几家欢喜几家愁,上海有些区域越来越失落。

尤其是北四区。



失落不是不发展,而是地位不断下滑。

或者说地位被取代。

最失落的应该是虹口区。

虹口原来是北四区之王,是全上海的商业中心,兼具文化中心。

四川北路曾是上海商业的“第三极”,与南京路、淮海路齐名。

1994年四川北路拥有401家区属商业网点,年营业额达30亿元,占全市商业的19%。

现在第一商圈是南京西路,2023年销售额890亿元,全上海社销总额是1.85万亿。

可以想象当年占比19%的四川北路地位有多高。

当时曲阳商务中心有易买得超市和家电城,在北上海影响力也很大。

虹口综合商业地位仅次于黄浦和卢湾,后两者现在合并了。

如果地位延续下来,虹口举足轻重。

现在商业方面虹口毫无存在感,连杨浦都不如。

虹口人民一度需要到杨浦五角场消费。

陆家嘴、黄浦、静安、徐汇、长宁、杨浦甚至闵行,商业上都不输给虹口。

这种地位的下滑,让虹口倍感失落。

虹口曾经还是文化中心,其实值得大书特书。

大部分大城市文化中心都是房价最高,天然具备向心力。

黄浦最先开发,汇集了大量的商业设施、公共职能。

最优质的居住区是静安、徐汇,买不起这些地方的文人很多去了虹口。

比如鲁迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、叶圣陶、冯雪峰。

上面不少人都是左联成员,给虹口带来了浓厚的红色氛围,多伦路甚至被称为红色文化街。

很多大学也曾经汇集在虹口,浸会大学堂、上海图画美术院、东华大学、上海法学院、光华大学、外国语大学、上海师范大学等等。

后来因为各种原因陆续搬离。

现在提起虹口,没人会跟文化产生联想。

游客来上海,也很难把虹口当成目的地。

要人文情怀,都去徐汇武康路;

要历史遗迹,都去外滩;

要逛大学,杨浦、松江大学城。

商业中心、文化中心地位丧失,虹口成了上海的小透明。

虹口要找回当年的影响力,需要找到新的核心定位。

最近举全区之力打造北外滩,希望在顶级商务区上取得一席之地。

北外滩、外滩、陆家嘴黄金三角,是上海城市形象最佳展示面。

至少目前在商务区建设上,静安、黄浦、徐汇、浦东都稳压虹口。

普陀、长宁、杨浦、闵行也有不少竞争地段。

虹口的复兴,任重道远。

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虹口曾经是商业中心、文化中心,杨浦曾经是经济中心。

绝对的经济中心。

新中国成立后,尤其是五六十年代至八十年代初,杨浦区是上海乃至全国最重要的工业基地之一。

可能还没有“之一”。

水电煤厂、化工厂、棉纺造船厂、钢铁厂等等全在杨浦,沿黄浦江还有很多货运码头。

杨浦的工业产值,曾经占到上海的25%。

一个杨浦区,曾经贡献了全国5%的财政收入。

当时工业是绝对的经济支柱,即使是上海,第二产业占比也超过60%。

工人爷爷地位很高。

论经济地位,杨浦就是现在的浦东。

浦东经济占上海比重略高,但是占全国比重也达不到当时的杨浦。

上海自身也失落了。

浦东取得这样的地位,一方面是政策,一方面是实在是太大了。



当时的杨浦只有现在一半大,走马塘以北就是宝山了。

能取得这样的地位,杨浦工人爷爷自然非常骄傲。

后来的故事大家都知道,外资企业起来,传统工业被打的丢盔弃甲。

杨浦并未抓住新兴机会。

现在上海的经济中心是浦东,是闵行,杨浦完全排不上号。



2024年杨浦经济总量排名上海第八,位列嘉定、长宁之后。

原来稳稳的班级前两名,有段时间生病住院,再回来成了中游水平。

这种失落感学霸应该懂。

在网上杨浦居民最敏感,不允许说杨浦不好。

可能也是因为部分居民还有当初的记忆。

当然发展也发展了,杨浦也搞了五角场、搞了新江湾。

问题是大家都发展了。

不怕不赚钱,就怕邻居更赚钱。



闸北、普陀标签没杨浦、虹口那么强,地位其实也渐渐的被取代。

几个“下只角”都是工业+棚户区为主,当然后面演化成了工人新村。

商业上也相应的匹配工人阶级。

比如杨树浦产业工人聚集,商业一度非常繁荣。

杨树浦西部的八埭头被称为“大杨浦的南京路”,沪东工人文化宫则坐落在宁国路附近。

差一些的工厂很多汇集在闸北、普陀,毕竟这里有苏州河。

闸北另一个优势是,这里有铁路。

沪宁铁路与淞沪铁路在闸北交汇,闸北一直是上海对外陆路运输的核心节点。

境内设有铁路北火车站、铁路北郊货运站及长途客运总站。

很多工厂围绕北站,很多棚户区也在这里。

1932年“一·二八”和1937年“八·一三”淞沪抗战中,闸北遭日军轰炸。

战后形成大片棚户区(如蕃瓜弄),经济地位大幅下滑。

现在上海的铁路枢纽是大虹桥,枢纽型产业随着也被大虹桥虹吸。

完整的取代了闸北的定位。

闸北也在突破,拆了一些厂房打造了大宁就很成功,在中产居住区上有一席之地。

市北高新也和静安产业错位竞争,唯一的问题是体量不够大。

苏河湾一带则借助CAZ的优势,发力楼宇经济。

在全市层面还是缺乏影响力。

普陀与闸北类似,都是交通枢纽+工厂。

上海与江苏的联系比浙江更密切,普陀是上海西北大门,对接江苏第一站。

312国道进入上海主城后遇到的第一个城区就是普陀。

苏州河得名就是因为可以直通苏州,水路运输也是当时工业必须。

水运、陆运结合,普陀利用交通优势也发展了一些工业。

苏州河两岸分布着牙膏厂、棉纺厂、钢铁厂、面粉厂,匹配的住宅区是药水弄,潭子湾。

随着产业的外溢,这些枢纽功能被嘉定、青浦取代。

能称得上公路枢纽的,或许只有莘庄。



北四区,尤其是虹口、杨浦的失落,是发展过程中的必然。

一个城市就像一家公司,每个员工都有自己的职业定位。

公司快速扩大,每个员工都要找到新的定位,跟上公司发展。

找不到定位的,可能被新的团队淘汰。

1958年上海合并江苏十县,初衷是需要更大的空间来建设工业园区、住宅区以及配套的粮食和蔬菜生产基地。

其实当时搞成了上海的“外围保障区”,并没有影响原来各区的核心定位。

因为种种原因,1949-1985年上海发展并不快。

改革开放后上海才爆发式发展,合并的江苏十县沃野千里,承担了大量开发任务。

不断的疏解市区职能。

后来30年上海各区职能全面洗牌,制造业几乎全部迁入江苏十县。

静安、黄浦通过不断旧改,始终牢牢把握住核心服务业。

反倒是传统的工业区高不成低不就,自身职能被郊区取代,服务业又卷不过黄静徐。

普陀、杨浦承担了副中心任务,杨浦基本完成,普陀一直拖着无法落地。

新时期上海已经不需要副中心(《上海正在取消副中心》),北四区可能需要重新定位。

上海郊区发展同样遇到了瓶颈,经济增速全面放缓(《上海郊区麻烦大了》)

反而是市区经济蓬勃发展。

这些现象说明过去三十年发展模式结束,我们又进入新的周期。

未来30年,上海城市格局将再次迎来变化,希望北四区能找到自己定位。

每次巨变,都孕育着巨大机会。

当然房价只是一个结果。

虹口高光时刻,四川北路、鲁迅公园房价是大宁的两倍。

随着虹口走向失落,房价竟然跟大宁拉平了。

这次城市格局的变化,也会重构上海的房价体系。

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