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在中国房地产市场，“公摊面积”一直是购房者绕不开的话题。 2024年底，湖南衡阳、河北张家口等地率先宣布“逐步取消公摊”，消息一出，舆论一片哗然。公摊，这个陪伴中国房地产市场三十余年的“潜规则”，终于迎来了终结的曙光。
香港的“地产发明”，为何内地一直沿用？
要追溯“公摊面积”的历史，我们得把时间拨回到20世纪中叶的香港。彼时的香港，土地资源极为紧张，政府采取“高地价”政策，通过土地拍卖为财政创收，直接导致开发商拿地成本高昂。在这种背景下，香港的地产商为了最大化利用土地、提高利润，想出了一个“巧妙”的计价方式——“建筑面积计价法”。
这种模式的核心逻辑是：购房者不仅要为自己的居住面积买单，还要支付一定比例的公摊面积，包括楼道、电梯井、公共大堂等部分。
这样一来，开发商可以在同样一块地皮上创造出更多“可售面积”，从而提高每平方米的售价。更重要的是，这种计算方式能让房价看起来更加“亲民”，例如，一套建筑面积100平方米、单价2万港元的房子，实际上可能只有70平方米的实际使用面积，但购房者可能并未意识到自己被“缩水”了30%。
然而，这种计价模式并非香港地产行业的“终极答案”。随着市场发展，购房者越来越关注自身权益，香港政府也意识到这种销售方式存在不合理之处。
1990年代，香港开始推行以“实用面积”计价的销售方式，并在2008年正式立法，要求所有一手住宅必须以实用面积进行标价，公摊面积从此退出历史舞台。但令人疑惑的是，公摊面积这一制度却在20世纪90年代被引入中国内地，并沿用了几十年。
公摊为何被引入内地？是“先进经验”还是开发商的“发财密码”？
内地房地产市场真正市场化始于1998年，当时，国家全面取消福利分房，房地产成为商品房交易市场。然而，面对这个崭新的市场，政府并未在一开始就建立起成熟的房产计价体系。在寻找“国际经验”的过程中，香港的建筑面积计价模式被当作“先进经验”引进，并很快成为行业默认的规则。
2001年，建设部出台《商品房销售管理办法》，正式确立了“建筑面积=套内面积+公摊面积”的销售方式，这意味着开发商可以按照建筑面积来定价，而购房者必须接受公摊面积的存在。
与香港不同的是，内地并没有严格限制公摊面积的比例，也没有制定统一的计算标准，这让许多开发商发现了“钻空子”的机会——通过扩大公摊面积，进一步提高可售面积，从而获取更高利润。
在这种模式下，公摊面积迅速在全国推广，甚至成为楼盘营销的一部分。许多高端楼盘会强调自己的“豪华入户大堂”“超宽公共走廊”，但这些“高端配置”实际上是建立在购房者的买单基础之上。
例如，北京某知名楼盘曾宣传其楼道宽度高达3米，堪比高档酒店，但业主后来才发现，这部分空间的成本早已被分摊到了房价之中，实际上他们只是为开发商的“营销策略”买了单。更荒唐的是，由于没有明确的公摊计算标准，一些开发商甚至通过“虚增公摊”的方式，直接提高可售面积。
“隐形成本”到底多坑？老百姓的血泪控诉
关于公摊的争议，最激烈的当属“到底吃了多少亏”。对于普通购房者而言，公摊不仅仅是“白花钱”，它还涉及到生活的方方面面：
以一个建筑面积100平米、公摊30%的房子为例，实际的套内面积只有70平米。如果换成按套内面积计算，购房者花同样的钱，理应买到完整的70平米。但在过去的计价模式下，30平米的公摊被算进价格里，让购房者不得不为那些他们无法实际使用的空间买单。更让人郁闷的是，买房的坑只是开始，未来的生活成本同样受公摊影响。
很多小区的物业费、供暖费、停车费等，都是按照建筑面积计算的，这意味着哪怕你的房子实际只有70平米，你也要按100平米的标准交费。山东青岛某小区的业主就曾爆料，自己家供暖效果极差，找物业协商时才发现，自己交的供暖费是按照公摊面积计算的，真正享受到的却远远不值这个价格。
在很多地方，公摊面积到底怎么算，购房者根本搞不清楚。2019年，河南某小区业主收房后发现，自己买的房子公摊比例高达45%，远超合同中承诺的30%。
而开发商的解释是：“墙体厚度、设备间面积等都计算在内了。”这种信息不对称，让购房者在签合同时根本没有讨价还价的余地。
取消公摊：一场市场与政策的博弈
既然香港早在2008年就全面取消了建筑面积计价，为什么中国内地却一直拖延不变？其中，最关键的因素是房地产市场的“利益绑定”：房企和地方财政都不愿意。对于开发商而言，公摊面积是利润的一部分，取消公摊意味着必须重新调整价格体系，甚至可能影响楼盘的盈利能力。
而对于地方政府而言，过去房地产市场一直是财政收入的重要来源，房价上涨带来的土地出让金、税收等收益是他们不愿轻易放弃的。但如今，取消公摊的政策逐步落地，背后其实反映的是中国房地产市场的新变化。
随着楼市降温，购房者的议价能力正在提升，政府也开始倾向于站在购房者一边，以恢复市场信心。而且，近年来关于“公摊黑幕”的舆论压力不断增大，消费者对于透明度的诉求越来越高，政府不得不正视这一问题。
当然，政策的推进不会一蹴而就。即便取消公摊，物业费、供暖费等仍然需要重新制定标准，这也意味着一场新的博弈即将开始。有人担心，开发商可能会通过提高单价的方式来“变相加价”，或者减少公共设施的建设成本，以牺牲居住体验换取利润。
取消公摊真的能让买房更划算吗？
理论上，取消公摊后，购房者能更加清晰地知道自己买了多少实际面积，避免被“信息不对称”坑骗。但这是否意味着房价会因此下降？未必。从其他国家的经验来看，取消公摊后，开发商会把公摊成本计入套内面积单价。
因此，购房者虽然能买到完整的居住空间，但价格可能不会有太大变化。然而，透明的交易方式至少能减少信息不对称带来的损失，让购房者更有安全感。在这一过程中，政府的监管将起到至关重要的作用。如果能够同步推出相关配套政策，比如对开发商进行价格约束、优化物业收费标准等，取消公摊才能真正造福购房者。
结语：政策向民心倾斜，是大势所趋
此次取消公摊的举措，不仅是一项政策调整，更是中国房地产市场走向成熟的标志。从长期来看，它将推动楼盘品质提升、购房成本更加透明，并重塑市场信心。
当然，政策的实施还需细化落地方案，例如：物业收费如何调整？已购房业主权益如何保障？开发商如何适应新的规则？但无论如何，取消公摊已是大势所趋，政府应该继续推动更多有利于购房者的改革，让住房回归居住本质，而非成为资本博弈的工具。
我们需要的是明明白白的购房，而不是糊里糊涂的账单。
