两会声音 | 吴晨：探索“住宅合作社”模式打好老旧小区攻坚战、积极推动首都青年发展型城市建设

导读

备受瞩目的2025年全国两会正在北京召开，多位代表委员为建筑行业的高质量发展建言献策。全国人大代表、中国科学院大学讲席教授、北京市建筑设计研究院总建筑师/总规划师、首钢集团总建筑师吴晨带来两项提案：《探索“住宅合作社”模式打好老旧小区攻坚战》和《积极推动首都青年发展型城市建设》。

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探索“住宅合作社”模式，打好老旧小区攻坚战

1 背景情况

1.1 住区建设是城市更新重点任务

提升人民群众的宜居水平和保护传承历史文化是城镇化进程中城市更新行动的重点任务。北京的城市更新工作创新性地构建“1+50+N”制度体系，在《北京市城市更新条例》基础上，老旧小区也制定了相应配套文件作为支撑，也将进一步细化操作层面的指导，确保更新工作有章可循。

1.2 住区建设面临的问题

从20世纪90年代起步的旧改、危改工作，大量社区改造和综合整治项目对人民的住房条件改善起到了积极作用。但同时可以看到多数更新改造项目以政府推动为主，居民自主参与更新意愿弱，多元主体参与的协同机制尚不成熟。现阶段各地区仍存在相当规模的危旧楼房存在安全隐患、群众改造需求迫切，改建力度亟待加大。

1.3 在北京人居环境建设中的探索

2016年，在北京市政协常委会议政会上，吴晨首次提出要处理好“都”与“城”的关系，提出“复兴首都气象，再创都城辉煌”。北京城市副中心的建设实现了城市建设重点的战略转移，老城人口和功能的有效疏解。2018年吴晨和团队首次提出建筑共生、居民共生、文化共生的“共生院”理念是成为有效平衡古都风貌保护和人民居住条件改善的关键性策略，在国内形成了极为广泛的学术影响和社会影响。

2 “住宅合作社”理念及实践

住宅合作社是一种由成员共同拥有和管理的非营利性组织，旨在提高住房的可负担性。它的基本理念是通过集体拥有和合作管理，减少中介成本、提高资源利用效率，并创造更公平、可持续的居住环境。住宅合作社模式在北美和欧洲有较长的历史和诸多成功经验。

吴良镛先生于1987年首次提出“住宅合作社”理念，并在北京菊儿胡同项目中运用住宅合作社理念，成为轰动社会各界的住宅改造经典案例。

去年以来，我们在配合武汉青山区二十一街坊的危旧房合作化改造试点，积极推动践行“住宅合作社”理念，在武汉“第一个吃螃蟹”，大胆采用由小区居民、产权单位发起成立“住宅合作社”，与开发企业合作，实现小区“原拆原建”改造。自去年底启动项目以来，不足半年时间，134户居民已全部签约腾退完成，现在已在紧锣密鼓地进行建设。在青山区二十一街坊改造过程中，通过组建联合社、民主决策、总建筑师制、共建共管等方式实现了新时代“住宅合作社”模式。

3 标杆项目推进“四好”建设

3.1 多元参与，共建共治

联合社作为独立的民事主体，委托房地产开发企业或施工单位建设房屋。社员由小区全体不动产登记权利人组成，制定联合社章程，经政府同意后，向民政部门申请登记为非营利法人社会团体。根据危旧房改造小区规划用地条件，联合社积极向政府争取政策支持，并会同有意向的承接企业开展资金测算。通过3轮入户调查，2次社员大会，持续磋商章程、优化资金测算、打磨改造方案，最终形成了联合社章程，选定实施主体，确定了改造方案。改造方案通过后，联合社正式与企业签订委托协议。

项目完整保留了原居住区134户的社区居住模式，社区关系、邻里关系、社会属性均得到了较好的保留和延续，同时融入部分商品房新居民，实现“共生”的设计理念（居民共生、文化共生、建筑共生）。

3.2 小切口改善大民生

在青山区二十一街区的改造过程中，吴晨总建筑师团队在居民最关心的户型平面方面更是秉承精益求精的态度，从居民切实的使用需求出发，考虑不同户型的特点，做到“一户一方案”，每套户型都有自身的亮点，从平面布局、功能分区、通风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠送等多方面做了全面研究，并在整个项目推进过程中与联合社保持密切对接，积极听取居民的意见，对方案进行反复研究、打磨，始终秉承“以人民为中心”的宗旨，尽量满足居民的所有需求。

21街坊昔日破败低矮的住宅楼，改造后将成为一栋高层住宅楼（两个单元）及商业裙房，每单元两梯四户，绿化率30%。空间有限的楼内，仍实现了所有户型100%南北通透，在眼下高层住宅中极为少见。

吴晨和团队听到居民要求“多补面积少出钱”，设计方案保留了最小的33m2的户型。该户型突出了在厨房收纳、衣橱收纳、卫生间收纳等方面的收纳归置功能，增大了阳台面积，以给居民最便捷的生活体验。

3.3 协同推进、多方联动

工作强调建设共管，整合多方资源。危旧房改造是个系统工程，街道工作专班在一线做好群众工作、加快签约，市领导、市级部门在土地变性、规划调整等方面开辟绿色通道，区直各相关部门同步开展土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等，武钢集团对其产权房屋、基金出资等问题大力支持，真正做到整合居民、政府及企业的资源和力量。

各大城市以“原拆原建”方式实施老旧小区更新案例已经积累了一些成功经验，以“住宅合作社”为代表的实施模式在一定程度上破解了老旧小区更新在组织机制、资金投入、居民搬迁等实施难点问题，打通了老旧小区更新改造居民参与、多元共治路径。建议以各地“原拆原建”标杆项目为基础，聚焦人民群众切身利益与迫切需求，“以例促策”形成一套适用于危旧楼改建，可操作性强的支撑保障体系，通过政府引导、市场参与、居民共治的方式，加力实施老旧小区整治改造，让老百姓过上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。

积极推动首都青年发展型城市建设

聆听了政府工作报告后，对过去一年的工作深感振奋，也对新一年的目标充满期待，特别是2025年政府工作十大任务的布局，也为新阶段的高质量发展指明了工作方向。在报告中，因地制宜发展新质生产力、全面提高人才队伍质量、更大力度稳定和扩大就业，都是政府工作任务的重要内容，其中，青年人才作为国家战略力量，是保持社会和谐稳定和激发创新活力的生力军。

青年作为文化精神创新、经济技术驱动以及就业和消费市场的支撑，是城市创新活力的核心引擎。在城市人才吸引力排名中，北京多年稳居榜首，但人才净流入占比却低于上海、广州、深圳、杭州等地。杭州“六小龙”、成都《哪吒2》的诞生显示出更多一、二线城市强劲的创新能力和经济增长的持续后劲儿。

如何充分利用北京的先天优势资源，创造“既要发挥四个中心的引领作用、又要大国重器的战略布局、还要经济活力的创新发展”的“既要、又要、还要”新局面？建议北京高度关注青年发展环境，推动青年友好理念融入城市战略，构建首都青年发展型城市建设，持续驱动创新活力。下面提出几点建议：

一．是要发挥优势，以制度创新提升“软”环境，凝练多元包容的城市气质。加强创新创业支持政策的灵活度和适配性。对初创企业的扶持门槛与绩效考核不能简单地“唯数据论”“唯收益论”，特别是针对需要一定积累的行业，更需要根据行业特征推出差异化、有耐心的长期扶持方案。同时，也建议邀请工作在各领域第一线、切实了解发展痛点的青年从业者共同讨论制定各类标准。

营造包容性和容错文化环境，为初创企业创造成长动力。支持“概念验证中心”建设。对于青年创业群体起步融资难、研发风险高问题，可结合北京市的高校资源、公共实验室、公共算力中心成立“概念验证中心”，为初创企业提供资金支持和专业指导，避免好想法因资金不足、试错成本高而错过机会。制度性增加在各类项目、基金中初创企业的中标比例，或在新兴科技项目的竞争中，专门设立初创企业投标通道，避免老牌、大牌企业行业垄断。对于经验不足的问题，建议有关部门组织专家支持，鼓励多家初创企业联合申报项目，共同积累经验。

制定针对性的住房保障政策，出实招解决好青年人住房需求。加大青年住房资源供给规模，依托存量用地建设单位租赁房、人才公寓等保障性租赁住房。针对青年就职等过渡性住房需求提供可靠的短期过渡性房源及租金减免。例如深圳相继推出“青年驿站”“深梦启航”“深梦扬帆”等“深梦”系列公益活动，为各地来深高校毕业生提供免费7天居住福利，解决他们阶段性、过渡性的居住需求。

二．是要盘活存量，构筑宜居乐活城市，激发“留才聚才”新活力，为城市增添青春力量。拓展社交消费平台，增强人才归属感。了解不同文化背景和消费水平的青年群体需求，丰富文体休闲活动。建议北京要重点打造年轻化、国际化、复合型社交空间，将分散的咖啡店、艺术展馆、宠物友好公园等青年活力资源通过主题步行道串联，配套智能导览系统与共享交通工具，形成可探索的“城市漫游路线”（City Walk）‌。利用旧厂房/街区改造滑板公园、脱口秀小剧场等潮玩空间，定期举办赛事与开放麦活动‌；开发“日咖夜酒”型复合空间，日间提供咖啡轻食，夜间切换为音乐酒吧场地‌；建设融合书店、展览、创意市集的青年社区，激发创意碰撞；激活城市边角空间，实施"百个城市客厅"计划，将高架桥下、建筑夹缝、废弃棕地等“城市负空间”改造为复合型社交节点，植入露天剧场、快闪市集等场景；盘活绿色资产，创新"PARK+"（公园+）混合用地模式，鼓励城市公园的业态融合，在大型绿地嵌入餐饮零售、运动体育、文化艺术等业态，以满足青年人对多样化公共空间的需求。

聚焦青年群体城市生活便利性。北京的零售业仍有上升进步空间，单店覆盖人口全国城市排名，北京仅位于第24位。鼓励将封闭围墙改造为连续商业界面，通过政策引导与空间改造激发沿街界面活力，形成"烟火气+品质感"共生的青年友好型街道场景。划定便民商业保护区，在老旧小区周边设置弹性摊位区。

提升城市的公共与共享交通友好度。实施"地铁站最后一公里"计划，在全市日均进出站客流较大的地铁站出口建设"共享交通枢纽"，设置智能单车立体停车库，局部适量投放共享电单车，在早晚高峰，试点自动驾驶接驳小巴。推进骑行友好城市建设，局部拓宽自行车道，增加共享单车停车点位，优化绿色出行体验。

三．是要做优增量，塑造多元开放、国际化的首都人文精神。推动各类国际交往场所软硬件配套建设。持续推进雁栖湖国际会都、第四使馆区等项目的落地、完善及国际化运营，着重发挥新首钢园区的各项活力功能，为国际交往提供高品质的硬件设施。依托北京丰富的会展资源和优势，积极申办和承办更多国际大型会展活动，吸引更多的国际人流、物流、信息流和资金流汇聚北京。

在国际局势变化的现状下，坚定不移坚持国际交流，扩大、加强与欧洲、亚洲国家的交流互动。支持创新主体“引进来”与“走出去”，鼓励创新企业的海外布局；为海外投资企业提供“绿色通道”，包括知识产权、国际科技合作项目申报等方面的支持。建设国际科技合作基地和类海外科技园区，精准提供资质申请审批等服务，推动国际技术创新合作，对于国内外高新技术行业会议交流提供一定比例的资金补贴。

打造青年文化精品，繁荣文化市场，建设全球视野下的年轻力品牌引领标杆。鼓励文化融合和跨界合作，推进文学、艺术、新闻、出版、影视、动漫等产业发展及基地建设。引导和推动科技创新与消费业态、文化产业发展交叉融合，培育街区、场景、赛事以及服务平台等品牌化新地标。

本文来源：AT建筑技艺

中国城市规划学会两会专题