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在中国房地产市场,“公摊面积”一直是购房者绕不开的话题。 2024年底,湖南衡阳、河北张家口等地率先宣布“逐步取消公摊”,消息一出,舆论一片哗然。公摊,这个陪伴中国房地产市场三十余年的“潜规则”,终于迎来了终结的曙光。
香港的“地产发明”,为何内地一直沿用?
要追溯“公摊面积”的历史,我们得把时间拨回到20世纪中叶的香港。彼时的香港,土地资源极为紧张,政府采取“高地价”政策,通过土地拍卖为财政创收,直接导致开发商拿地成本高昂。在这种背景下,香港的地产商为了最大化利用土地、提高利润,想出了一个“巧妙”的计价方式——“建筑面积计价法”。
这种模式的核心逻辑是:购房者不仅要为自己的居住面积买单,还要支付一定比例的公摊面积,包括楼道、电梯井、公共大堂等部分。
这样一来,开发商可以在同样一块地皮上创造出更多“可售面积”,从而提高每平方米的售价。更重要的是,这种计算方式能让房价看起来更加“亲民”,例如,一套建筑面积100平方米、单价2万港元的房子,实际上可能只有70平方米的实际使用面积,但购房者可能并未意识到自己被“缩水”了30%。
然而,这种计价模式并非香港地产行业的“终极答案”。随着市场发展,购房者越来越关注自身权益,香港政府也意识到这种销售方式存在不合理之处。
1990年代,香港开始推行以“实用面积”计价的销售方式,并在2008年正式立法,要求所有一手住宅必须以实用面积进行标价,公摊面积从此退出历史舞台。但令人疑惑的是,公摊面积这一制度却在20世纪90年代被引入中国内地,并沿用了几十年。
公摊为何被引入内地?是“先进经验”还是开发商的“发财密码”?
内地房地产市场真正市场化始于1998年,当时,国家全面取消福利分房,房地产成为商品房交易市场。然而,面对这个崭新的市场,政府并未在一开始就建立起成熟的房产计价体系。在寻找“国际经验”的过程中,香港的建筑面积计价模式被当作“先进经验”引进,并很快成为行业默认的规则。
2001年,建设部出台《商品房销售管理办法》,正式确立了“建筑面积=套内面积+公摊面积”的销售方式,这意味着开发商可以按照建筑面积来定价,而购房者必须接受公摊面积的存在。
与香港不同的是,内地并没有严格限制公摊面积的比例,也没有制定统一的计算标准,这让许多开发商发现了“钻空子”的机会——通过扩大公摊面积,进一步提高可售面积,从而获取更高利润。
在这种模式下,公摊面积迅速在全国推广,甚至成为楼盘营销的一部分。许多高端楼盘会强调自己的“豪华入户大堂”“超宽公共走廊”,但这些“高端配置”实际上是建立在购房者的买单基础之上。
例如,北京某知名楼盘曾宣传其楼道宽度高达3米,堪比高档酒店,但业主后来才发现,这部分空间的成本早已被分摊到了房价之中,实际上他们只是为开发商的“营销策略”买了单。更荒唐的是,由于没有明确的公摊计算标准,一些开发商甚至通过“虚增公摊”的方式,直接提高可售面积。
“隐形成本”到底多坑?老百姓的血泪控诉
关于公摊的争议,最激烈的当属“到底吃了多少亏”。对于普通购房者而言,公摊不仅仅是“白花钱”,它还涉及到生活的方方面面:
以一个建筑面积100平米、公摊30%的房子为例,实际的套内面积只有70平米。如果换成按套内面积计算,购房者花同样的钱,理应买到完整的70平米。但在过去的计价模式下,30平米的公摊被算进价格里,让购房者不得不为那些他们无法实际使用的空间买单。更让人郁闷的是,买房的坑只是开始,未来的生活成本同样受公摊影响。
很多小区的物业费、供暖费、停车费等,都是按照建筑面积计算的,这意味着哪怕你的房子实际只有70平米,你也要按100平米的标准交费。山东青岛某小区的业主就曾爆料,自己家供暖效果极差,找物业协商时才发现,自己交的供暖费是按照公摊面积计算的,真正享受到的却远远不值这个价格。
在很多地方,公摊面积到底怎么算,购房者根本搞不清楚。2019年,河南某小区业主收房后发现,自己买的房子公摊比例高达45%,远超合同中承诺的30%。
而开发商的解释是:“墙体厚度、设备间面积等都计算在内了。”这种信息不对称,让购房者在签合同时根本没有讨价还价的余地。
取消公摊:一场市场与政策的博弈
既然香港早在2008年就全面取消了建筑面积计价,为什么中国内地却一直拖延不变?其中,最关键的因素是房地产市场的“利益绑定”:房企和地方财政都不愿意。对于开发商而言,公摊面积是利润的一部分,取消公摊意味着必须重新调整价格体系,甚至可能影响楼盘的盈利能力。
而对于地方政府而言,过去房地产市场一直是财政收入的重要来源,房价上涨带来的土地出让金、税收等收益是他们不愿轻易放弃的。但如今,取消公摊的政策逐步落地,背后其实反映的是中国房地产市场的新变化。
随着楼市降温,购房者的议价能力正在提升,政府也开始倾向于站在购房者一边,以恢复市场信心。而且,近年来关于“公摊黑幕”的舆论压力不断增大,消费者对于透明度的诉求越来越高,政府不得不正视这一问题。
当然,政策的推进不会一蹴而就。即便取消公摊,物业费、供暖费等仍然需要重新制定标准,这也意味着一场新的博弈即将开始。有人担心,开发商可能会通过提高单价的方式来“变相加价”,或者减少公共设施的建设成本,以牺牲居住体验换取利润。
取消公摊真的能让买房更划算吗?
理论上,取消公摊后,购房者能更加清晰地知道自己买了多少实际面积,避免被“信息不对称”坑骗。但这是否意味着房价会因此下降?未必。从其他国家的经验来看,取消公摊后,开发商会把公摊成本计入套内面积单价。
因此,购房者虽然能买到完整的居住空间,但价格可能不会有太大变化。然而,透明的交易方式至少能减少信息不对称带来的损失,让购房者更有安全感。在这一过程中,政府的监管将起到至关重要的作用。如果能够同步推出相关配套政策,比如对开发商进行价格约束、优化物业收费标准等,取消公摊才能真正造福购房者。
结语:政策向民心倾斜,是大势所趋
此次取消公摊的举措,不仅是一项政策调整,更是中国房地产市场走向成熟的标志。从长期来看,它将推动楼盘品质提升、购房成本更加透明,并重塑市场信心。
当然,政策的实施还需细化落地方案,例如:物业收费如何调整?已购房业主权益如何保障?开发商如何适应新的规则?但无论如何,取消公摊已是大势所趋,政府应该继续推动更多有利于购房者的改革,让住房回归居住本质,而非成为资本博弈的工具。
我们需要的是明明白白的购房,而不是糊里糊涂的账单。