业量相当。

在商业地产存量时代,相比新开业项目数量,行业更关注项目的质量。

蓄势待开的400多个商业项目,各自身上带着不同的标签——“商业巨无霸”、“高端MALL”、“非标商业”、“奥特莱斯”、“文旅商业”、“小而美”、“二次元”……

群雄争霸的2025,哪些项目能起飞?什么样的商场更易成为品牌开店的心头好?

400+筹开项目图谱

上海一骑绝尘

//高线级城市是绝对战场,占比近六成

▶▶从项目的大区分布看,七大区占比结构基本稳定,华东区“榜一”地位不可撼动,占比高达44%;华南区第二,占比18%;西南区、华北区、华中区占比在10%-11%,相差不大;西北区、东北区依然是增量最少的区域。

但在城市商业线级分布上分化明显,拟开业项目高度集中在高线级城市。商业高线级城市合计占比66%,且商业线级越高,占比越大,商业一线、准一线、二线城市分别占比27%,21%、18%。

说明: 城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素,对城市商业发展程度评估的等级性划分,共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市,商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

▶▶从单个城市拟开业量看,也印证了上述特点。拟开业数量≥5个项目的城市共24座,全部为商业高线级城市,开业项目合计240+个,体量1800+平方米,占全国总拟开业量的近六成。

虽商业一线、准一线城市人均购物中心面积排在全国前列,且竞争激烈,但城市经济实力强劲,消费力旺盛,仍然吸引着各大商业项目和优质品牌竞相入驻。


//部分下沉城市商业爆发,凸显潜力

商业低线级城市拟开业项目合计占比34%,商业三线、四线、五线城市的占比较为均衡,不过商业四线城市首次超过商业三线城市3个百分点,其中云南曲靖拟开业项目多达4个,广东汕头、广东湛江、湖北襄阳等商业四线城市开业量均有2个或以上。

部分下沉城市商业爆发,尤其是经济发达的华东城市,如南通、常州、无锡等2025年均有3个及以上项目拟开业。另外,云贵的一些地级市或地州,如曲靖、昭通、贵州黔东南、黔西南、毕节等亦有多个项目筹开。

虽然下沉城市消费力与高线级城市有差距,但竞争也相对不那么激烈,甚至不少城市大型商业综合体还是空白状态,其中的市场潜力值得关注。

//头部效应升级,8家企业拿下100+项目

目前,中国购物中心行业的行业集中度持续提升。截至2024年12月13日, 中国购物中心规模CR5为22.11%。2011年至2020年,中国购物中心CR5企业存量份额保持在15-20%区间。

2025年拟开业项目数据显示,35家企业“掌管”了2025年全国拟开业项目数量的超40%。其中,2025年拟开业项目数量5个以上的企业有8家,合计100+个项目,占拟开业总量的25%。其中,万达商管保持30+个开业目标,华润万象生活、龙湖商业、万科商业、爱琴海商业拟开业量均在10+个,宝龙商管、新城控股、招商商管拟开业量在6-7个。


万达商管、爱琴海商业拟开业项目主攻下沉市场。万达下沉市场项目占比超八成,商业四线城市占比最大,项目遍布襄阳、株洲、邵阳、安阳、绍兴、六安、枣庄、宜宾、鄂尔多斯等城市;爱琴海商业下沉市场项目占比亦接近七成,其中五线占比超四成,包括西双版纳、凯里、信阳、朔州、荆门等。

华润万象生活则瞄准高线级城市,项目占比超七成,其中又以商业准一线城市、商业二线城市为主,商业一线城市仅在深圳有筹开项目,其余分布在佛山、东莞、南京、杭州、重庆、郑州、合肥等。

什么样的商场

更能获得品牌商“青睐”?

商业存量时代,优质项目仍是稀缺资源。拥有优越的区位、强大的运营商企业、顺应消费潮流的商业项目,更易获得品牌关注。

//核心城市成熟商圈项目,机会与竞争并存

房地产有“地段论”,商业地产则讲“区位论”。区位,包含了地理条件、市场需求、商业环境、交通便利性和政策支持等与商业紧密相关的多维因素,区位的优劣对项目的成功与否的关键。

2025年拟开业项目在地理位置分布上,已经表现出向优质区位集中的趋势,从城市、到商圈辐射力、商圈成熟度,层层向核心位置靠拢。有着高消费力的核心城市,如北上广深、重庆、成都、南京、苏州、杭州、武汉、长沙等,这些城市成熟商圈的项目是品牌的优选项,但竞争也相对激烈,属于机会与挑战并存。而位于核心城市新区、消费潜力大的下沉城市的空白市场也不容忽视,是增量市场的新蓝海,值得挖掘,提前入局有望占据先发优势。

//运营实力强、美誉度高的企业运营的项目

当商业运营步入深水区,优秀的运营能力才是商业项目发展之道。一个位于好区位的项目,相当于一幅好牌,但最终要赢下牌局,还得有一个好牌手。这个“好牌手”就是具备商业运营实力的企业。

目前,随着行业集中度的提升,头部规模企业的行业示范效应十分明显,形成“强者恒强”的马太效应。

根据赢商网联合中城研究院共同发布的《2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100》榜单,从规模、发展潜力、金融创新能力、运营能力、招商能力、区位价值等多维度,客观反映了零售商业地产企业的综合实力。


TOP100企业中,有港资企业操盘高手,也有全国连锁的大规模企业,还有出色的地方企业,外资企业,他们已经在商业地产领域有所沉淀,无论是品牌资源、招商能力、运营经验都相对成熟,由他们操盘的项目风险会相对低,抗风险能力也更强。

//顺应消费潮流,勇于创新突破的项目

商业是灵动的,变化是其根本,懂得顺应消费潮流,并勇于创新突破的商业项目才能立足当下。基于对目前消费趋势的观察,奥特莱斯、二次元主题商场、创新主题或非标商业、文旅商业等将是今年的热点。

▶▶奥特莱斯:当下,消费分级让部分中产阶级从高端商场转向奥特莱斯,同时下沉市场消费者品牌、品质意识的提升,也开始涌入奥特莱斯,而且这一趋势还在加剧,会持续推高奥特莱斯热度。

2024年20多个奥莱项目开业后,2025年还有20+个奥莱要扎堆入市,10万平方米以上的大型奥莱综合商业体占近半,如砂之船(银川)奥莱江南不夜城、东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村、北京湾里·王府井WellTown、武汉杉杉奥特莱斯等。此外,苏州木渎荟品仓城市奥莱等一众城市奥莱项目也加速入局。

▶▶二次元主题商场:在二次元经济热潮下,二次元商场去年火爆了一整年,今年还会继续。今年1月,成都首座“痛楼”购次元K88、重庆二次元主题商场S,95超次元中心开业,配合一系列二次元主题活动,吸引了众多“吃谷”群体前来打卡,现场人气犹如“春运”现场,再次引爆了二次元主题商场的热度。

值得注意的是,这两个商场均为存量改造项目,且位于城市核心商圈。成都购次元K88位于春熙路商圈的核心位置,春熙路步行街之上,由原来的原美特斯邦威大楼改造而来;重庆S,95超次元中心位于重庆核心商圈“解放碑-朝天门商圈”枢纽位置,前身是复悦荟。再结合此前已开业的多个二次元主题商场看,二次元主题商场正成为城市核心存量物业改造转型的新出路。

▶▶创新主题或非标商业:在存量大盘下,拟开业项目要出圈并不容易,必须做出差异化特色。从近年新开业项目看,创新才是“出圈”的必杀技。如上海龙华会、上海蟠龙天地、深圳·大运天地、深圳坂田万科广场、汽车文化主题购物中心——保定爱情广场、「熊出没」IP主题购物中心——深圳宝安华强广场;泛文娱主题综合体——北京超极合生汇(东区);成都此地CyPARK、上海「HAI550」……这些项目敢于大胆创新,打破传统商业的边界,将购物、娱乐、公园场景、IP文化等多元内容融合一体,让购物中心的功能突破购物的局限,同时成为年轻人释放压力、疗愈情绪的生活休闲地,娱乐潮玩的社交场,创造出全新的沉浸式消费体验,更进一步激发了人们的消费欲望。

▶▶文旅商业:近年全国各地文旅经济火爆,“以文旅促进经济高质量发展”成为各大城市经济发展的新增长极,在此背景下文旅商业蓬勃发展。

1月份已有多个文旅主题商业项目开业,如扬州历史文化主题商业——扬州印象馆、主题型文旅商综合体——拉萨神力时代广场、文创展示标杆地——绍兴越王城文化广场、历史人文街区——苏州盛家厍二期、重庆鲁祖庙传统风貌区……春节期间这些项目成为当地市民及外来游客的游逛圣地,人气、烟火气十足。

未来,那些能真正将在地历史文化、自然旅游资源与商业深度融合,提供沉浸式文旅体验的商业,将会深得消费者的青睐。

一个新的消费时代已经到来,商业领域的经营者,永远不能是保守派。2025年,破局者应考虑从当前的防御型战略转向进攻型战略,以不破不立之心,直面挑战,敢于突破!

2025年5月28-29日,由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节将在广州朗豪酒店举办,以「风禾尽起」为大主题,以风骨为契,以禾穗为印,共执镰。

本届大会打造「中国城市商业馆」2025最值得入驻的项目都在这!特别策划4大版块,<最值得入驻项目展> 、 <活力品牌展> 、 <中国城市商圈商业力展> 、 <零售商业开放show>,全城共见城市零售商业多元魅力,助力精准对接新人脉、新需求、新资源,实现高效招商拓展的深层次交互。

2025年5月28-29日

广州朗豪酒店

来源 · 赢商网(ID:winshang)

作者 · 周彩云

封面&头图来源 · 世博天地官方小红书

ad1 webp
ad2 webp
ad1 webp
ad2 webp