当北上广深还在讨论限购松绑的“药效”时，真正的救市大招已悄然落地。
2025年2月底，广东省一纸专项债公告炸开了锅：307亿资金全部用于回收省内闲置土地，覆盖广州、惠州等17个城市。
这不是普通的财政动作，而是楼市去库存的“终极武器”——财政收储首次大规模亮剑。
过去三年，全国商品房待售面积累计超7.5亿平方米，三四线城市库存高企。行政松绑政策只能救单个城市，而财政收储却能直接消灭库存，重塑市场供需。
在言叔看来，广东的“吃螃蟹”之举，标志着楼市救市进入“真刀真枪”的新阶段。这场没有硝烟的战争，正在改写中国房地产的底层逻辑。
01
广东307亿收储背后，是楼市去库存的“核按钮”。
广东的307亿专项债，看似突然，实则是政策链条的必然结果。
自2024年5月央行推出3000亿保障性住房再贷款后，财政收储的靴子终于落地。
但与此前不同的是，这次收储对象不是商品房，而是“沉睡”的土地。
为什么先收土地？
其一，土地收储成本更低、操作更灵活。
房企手中的土地多为城投“左手倒右手”的产物，收储后可通过调整规划、延期开发等方式保值增值。
其二，土地收储能间接缓解房企资金链压力，相当于给市场“输血”。
广东此次收储的土地中，广州大干围地块通过调整用地性质，直接让房企回血15亿。
收储价格是关键。
广东此次收储折价率约8折，与贝壳平台上“3万挂牌、2.4万成交”的市场价基本吻合。这意味着，政府正通过“价格锚定”给市场托底。
华泰证券测算，若全国推广，每年需5800-7800亿收储资金，相当于再造一个“土地银行”。
广东之后，谁是下一个？
北京已启动土地置换收储，上海、深圳等城市也在研究专项债方案。
这场“收储竞赛”中，经济强省将率先突围，而三四线城市或因财政压力lag。但无论如何，土地收储的口子一旦打开，楼市去库存的“多米诺骨牌”就将加速倒塌。
02
财政收储看似美好，实则暗藏博弈。最大的卡点，是收储价格的“黄金分割点”。
房企要价VS政府预算：冰火两重天。
其中存在的逻辑bug在于，若收储价过高，地方财政难以承受；若过低，房企宁肯“躺平”也不卖地。
比如某房企土地抵押融资10亿，收储价若低于成本，相当于“割肉”。更麻烦的是，土地解押需房企自筹资金，许多企业早已“弹尽粮绝”。
不过，目前政策工具也在进化。
2024年央行再贷款资金使用率不足15%，症结在于“借钱收储”不如“专项债直接埋单”。
广东此次专项债收储，相当于把“央行输血”升级为“财政兜底”，资金池扩大数倍。但即便如此，307亿也仅占广东年专项债规模的7%，未来仍需更多“弹药”。
此外，相比于一二线城市，三四线城市的困境：收储商品房更难。
土地收储好歹能“囤地待涨”，但商品房收储却面临“租售比倒挂”的尴尬。
某县城商品房月租1500元，收储价若按市场价五折计算，政府年租金收益仅1.8万，远低于收储成本。这导致地方国企“算不过账”，收储进度缓慢。
可以预料的是，未来相关政策估计还会不断完善，需要通过政策进行破局。
比如住建部已明确，允许地方政府在收储价格、用途上有更大自主权。未来或通过“房票安置+货币补偿”组合，既化解库存，又刺激需求。
但无论如何，这场价格拉锯战的胜负，将直接决定楼市企稳的速度。
03
最后说下言叔本人的观点，2025楼市终极预判：分化时代，核心城市与“鹤岗化”城市的命运分水岭。
财政收储的大幕拉开，中国楼市正步入“分化2.0时代”。
核心城市：收储托底，房价筑底。
深圳、广州等城市库存去化周期已降至7个月，收储更多是“锦上添花”。
但北京、上海外环区域，收储将成为稳定市场的“压舱石”。比如北京丰台万泉寺地块以110亿底价成交，释放出“核心地段仍有价值”的信号。
相比之下，三四线城市：收储续命，难掩衰退。
人口净流出城市的库存，最终可能通过“收储+棚改”消化，但房价“白菜化”难以避免。某中部县城房价从8000元跌至3000元，即便收储价定为2000元，政府仍需补贴1000元/㎡，财政压力巨大。
2025年，救市指标不再看限购松绑，而是看每月财政收储规模。
若广东模式全国复制，5800亿收储资金或重塑市场格局：土地收储加速房企洗牌，商品房收储倒逼租赁市场改革。但无论如何，“闭眼买房躺赚”的时代一去不复返，核心城市核心资产与“鬼城”之间的差距，将比想象中更大。
结语：救市下半场，谁在裸泳？
当广东的307亿专项债砸向土地市场时，楼市的“马太效应”正在加剧。财政收储不是万能药，但却是打破僵局的关键一招。
未来，政策工具箱里还有降息、城中村改造等后手，但真正能决定楼市命运的，仍是人口、产业与供需的基本面。
在这场大变局中，有人抓住机遇，有人则将被时代抛弃。
