3月5日，“汇添富上海地产租赁住房REIT”正式获批。从申报至获批仅用时100天，刷新国内保障性租赁住房REITs获批速度新纪录，成为全国第七单成功落地的保租房REITs产品。该项目底层资产为城方·虹桥璟智社区和城方活力社区·江月路店，合计提供1398套保障性租赁住房，估值12.31亿元。
那么，上海地产为何能快速进军租赁住房REITs市场？
1、上海Rr4用地老大，未来扩募潜力巨大
据上海地产集团公布，已累计建设筹措各类租赁住房房源约5万套，其中Rr4项目超过2.5万套，约占全市规模总量的10%，位居全市首位。同时，上海地产集团租赁住房累计纳保规模和Rr4租赁用地项目规模也均位居上海第一。从上海地产旗下的公寓运营品牌城方在营的18个项目来看，项目地理位置优越，中环内的租赁项目达到11个，占比61%，资产优质储备雄厚，未来扩募空间巨大。同时，上海地产集团自身对发行REITs也有缓解资金压力的述求，租赁住房前期投资规模庞大，且投资回收周期较长，上海地产储备的大量Rr4用地占用了巨量资金，亟需快速回笼资金，缓解资金压力。
2、公寓品牌城方运营能力优秀
已获批的上海地产REIT共包含两处底层资产：虹桥璟智社区、城方社区·江月路店。
虹桥璟智项目坐落于虹桥国际中央商务区核心区域，规模较小，户型多元化1-2居室精装公寓服务商务精英，也是上海市首批Rr4租赁用地项目，租赁需求始终保持旺盛；江月路店规模较大，户型为一居室面向轨交通勤族，是闵行区首个存量商办改造租赁住房项目。
同策研究院对江月路店进行过线下实地调研，江月路项目紧邻地铁8号线江月路站，相比其他浦江镇几十家公寓运营商，城方地理位置具备显著优势，项目本身自带商业，楼下还配备了浦江城市生活广场大型商业体，周边产业集聚，学校、公园等配套设施一应俱全，居住生活氛围浓厚。城方江月路店平均租金96.3元/平米米/月，在浦江镇聚集的一众运营商中属于中等水平，城方在租住政策上还可以享受针对应届毕业生提供专项人才补贴（调研时），叠加得天独厚的地段优势，出租率达到94.7%。
图：浦江路板块公寓租金与坪效
城方旗下运营的资产类型丰富多元，其业态覆盖了公租房社区、市场化租赁住房社区（集中式租赁住房以及分散式租赁住房「城寓万家」）、新时代城市建设管理者之家等。城方创新多项举措，如民水民电、可装配式内装、居住证办理、租房补贴、数字化管理平台等等切实的便民、利民措施，自创「城方堂」「辰十二」等内部配套品牌，使得城方的非租金收入占比6%，远高于行业平均水平。城方旗下运营保障性租赁租房房源约1.7万套，出租率超90%，遥遥领先保租房平均水平，2025年上海两会上，民进上海市委提到上海市已经投运的保租房整体空置率约为26%，整体出租率约74%。
3、估值下调资本收益率上升
2024年多只公募REITs下调估值，迫于发行的压力，上海地产REIT首次审报阶段评估值为13.51亿元，从可供分配金额来看，基于上海地产REIT的评估值140,847.96万元，其2024年7-12月及2025年可供分配现金预测值分别为2,857.26万元和5,703.01万元，年化预测现金分派率分别为4.04%和4.05%。这已经远远超过目前保租房REITs项目近一年实际分派率为3.59%。后来上海地产在下调估值1.2亿元后，调整后的估值为12.31亿元，2025年其预计现金分配率可达到4.37%，远高于市场平均水平，因此也很快获得审批通过。
而下调估值可能是未来保障性住房发行REITs要共同面对的难题，因为租赁住房底层资产面临共同的现实变化，行业整体租金下行、竞争激烈、潜在供应仍大等等风险加剧，下调估值可以增厚资产安全边际，从投资人角度看有助于提高抗风险能力，引入促进多类型参与者的积极性。短期来看保租房REITs需面临一定的压力，但其具备健康发展的基础和长期投资价值。
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