经营贷的雷，踩了才知道有多苦。
最近，佛山核心区一套399平的顶复豪宅，仅1000万成交，几乎是小区同户型的5折！
要知道，这可是曾经的片区标杆豪宅，这个价格简直让人大跌眼镜。
“打骨折”的原因也很无奈：业主经营贷到期，手上没有现金续贷了...
| 楼市君和中介聊天记录
豪宅5折抛售还送车位
业主：经营贷到期，心里苦
今天要说的这套房子， 是套面积约399平的 顶复豪宅。
业主在2009年买下房子。最近，他把房子降到了1000万挂牌出售，还送2个产权车位。
这个价格刚放出大概3天，房子就火速成交了。
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要知道，光是这小区的两个车位就能值回100万。这么算下来，这套房子实际只卖了约2.2万/平。
对比来看，目前同小区有一套二手顶复挂牌价约5.6万/平，这套房子直接打了个5折！
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至于打折的原因嘛，知情中介向楼市君透露：“业主经营贷到期了，急售。”
在这里给大家简单解释一下，早些年房贷利率高位的时候，坊间流行一种把按揭房置换成抵押经营贷的“降利率”方式。
然而，经营贷期限比普通房贷要短，而且贷款人大概每3-5年就要做一次续贷，资产也要重新被评估。
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打个比方，如果你在5年前拿着银行评估1000万的房子，贷7成贷出了700万。
而在5年后，银行对你的房子重新估价只值800万，那么7成就只能贷出560万。
这时候，你要么将贷款结清转走，要么就得补上140万的差额来续贷。
| 佛山城市景观图
| 佛山楼市发布 摄
上文中这位业主所面临的，就是类似的情况。
然而，中介告诉楼市君，他的钱被套在股市里，两个孩子在国外读书也需要后备资金，一时之间没有充足的现金流来续贷，只能骨折卖房。
中介进一步透露，房子成交过程非常迅速，买家一次性付款，还帮原业主还清了贷款。
| 楼市君和中介聊天记录
个人经营贷不良率飙升
想转回房贷？难！
其实，这两年经营贷爆雷的故事时有发生 ，前文的这位业主 已经 算是极其 侥 幸的个例。
一来，其把房子降到市价的5折，确实降到位了，很有吸引力。
二来，这套房子所在片区相当核心，项目至今在江湖上仍有一定地位，价值能够得到市场认可。
| 佛山城市景观
| 佛山楼市发布 摄
但是，更多踩了经营贷这颗雷的买房人就没这么幸运了，分分钟断供、房子被法拍，还变成了“老赖”。
央行数据显示，2019年末个人经营贷整体规模为11.35万亿元，而到了2024年6月末已经增长到23.8万亿元。
而2020年前后，恰恰就是经营贷流入楼市的高峰期。 当这一批经营贷三年期满， 多家银行的个人经营贷不良率开始走高。
以某国有行为例，2024年6月末 个人经营贷不良率为1.57%，比半年前上升了62个基点。
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| 佛山楼市发布摄
也就是说，在2020年前后用经营贷买房的那一批人，这两年正处于到期爆雷高峰期。
以佛山为例，据楼市君所知，这两年千灯湖不少投资客，就面临着经营贷到期的问题。
｜千灯湖CBD实景航拍
| 佛山楼市发布摄
在此，楼市君也要给大家提个醒，用经营贷买房风险极高，真的需要慎之又慎！
一来，经营贷流入楼市原本就是不合规行为，有一定的法律风险。
所谓经营贷买房，其实就是伪造企业经营用途申请贷款并挪用资金购房，本质上是一种“骗贷”的虚假交易。
根据相关法律，若通过欺骗手段从银行获取贷款，给银行造成重大经济损失 （达到50万元及以上） ，将面临3年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚。
｜来源：deepseek
二来，当下房贷利率处于低位，经营贷的优势已经微乎其微。
以佛山为例，目前主流银行房贷首套房贷利率仅为3.0%，处于历史低位。 而央行行长也在日前表态， 。
而经营贷不仅期限短，还有中介手续费、办理企业营业执照、代理记账等等的额外成本。
三来，若后续市场发生变化，想把经营贷转回房贷，难度系数也比较高。
虽然有一些中介声称可以转贷，不过据楼市君调查，这种转贷实际上大概率就是重新办理新的经营贷或消费贷。
你想从坑里跳出来，结果中介又带着你跳进新的坑，最终吃苦的还是借贷人。
｜来源：小红书
总的来说，楼市君还是那句话，如果没有实际经营需求，买房用房贷即可。
毕竟，你盯上的是经营贷的一点蝇头小利，而你损失的，有可能是你的全副身家...
那么，你身边有用经营贷买房的案例吗？来评论区和楼市君聊聊~
