记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
翻过债务高山，金地又活跃起来。
3月初，金地在广州召开了一场媒体沟通会，地点就在增城区金地御湖颂项目现场。
“这是我们近年产品力迭代升级的一个代表作。”金地董事会秘书胡学文说，在偿债保交付的同时，金地坚持打磨产品力。
御湖颂是金地在华南区最高端的项目之一，主打宋风别墅，南望1700亩荔湖，北靠3万亩南香山国家森林公园。
项目负责人告诉《21CBR》记者，2023年入市以来，项目迄今已销售273套，去化率83%。若按照350万/套来估算，回笼资金超过8.2亿元。
接下来，御湖颂还有498套别墅将陆续上货。
穿越风暴后，以董事长徐家俊为首的管理层，正带领金地回归正轨。
这家总资产3300亿元的深圳房企，两年内负债总额降低了约1300亿，重心慢慢拉回经营本身。
复刻宋制
御湖颂所在地块，是金地进入广州的第一个项目，也是公司规模最大的项目。
2004年，金地拿下占地4000亩的土地，利用其背山望水的优势，计划打造为一个山湖大城。
该项目分A、B、C三区连片开发，经过20年的建设，已陆续推出荔湖城、公园上城、香山湖、半山风华等住宅组团，并搭建起配套的商业、学校等。
在这个板块内，金地打造了高层、洋房、叠墅、别墅多种产品，累计服务超10万名业主。
其中，别墅产品一直卖得不错。据统计，2017年至2023年，该板块售出院子产品超1000套。
比如2018年开售的铂悦半岛，主打欧式洋房产品，连续三年夺得广州别墅销冠。2021年推出的半山风华，134套新中式风格院子，从开盘到清盘，用了不到1年时间。
而御湖颂占据了整个板块较佳位置，在湖山中心区位，金地计划推出327套别墅。其溯源宋式建筑特色，打造半开放宋式院墅，面积在145-191平方米之间。
单套别墅，总价在300万至600万之间，总货值超过10个亿。
在园林打造上，御湖颂参考宋代山水画和古籍，结合山景、绿植、溪流、草木、叠石，打造了5个山水主题园林。
为了提升舒适度，御湖颂将容积率控制在0.37。
“禁墅令发布后，市面少有容积率小于1的宅地。我们的土地是20年前拿的，才有这样的安排。”
项目方介绍，低容积率意味着更高的楼间距以及更大的花园。御湖颂每一户别墅皆有独栋花园，整体呈L型三面采光，三面花园设计。
重启拿地
御湖颂吸引的是改善型人群，受益于早期低成本拿地，其上车门槛不高，均价在2.3万/平方米。
金地也将性价比作为一大卖点。
“项目周边的类似产品，多在4.5万/平方米以上，距离项目10公里外的别墅，总价要800万元。”项目方称。
御湖颂所在板块，供应量大，周边高层住宅均价1万元出头，大量楼盘近年纷纷降价，抢客信号明显。
为了吸客，御湖颂也做出让利。去年9月推出了多套特惠房源，降价超过40万元。
叠加政策利好，项目快速去化，2024年8月-2025年1月，连续6个月蝉联广州别墅销冠。
项目负责人称，购买的业主超过9成是自住，不少来自广州市黄埔区、天河区的客群，甚至还有部分深圳上市公司的高管。
产品热卖，金地乘胜追击，加紧补货。
今年2月，项目南坡地块批前公示，总用地面积38.8万平方米，规划建设用地面积21.1万平方米，全部为住宅，规划户数498户。
项目部负责人透露，南坡地块将是板块中最后一个宋风别墅地块，可能会进行一些技术、产品的革新，后续土储规划为洋房产品。
过去，金地在广州的打法，是重仓增城、番禺区域。2021年左右还补仓了多个地块。这两年多个项目跌价明显。
去年下半年，金地在广州进行了一轮组织调整。
广州地产公司更名为广佛地产公司，管理广州、佛山、清远和江门地区，华南区域地产公司副总经理苏红雷兼任总经理。
记者了解到，目前金地的广佛区域计划重启拿地，正在招募投拓团队，不排除进入中心城区。
杀回广州土拍市场，意味着金地逐步回归经营重心。
谨慎投标
过去两年，管理层为了解决债务困境，暂停拿地、出售资产。所幸，公司在2024年如期兑付了11笔到期债务，总规模约200亿元。
截至去年9月末，金地的负债总额为2236.66亿元，资产负债率维持在67.61%，比两年前缩减了1300亿元。
目前，金地存续的债券共5只，当前余额约11亿元，将于2025-2026年到期，兑付压力不大。
闯过债关，重新出发。
今年前两个月，徐家俊团队在杭州、上海各斩获一块地，累计斥资约10亿元。这两块地都规划为低密度住宅，容积率分别为1.05和1.2，打造洋房或联排别墅。
当下，徐家俊团队的投资更趋谨慎，偏好小体量地块，便于快进快出。记者了解到，公司在广州的投资标的，将瞄准10万平方米以下的土地。
在全面回暖之前，金地短期内还要承受阵痛。
2024年，金地签约金额685亿元，同比下降超五成，预计全年亏损至少56亿元。仅去年上半年，公司就计提资产减值准备29.25亿元。
今年，压力依然存在。1-2月，金地累计签约50.5亿元，同比下降52.35%。
好在，行情转暖，喘过气来的金地，有机会迎头赶上。
图片来源：金地集团，除标注外
