01
墨尔本房市开始复苏 买家信心飙升
墨尔本的住房市场在未来几个月内有望复苏，受利率下调影响，购房者信心大幅回升。
3月份，维多利亚州的购房者情绪强势反弹，西太平洋银行消费者信心指数（Westpac Consumer Sentiment Index）上涨15.3%，达到106点。此前一个月，该指数已上涨11%，涨幅位居全国各州之首。
全国范围内，消费者信心指数攀升至三年来的最高水平，购房时机指数本月上升4.3%，房价预期指数上涨2.9%。
墨尔本房地产公司Compton Green的房地产经纪人亚当·威灵（Adam Welling）表示，自上个月利率下调后，市场信心迅速回升。
“降息后，我们立刻看到拍卖或私下交易的房产成交价有所提升，”他说。
“每周我们都能看到越来越多的买家在拍卖前出手购房，同时拍卖竞争也变得更激烈，这些都是牛市的迹象。”
根据CoreLogic的数据，上周末墨尔本的拍卖成交率保持在70%以上，与前一周持平。而相比之下，悉尼的拍卖成交率下降至70.7%，为五周以来的最低水平。
上个月，墨尔本房价上涨0.4%，结束了连续10个月的下跌趋势。截至3月11日的四周内，CoreLogic的日常房价指数显示，房价仍保持在0.4%的涨幅。
“人们意识到，现在是购房的好时机，墨尔本的房价比2022年高峰期低了约6%。”CoreLogic研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示。
墨尔本贷款市场（Loan Market）的贷款经纪人雅各布·德克鲁（Jacob Decru）表示，由于市场预期降息，今年1月至2月的贷款预审批数量同比增长了30%。
“我们看到首套房买家和换房买家大幅增加，他们已经准备好入市。去年很多人获得贷款预审批后却没有实际购房，但今年，他们真正开始出手了。”
“大家普遍认为房市将在今年晚些时候上涨，因此不想错过机会。”他说。
“去年，买家大多在寻找便宜的‘捡漏’机会，觉得市场尚未企稳。而现在，由于市场信心回升，他们愿意按照市场价格购买房产。”
墨尔本房产投资顾问公司Freedom Property Investors的联合创始人斯科特·库鲁（Scott Kuru）表示，该公司在墨尔本的贷款业务在过去三个月内，来自首套房买家和投资者的需求较上一季度增长了三倍。
“市场上确实存在强劲需求，尤其是那些想在房价再次上涨前入市的买家。”
“公寓市场的乐观情绪有所恢复，买家的询盘量和看房积极性都在上升。”
“不过，公寓市场仍然供应充足，因此尽管开放房的参观人数和线上查询量表现良好，买家仍然有很多选择。”
随着买家信心持续增强，墨尔本房市已显露复苏迹象，未来几个月或将迎来更为活跃的交易行情。
02
悉尼中等价位地区房价下跌
虽然储备银行降息，但悉尼一系列中等价位地区的房价逆势下跌，与一些高价区的反弹形成鲜明对比。专家警告，由于购买力不足，一次降息不足以帮助那些缺钱的买家。
房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，2月，悉尼西部华人区Auburn的独立屋价格下跌了1.9%，Canterbury下跌了1.8%；南区Sutherland、北海滩的Manly以及内西区的Canada Bay等地的独立屋价格降幅也都接近1%。
过去一年，悉尼中等价位住房市场的价格一直坚挺。一年前，Auburn、Blacktown和Canterbury房价涨幅高达5.1%。但随着房屋可负担性越来越差，这些市场也开始失去增长动力。
澳洲储备银行在2月将官方利率下调至 4.1%，悉尼当月的房屋拍卖清出率达到了一年来的最高水平，但房产市场的涨幅并不均衡，拍卖市场尚未恢复到之前增长高峰时期约80%的清出率水平。
据《悉尼晨锋报》报导，CoreLogic 研究部主管劳利斯（Tim Lawless）认为，利率需要进一步大幅下调才能在主流社区改善人们的还款和贷款能力。
PRD房地产公司的首席经济师马尔迪亚斯莫（Diaswati Mardiasmo）表示，等待降息已久的买家在储银降息后，情绪只有小幅改善，仍然需要大约三次降息才能让更多人进入市场，而首次降息对已经购房的人的确带来一些缓解。
她认为，2月房市出现的波动可能是联邦大选前的不确定性造成的。通常在那个时候，房市会出现停滞。
03
悉尼又一公寓存38处缺陷，建成不过5年
新州公平交易厅官员在Wolli Creek一处双塔公寓楼进行检查后，发现多达38项缺陷，其中包括使用易燃材料。
据《每日电讯报》报道，因在99 Bonar St的Vicinity Point大楼发现问题，新州建筑委员会向开发商30-32 Guess Avenue Wolli Creek Land Pty Ltd下达整改令。
这栋建筑已有5年历史，包括单间、一居室、两居和三居室公寓，以及餐厅和商铺。
调查报告指出，A和B两栋楼公共区域的屋顶材料是易燃材料。
一楼车库的消防安全问题也十分明显，因为缺少必要的烟雾探测器和喷淋装置。
上层走廊的防火墙、燃气表室和电气子室内也有尚未密封的空隙。
整个开发项目的内部公共区域的防火门均尺寸不达标，门周围和底部的间隙超过了规定的3毫米和10毫米。其他消防安全违规行为还包括4楼公共区消火栓区域前1米的清理区域被侵占。
消火栓增压泵房亦存在多处缺陷，如安装了错误的卷帘门，且没有通风或窗户，也没有设备信息的标识。
垃圾箱房因地下车库旁的风扇供应室没有自然或机械通风也被列为问题点。
关 于“水”的问题也显而易见。
报告指出，地下车库墙壁缺乏足够的排水设施。
一楼车库因排水设施不当而出现积水。
底层单元的卫生间和洗衣房也出现类似情况，这与地面倾斜度不足相关。
此外，报告还指出某底层住户和4楼墙壁的防水措施存在不足。在A楼和B楼屋顶以及地下车库某部分也出现积水。
开发商已在去年11月至今年2月间，向新州建筑委员会提供维修进展报告。
目前，开发商1-6个月时间完成缺陷修复。
车库通风的两个缺陷在喷气扇被认定不符合规定后，已经得到解决。
04
降息之后，墨尔本这些城区房价涨最猛！一个月大涨2.1%
《时代报》3月15日报道，过去一年，墨尔本一些最实惠的城区房价持续上涨。然而，上个月的降息改变了市场走势，需求激增的反而是全市最富裕的一些地区。
专家表示，近期的降息提振了购房者信心，尤其是在高端城区，这些地区的房价在过去一个月内大幅上涨。
CoreLogic最新数据显示，今年2月，墨尔本的富裕地区的房价普遍上升，包括 Stonnington西部地区上涨了2.1%，Port Phillip上涨了1.8%，Brunswick-Coburg 地区也上涨了2.1%。
过去三个月里，房价涨幅最显著的地区包括Stonnington西部地区（1.6%）、 Tullamarine至Broadmeadows地区（0.9%）以及Keilor（0.8%）。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，高端城区房价回升并不令人意外。
“我们发现，高端市场在过去的加息周期中表现较为疲软，这可能是由于信心下降，以及这些地区挂牌数量大幅增加所致。”
“内东区、Bayside、Mornington Peninsula等高端市场，通常是对降息反应最快的市场。”
在去年持续的加息周期中，许多购房者被迫转向墨尔本房价相对较低的地区。
过去12个月里，房价涨幅最高的区域主要集中在Tullamarine至Broadmeadows（1%），Casey North（0.5%）和Casey South（0.2%）。
Lawless表示，随着购房负担的加重，需求转向了那些价格较低的地区。
他还指出，低价地区可能需要更长的时间来对预期的利率下调做出反应。
“这些房价实惠的市场对高利率及生活成本压力更为敏感……因此房价的回升可能存在一定的滞后性。”
澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）澳洲经济主管Gareth Aird表示，澳联储的降息已经开始产生影响。
他说：“拍卖清盘率已明显上升，而CoreLogic数据显示，2月份悉尼和墨尔本的房价均出现上涨。”
降息不仅提升了借贷能力，同时也增强了购房者的信心。
Aird表示：“许多家庭意识到，随着利率下降，他们的借贷能力增强，从而提升了购房信心。过去我们已经多次见证这一现象。”
他对数据反映市场变化的速度如此之快，感到十分惊讶，但认为未来几个月的数据将提供更清晰的市场趋势。
“3月份的数据将为我们提供更有力的依据，以判断市场是否真正迎来了转折点。不过，2月份确实发生了两个关键变化：房价上涨，利率下降。”
随着今年预计将进一步降息，Aird预测，借贷能力的提升将推动房价进一步上涨。
“按照我们的预测，今年将有75个基点的降息，其中下一次预计将在5月。”
房地产中介公司Jellis Craig Stonnington的合伙人Michael Armstrong表示，市场需求明显上升，特别是在300万至1000万澳元的房产区间。
他提到，相较6至12个月前，部分房产的购房兴趣增长了30%至40%。
“过去两到三周，我们公司大部分的拍卖都有多个竞价者参与。”
去年，市场上买家预期与卖家定价之间存在较大差距，而Armstrong表示，这一差距如今已缩小，使交易变得更加顺畅。
“去年，很多买家报价较低，甚至有些不太现实，因为他们缺乏信心，对市场走势也没有明确方向。”
他认为，这次降息的影响更多体现在心理层面，而非财务层面，那些试图压低价格的买家正在退出市场。
“突然之间，那些本来在观望、仅作试探性出价的买家，现在变得更加果断，开始积极出手。”
Barry Plant Glenroy的董事总经理Fadi Khoder表示，过去一年，Broadmeadows及周边地区的房价上涨主要是由于价格优势和来自其他州的旺盛需求。
“Broadmeadows可能是墨尔本价格较低的城区之一。试问，在距离CBD 15公里的地 方，要在哪里还能找到50万或60万澳元的房产？这也是为什么许多悉尼买家选择来这里……毕竟在悉尼，距离CBD 15公里的房价通常在250万至300万澳元之间。”
他还指出，该地区优越的基础设施和便捷的交通条件是吸引购房者的一大优势。
“Broadmeadows就像一个小城镇，拥有购物中心和完善的配套设施，房价相对实惠。此外，该地区的交通基础设施也十分完善，高速公路四通八达。”
尽管该地区备受市场青睐，但Khoder表示，自疫情以来，投资者面临的挑战也在增加。
他说：“不管是利率上升还是土地税问题，如今对于投资者或房东而言，持有房产的成本越来越高，挑战也越来越大。”
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