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社长获悉：观山海家园新项目即将加推2栋1、2、3单元，本次加推的房源包括95-113㎡的三至四房户型。2月25日项目开放95㎡的样板房。3月初，这批新房源将正式开盘。特别是95平方米，预计会有非常大的竞争力！
本次加推包含295套小高层产品，经过拓展，使用率高达96%-97%，并配备精装修交付，容积率仅为2.66，预计2026年12月交房。
首批房源的按揭折后均价约为7.6万元/平方米，市场传言，本次将有大量单价以“7”字头起售的物业。根据目前的市场价格，新推房源的均价可能在7.6-7.7万元/平方米之间，低楼的价格大约在7.3-7.4万元/平方米起，大约700万起即可入手一套位于真前海的大三房两卫。
回顾上次开盘时间是在2024年12月20日，当时项目首推1栋的1-2-3单元，共计258套稀缺房源，户型均为110-115平方米的4房2厅2卫，吸引了众多购房者前来认购。项目推出了99*98*98*99*98折后再减10万元，综合优惠高达约9.22折。折后均价定格在7.64万元/平方米，折后单价区间为6.51-8.77万元/平方米，总价区间则为717-1009万元/套。值得一提的是，一次性付款的客户最低折扣可达88折，为购房者提供了更大的让利空间。
具体到户型价格：
110平方米的4房2厅2卫户型，折后总价区间为717-918万元/套，单价区间为6.51-8.34万元/平方米。
115平方米的4房2厅2卫户型，折后总价区间为808-1009万元/套，单价区间为7.02-8.77万元/平方米。
1栋1-3单元尚有少量房源，110平方米户型折后总价818-938万，115平方米户型901-978万。
目前，原加推1栋1、2、3单元的项目备案价展示，当时最大优惠为开盘价的88折（一次性付款）。
【观山海家园】第二批次房源的专业分析如下：
项目概述：观山海家园第二批次房源维持了小高层的建筑特色，包括1单元19层、2单元24层、3单元22层的结构，均为2梯5户配置。这种设计在当前市场上具有一定的稀缺性，提供了较为宽敞的居住空间和较低的居住密度。
户型分析：本次加推的95平方米3房2卫户型，有效降低了购房的面积和总价门槛，适合刚需家庭。此户型的设计充分考虑了实用性和功能性，满足了基本的居住需求。
价格策略：参考一期开盘的88折优惠（全款条件），第二批次房源在价格上具有较高的性价比。对于有能力全款支付的购房者来说，这是一个较为划算的购房机会。
区位优势：项目位于前海区域，虽不在核心三湾地带，但位于月亮湾大道东侧的老前海片区，享有一定的地理优势。项目占地面积较大，容积率2.65，限高80米，打造的是小高层社区，这在高密度开发的都市中显得尤为珍贵。
周边环境：虽然项目周边的商业氛围相对较弱，但【观山海家园】的定位更倾向于提供舒适的居住环境。对于追求生活品质和宁静居住环境的购房者来说，这一点可能并非劣势。
产品定位：观山海家园的产品定位明确，旨在为购房者提供低密度、高舒适度的居住体验。户型多样，从95平方米到138平方米不等，满足不同家庭结构的居住需求。项目共计870套商品房，配备987个车位，预计2026年底带简装交付。
总结：【观山海家园】第二批次房源在产品设计、价格策略和区位选择上均表现出一定的市场竞争力。对于追求居住舒适度、预算相对有限的购房者来说，该项目不失为一个值得考虑的选项。对于有意向的购房者，建议进行实地考察和专业咨询，以做出更为合理和明智的购房决策。
目前1栋还有少量剩余房源，110平方米户型折后总价800-938万，115平方米户型850-978万。
一、项目概述
项目的位置优势在于，它既优于前海北片区，又略逊于前海核心区。
远洋观山海家园项目位于南山兴海大道东侧，毗邻大南山，靠近妈湾片区，由远洋集团打造，项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。
远洋观山海项目，虽名为“观山海”，实际上主要提供的是观山体验，而非观海。项目的容积率仅为2.65，与市场上常见的五六十层高密度新房相比，显得较为低密度，这或许预示着深圳住宅市场向第四代住宅发展的趋势，即更加注重使用率、品质以及低密度的生活体验。项目位于老前海区域，紧邻泛海城市广场，虽然整体面貌不及新前海，但居住氛围较为成熟。
项目总占地面积约为4.24万平方米，总建筑面积达到约16.3万平方米，其中计容建筑面积约为11.64万平方米。该项目容积率为2.65，绿化率达到30.85%，整体规划由10栋住宅楼组成，楼层高度在17至25层之间。
建筑群包括8栋塔楼和2栋板楼，具体分布如下：1栋住宅的1/2单元为24层，3单元为23层；2栋住宅的1单元为19层，2单元为24层；另外2栋住宅的3单元为22层；3栋和4栋住宅的1/2单元分别为17层；5栋和6栋住宅则为25层。此外，项目还配备了公交首末站，便利居民出行。
观山海家园总共规划了870户，均为商品房住宅。地下室共3层，规划了987个停车位，以满足住户的停车需求。
二、户型介绍
95平方米的3房2厅2卫户型：采用竖厅格局，客厅开间3.5米，实现LDKB一体化设计，S墙预留冰箱卡槽位。三个卧室宽度分别为3.6米、2.8米和2.8米，主卧及一个次卧配备270°全景飘窗。客厅与次卧相连，设有6.3米长的大阳台。U型厨房设计，得房率高达95-97%（含赠送），朝向为西南或东北。
108-110平方米的4房2厅2卫户型：竖厅双龙抱珠格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化设计。四个卧室宽度分别为3.7米、3.4米、2.8米和2.6米，主卧和两个次卧配备270°全景飘窗。客厅连接次卧，设有6.1米长的大阳台。U型厨房，得房率约95-97%（含赠送），朝向西南或东南。
113平方米的4房2厅2卫户型：横厅南北通透格局，客餐厅开间6米，LDKB一体化设计，全屋配备飘窗。四个卧室宽度分别为3.9米、3米、2.8米和2.6米，主卧和一个次卧配备270°全景飘窗。客厅设有6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（含赠送），朝向西南或东南。
113-115平方米的4房2厅2卫户型：与113平方米户型相似，也是横厅南北通透格局，客餐厅开间6米，LDKB一体化设计，全屋飘窗。卧室宽度与113平方米户型相同，主卧和一个次卧同样配备270°全景飘窗。客厅设有6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（含赠送），朝向西南或东南。
138平方米的4房2厅2卫户型：竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅开间6.1米，LDKB一体化设计，全屋飘窗。四个卧室宽度分别为3.9米、3.25米、2.9米和2.8米，主卧和一个次卧配备270°全景飘窗。客厅设有6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（含赠送），阳台主要朝向西南。
三、基础信息
- 开发商：深圳市远荔实业有限公司
- 物业公司：远洋物业
- 物业管理费：7.8元/平方米·月
- 总占地面积：约42047.29平方米
- 总建筑面积：约163053.36平方米
- 容积率：2.65
- 绿化率：30.85%
- 产权年限：70年（2023年6月28日至2093年6月27日）
- 总户数：870户
- 总栋数及楼高：项目包括8栋塔楼和2栋板楼，楼层高度在17-25层之间
- 梯户比：2梯2户、2梯4户、2梯5户
- 车位数：987个
- 车位占比：1:1.34
- 交楼时间：预计2026年底
- 交楼标准：精装
四、配套详解
交通配套详解：
远洋观山海项目配套建设了公交首末站，为居民提供了便捷的公交出行服务。项目出门即是主要交通干道兴海大道和月亮湾大道，自驾出行极为便利。
距离项目大约500米处设有5号地铁线的“荔湾站”，仅需一站即可到达赤湾站，并实现与2号和8号地铁线的换乘。此外，项目周边还有深惠城际铁路的“前保站”，以及正在建设中的15号地铁线的“月亮湾公园站”，进一步提升了该区域的交通便利性。
教育配套详解：
远洋观山海项目西北侧相邻地块即将建设一所36班制的小学，周边教育资源丰富，分布着15所幼儿园和4所义务教育学校。荔湾小学和深大附中等多所知名学校位于项目周边，为居民子女提供了优质的教育选择。
此外，项目附近还有多所国际学校，提供3000至5000个学位，涵盖了荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等。根据南山区教育局2024年的最新学区划分，该项目的小学学区归属于南山实验教育集团荔湾小学，距离大约500米；初中学区则划分为深大附中初中部，距离大约1.1公里。
商业配套详解：
远洋观山海项目自身配备了6000平方米的社区商业设施，满足居民日常购物需求。与项目仅一路之隔的是泛海城市广场购物中心，其中设有人人乐超市，为居民提供便捷的购物体验。此外，距离项目大约500米处还有兴海湾肉菜市场，方便居民购买新鲜食材。
在周边15分钟车程范围内，还有众多大型商业中心，包括海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店以及前海壹方城等，这些商业中心提供了丰富的购物、娱乐和休闲选择，极大地丰富了居民的生活体验。
其他配套及规划：
项目周边距离月亮湾社康医院约756米，距离三甲医院——深圳市蛇口人民医院约2.7km、距离深圳市南山区妇幼保健院约3.6米，可满足业主日常就医需求。
临近大南山脚，自然资源不错，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等生态和文娱配套。社区距离【深圳市蛇口人民医院】6.1公里，开车出行20-30分钟车程。
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