北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我准备在海淀买房，有资金300万，月入4万，月供可用2万，请问能买到800万的房吗？希望是三居室，楼龄越新越好，保值升值好的。请问买在哪里？您能提供多少房源？PS：资金目前还在理财里，同时要卖掉老家一套房，预计两月后资金到位。
A：
1、300首付买800万的，贷款500万，2万的月供，勉强有可能吧。或者说按现在的利率还不行，但传说是又要降，或许等您的资金到位就利率合适了。
2、买在哪儿我不知道，房子是用来住的，这一看要求也是自住为主的，那还是自己根据通勤选房吧。不过800万的三居室，那单价基本就在8万左右或以下的，基本就是五环外或田村一带了，其他地段没什么房龄新的，价格也不合适。
3、我提供不了房源，这得找中介，只有他们才有房源。
仅供参考。
借这话题聊两句，这个网友后来跟我聊的很不好，把我拉黑了。因为他的期望值太高了，不光是三居室，还必须是高品质的商品房，更是要在北五环内，也不接受田村，嫌偏僻。那我就没办法了呗，只能让他自己找。
但小伙子心高气傲吧，毕竟收入高，就想一步到位的买到好房子。当然这是人之常情，无可厚非。
但后来之所以谈崩了，是我得知他这资金是父母给的，而他认为父母不懂北京的房子，更不懂投资。所以他为了证明自己的投资能力，就必须买到十全十美的房子了。
我就劝了他几句呗，没必要跟父母较劲，自己家人有什么可证明的？而如果是这么高的期望值，那很有可能被中介或卖房人给忽悠了，或许还吃亏呢。毕竟“贪”是能蒙蔽人的双眼和思维的，不少年轻人都是因为太想占便宜了才被套路的。于是小伙子就急了，没聊几句把我拉黑了。
怎么说呢，这几年我遇到好几个这种情况的了，都是一边掏空了父母的家底儿，一边又看不起父母，同时还有一种“报复式”的投资想法。有可能是以前被父母批评打压过吧，所以就是想证明自己很牛叉。
每次我都是劝劝，每次都是这套话，但每次都没什么好结果，年轻人都听不进去。都似乎有一种想法，就是以前之所以没发财，只是因为没有本金，那现在有了，就能轻易的抄底赚大钱呗。但越是这样儿的风险越大，未必是被骗，但买到带硬伤的房子的可能性大。
总之就是这点事儿，我能理解年轻人的激进想法，但劝不住。估计当父母的也都为难，不给孩子钱吧，经不住他们磨人，给了钱吧，又很可能吃亏。没办法，只能是再提醒一下父母们吧，在孩子不具备掌控巨额资金能力的时候，谨慎为上！
二
Q:
我咨询买回迁房的问题，我有个同事家的村子拆迁，是丰台**的，回迁房是每人50平米，8千一平，四环内，他家四口人，两套两居，但他家说买了三套，因为他姑父和表姐是在他家的，但是已经嫁到外地，所以就没要回迁房，他家每平米给了他表姐一万元，然后买下了两个人的指标100平米，等于他家就以1.8万又多买了一套房。
我问清楚了，他家买他表姐的这套房是可以落户在他名下的，所以他三套房。然后他说现在同村的还有想卖房的，3万一平，100平300万。您了解这地段吧，周边新房10万，二手房六万多，我觉得这价格合理，但是不知道手续怎么办？是否靠谱儿
A：
1、是否靠谱儿怎么说呢？假定现在就是您这同事卖房吧，300万卖给您。那如果两年后交房时，他配合您办理收房入住的手续，那就算居住权已经基本靠谱儿了，至少住进去了。
然后又过几年村里统一办理房本，他要先办到他自己名下。然后如果能按照约定，走正规手续把这套房过户到您的名下，那就是完全靠谱儿了。
2、但是，交房常规是两三年，但办房本则没谱儿，短了一两年，长了十多年，北京20年以上的都不少呢。反正目前还有几十万套没办下房本的回迁房呢，都在排队等手续。
那在这期间会发生什么就说不好了。如果原拆迁户健康+守法+诚信，那就没问题，等着就行了。但就怕意外事件，比如：他赌博被套路了，房子又被卖了一次，您怎么对付那帮流氓？
做生意欠债了，法院可是有优先追偿权的，您怎么应对？夫妻离婚了，理论上这还是婚内财产，怎么分？此人犯罪进去了，想办手续也出不来，怎么办？此人出交通意外或重病了，失去意识，怎么办手续？此人移民出国了，怎么办？此人去世了，孩子要继承名下遗产，怎么办？
然后最多的一种情况是，在这些年里房价上涨了，现在周边二手房6万，过几年涨到12万了，这套房的单价也至少10万+。那在贪念的作用下，有一些拆迁户就反悔了，要加钱，怎么办？给不给？不给他就不办手续，反正他也没什么损失。而就算你去法院打官司，法院也不能保护这种不合法的交易内容，曾经的案例是让原业主退钱+部分补偿，但肯定赶不上房价上涨的，请问怎么办？
3、所以考虑好吧，您这同事之所以能买他亲戚的，是因为他们本身就都是被拆迁人，有购买回迁房的资格，同村的也好办事儿。而回迁房是不占购房指标的，只要村里给办手续就行。
而您不是人家村子的人，是没有购买回迁房的资格的，所以必须等着房子下了本儿之后才能过户。也就是说，村委会是没办法直接把回迁房办到您名下的，所以只能走二手房的流程。明白了吗？
4、简单就是这情况，细说的话挺多事儿呢，但没必要了解，只考虑这些就行了，自己做判断吧。
另外多说一句，常规建议是如果想买，那考察好卖房的拆迁户的背景，千万不能是赌徒混混一类的，也最好别是做生意的。如果对方是体制内或央国企的最好，万一他耍赖，或许您能有一些对付手段，而最怕的就是光棍儿一条还混不吝的。
仅供参考。
三
Q:
请问，我有一套海淀老破小，学区不错的，但孩子已经初二，所以我想卖掉600万吧。但我们仍然得在海淀居住，上大学才能搬走的。目前看了不少房子，纠结的是以我家的钱如果买800万（不想贷款）的房，根本就增加不了多少面积，做不到明显的改善，所以只能买50年产权的公寓才行。
您看像中关村附近的苏州街33公寓，中关村公馆和豪景大厦这种可以吗？我的想法是不赚钱没问题，只要不赔就行，别落后大盘就已经很满足了。您看可以吗？
A：
1、这我不好回答，因为公寓和普宅是两个市场，放在一块儿比较价格走势不合适。打个比方就相当于职高和普高，感觉读普高考大学太卷，所以想读个职高吧，做到快乐学习。但希望的是毕业后的收入或职场轨迹别落后拿本科文凭的，您觉得可以吗？
只能说有可能吧，如果正好赶上了风口那职高也有可能再次受追捧。但这毕竟不是同一条赛道，强行比较的意义不大。
2、或者我只能说之前这些年里，公寓的价格走势是远远落后于普宅的，只有在横盘期能做到不落后。也就是在租金不变和普宅大盘不波动的时候，两种产品可以算一样，而且公寓在居住方面的性价比还更高。现在就是这种情况，公寓的优势挺明显的，但以后不知道，我不敢保证不落后。
3、不过房子是用来住的，既然目的是改善，那就甭考虑太多投资角度的事儿了，没必要。还是多考虑自住吧，解决眼下的居住问题更重要。
仅供参考。
四
Q:
请问您对北京拆迁的规划怎么看？有没有可能像前几年似的拆迁去库存啊？我经历过2016年那次大涨，您觉得和这次像吗？
A：
1、我也只是看过新闻而已，没看过规划，也就没什么看法。
2、和上次的大规模拆迁两码事儿，没有相似之处。毕竟这里是北京，和中小城市的楼市模式就完全不同。而且北京也没什么库存，更犯不上让拆迁户去接盘。
上次是众多三四线城市的房子卖不出去，库存巨大，所以国开行才发明了那种抵押贷款，让拆迁户拿着补偿款去买房。相当于凭空创造出了大量的需求，买房人和钱都增加了，房价也就涨了，消除了库存。然后地价上涨之后卖地，资金也就还给了国开行，完成了资本循环。
但北京犯不上用这种模式，因为就没什么库存。像去年北京总共才盖了7万多套房，其中商品房也就一半吧，3万来套。而北京无房户上百万呢，并不缺需求，没必要让拆迁户去刺激。
3、所以在我看来，既然是“城中村改造”，那就大概率还是以前的模式。也就是拆迁之后在当地盖回迁房，目的是改善居住+城市环境，并不是刺激楼市，那对房价也就没什么太大影响。更何况这是个十年规划，就算有影响也是长期的，短期没什么。
仅供参考。
五
Q:
请问，本人女，京户有首套房资格，现金有180万，准备婚房。男友有房在燕郊，卖了能有100万左右（正在出售），但因为装修比较好，不是太好卖，请问有什么建议能帮助吗？
我们最高预计能卖120万，合计300万首付，希望用首贷资格尽量买在四环沿线，比如远洋天地、东恒（二期），华纺易城、金地名家，珠江罗马嘉园等小区800-900万总价的，请问从自住兼保值的角度是否合适？这里的学区是什么情况？
A：
1、燕郊的房子，装修好是想多卖一些是吧？那只能找当地中介啊，我给不了什么建议，帮不上忙。给中介点儿好处呗，让他们多给推推。
2、自住看自己的喜好，这没标准。保值角度肯定挺合适的，这几个小区都挺好，除了珠江罗马之外，价格走势至少不落后。珠江罗马也是挺好的小区，当年是朝青第一豪宅，只是这小区放在这种年轻人多的板块有些错配了，所以影响了价格走势。
所以先看其他几个小区吧，户型紧凑的在东四环更受追捧，可以算各项兼顾。
3、学区就是普通情况呗，我也说不清，都得现查是什么学校，我记不住。反正都是还不错的学校，只是不算学区房而已，没有溢价，居住的性价比正常。
仅供参考。
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