作者 | 韩玮烨、梁秀杰 编辑 | 刘玉娇、宋金煜 责编 | 韩玮烨
悲观者永远正确，乐观者一直前行。
近期热议的自如与景顺房地产（Invesco Real Estate）成立的持有型公寓资管平台—— 星耀如景， 投资的首个项目落地北京石景山， 成功实现了三方共赢：
自如资管历经七年的运营积淀，终于由轻向重；景顺房地产继2023年投资日本房地产后，今年如愿投资中国长租公寓，其亚太区房地产布局进一步完善；于卖方中海地产而言，成功退出一块商服用地，甩掉了自持资产包袱。
而近两年，景顺、黑石、KKR、普洛斯、凯德投资等外资基金在国内不动产市场的频繁动作，清晰诠释了外资对中国市场较为成熟的长期和择时投退的理念。
外资逻辑
小步慢跑长周期
写字楼、园区、购物中心等业态正在经历中国产业升级的同频共振，相比之下，长租市场是一门不错的“确定性生意”：需求方Z世代年轻人的居住消费理念转变了；供给侧，中国租住类产品和运营能力跨越式进步。
据睿和智库了解，各类外资金融机构在中国大陆（包括香港）的团队优化，其目的是适应大陆资本市场结构性调整。大多数机构的不动产团队还在加强，尤其是租住赛道的团队。但外资在中国投资公寓赛道，最大的难点在于找到靠谱的运营方。
此次景顺房地产与自如资管的合作，历时已久且早有端倪。
2023年底，景顺首次投资日本，与日本本土房产投资公司一同以2.03亿美元投资15处日本长租公寓组合。日本的租住市场在政策、运营和投资回报率方面都非常成熟，景顺选择日本作为其亚太区房地产投资的第一站，是基于安全性考量的。
但亚太区最大的市场是中国。
在2024年初景顺全球投资年会上，景顺房地产常务董事、客户投资组合管理环球负责人Max Swango的观点很明确：“个人和机构投资房地产的原因主要包括可观的总收益、与其他资产类别的低相关性，以及房地产收益与通胀的同步性。尽管市场周期有影响，但长期趋势是决定房地产价值的关键要素之一。”Max的观点，隐含了其对中国内地市场的期待。
自1992年推出了旗下第一只离岸中国股票基金，2003年成立“景顺长城”公募基金以来，景顺始终将中国市场作为其全球战略的重要组成部分。截至2024年末，景顺管理的中国相关资产规模达1344.3亿美元（折合人民币约9736.6亿元）。在房地产领域，景顺也持续布局，目前仍持有的投资项目包括位于长三角的物流仓储资产组合，以及北京的健康科技产业园等。
在租赁住房领域，景顺房地产累计完成全球超过480项投资，总投资额超290亿美元，目前租赁住房资产管理规模约140亿美元。
中国的租住市场，草莽式探索经历了十年，如今终于到了“机构投资者+专业GP运营方”合作的开端，景顺的小步试探，又抢占了市场的先机。
星耀如景资管平台，对于景顺房地产而言，更像是一个Pre-REITs平台，找到价值投资标的，通过运营提升回报率，最后通过公募REITs退出，实现闭环。
而且，景顺与自如的合作，并非简单LP的角色，自如的自投资金并不少。
这意味着，自如在融资的同时，必须兼顾自投资金的回报和运营能力的兜底，真正担当起GP的角色。
自如资管
基于“租住”的闭环初步完成
近期，自如推出其二手房业务，加之自如资管重资产平台的正式成立，自如专注于“租住”的闭环初步完成——利用数字化平台积累流量，分散式+集中式租住，不断锤炼运营能力，资管公司完成募资、投资和退出的闭环。
自如资管CEO孟月指出：“自如早在两年前便已开始涉足持有型长租公寓业务，先后在北京成功投资了两个项目。景顺的加入为自如提供了专业投资能力补充和全球化的资本资源。双方共同打造的‘星耀如景’将作为自如和景顺房地产在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。”
该平台将专注于北京、上海等核心城市的保障性租赁住房和市场化租赁住房的投资机会。目标是将星耀如景打造为——中国领先的面向租赁住房的不动产资产管理平台。
星耀如景首个落地项目——北京石景山项目，不仅以约12亿元投资额创下了北京近一年外资参与租赁住房项目的最大单笔投资记录，更是自如资管模式的一次重要实践。
“石景山项目原为中海新城自持的商办配套用地，星耀如景收购后将其定位为TOD大型租赁社区，目标就是打造租赁社区的标杆项目。”孟月介绍。
星耀如景石景山项目的顶层架构是私募基金，自如作为资产管理方负责运营管理，而中海地产则承担代建工作。这种合作模式充分发挥了各方的优势，形成了“资管+运营一体化”的完整资管产业链闭环。
虽未透露具体的交易细节，但孟月表示“石景山项目的成本控制在合理范围内”，这也为项目提供了较高的安全边际。
同时，自如还将其在租住领域的产品探索、运营经验、数字化能力等，通过石景山项目进行了实际场景的落地验证。“项目整体由两栋楼组成，规划房源约1500间，产品将以一居室为主，租金定价预计在4000元/月左右。未来将申请纳入保障性租赁住房，预计将于2027年入市。”
整个项目将采用绿建三星的高标准方案；配套上设置有近2000㎡的大型公区，并打造全国首个“骑行友好社区”；软装设计则将采用自如高标准的心舍2.0风格，配备全封闭式阳台、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，致力于为租客提供高品质、好服务、智能化的居住体验。
星耀如景北京石景山项目效果图
图片来源：自如资管
对于项目的退出周期，孟月表示：“我们并未设定明确的退出时间表，而是专注于长期投资，致力于打造高品质、满足用户需求且收益稳定的项目。”
他强调，当前市场上优质资产稀缺，因此星耀如景更加注重资产基本面的建设。通过夯实资产价值，最终通过资产证券化或大宗交易实现自然退出。
除了国内市场，自如还在积极探索海外业务。去年推出的国际租房平台“自如比邻ZABIT”，已覆盖全球8个国家和地区、近100个城市，上线近100万间房源，进一步增强了其跨境服务能力。
“未来，自如或将借助景顺的国际化专业投资机构网络，快速实现转型，并探索境外不动产资管机会。”孟月最后总结。
结语
悲观者永远正确，乐观者一直前行。时间总是比人们的情绪感受走得更快。中国的房地产下行周期其实已经走了5年以上了，悲观情绪、无所适从的人很多，但少数人在悲观中找到了乐观的前行方向。
乐观的租住资管人，无论是做投资还是做运营，都知道这个赛道首先需要的是耐心和韧性。经营管理远比投资退出更难，虽然有各种数字化工具傍身，让经营决策更客观，但服务本身，依然是“人货场”三者结合的贴身的日常和细节。自如和景顺的合作，没有甲方和乙方，是优势互补，景顺发挥其全球化投资能力，自如提供在地化经营结果的呈现。
这个案例对行业的启示，需要链条上下游企业深思。
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