盈利下滑的必然性：结构性矛盾与周期调整叠加
内房何时企稳回升，这是当下众多行业人士思考问题。不过，在过去的2024年，房地产行业仍经历了市场化改革以来最严峻的深度调整。Wind数据显示，已披露业绩预告的90家上市房企中，仅29家预计盈利，亏损面高达66.67%，其中60家预亏总额超2000亿元。万科A以450亿元亏损创下上市34年首亏纪录，绿地控股、金融街等头部企业亦深陷亏损泥潭。行业规模从2021年18万亿元峰值回落至13万亿元区间，新房销售面积连续3年负增长。这一现象背后，是行业长期积累的结构性矛盾与短期市场波动的双重作用。
高价地成本挤压利润空间成为核心原因。2020年至2021年上半年，土地市场高价地频出，64%的高价地块集中于这一时期。这些地块对应的项目在2024年进入集中结算期，但受市场下行影响，销售价格与预期严重偏离，导致结转毛利率大幅下降。万科在公告中直言，2024年结算项目多为2022年前获取的高价地，毛利率低于预期，拖累整体利润。保利发展、天宸股份等企业也将业绩下滑归因于结转毛利率收缩。
市场需求收缩与库存压力进一步加剧困境。尽管政策端持续释放利好，但购房者信心修复缓慢，新房销售去化周期延长。部分房企为缓解资金压力，不得不以价换量，进一步压缩利润空间。同时，存量项目的存货减值计提成为业绩“黑洞”，多家企业在公告中提及存货跌价准备对利润的负面影响。
行业分化加剧：少数房企突围
在行业整体承压背景下，少数房企凭借稳健的财务策略与多元化布局，展现出逆境下的韧性。根据花旗银行的预测，在保持正向盈利的房企中，华润置地、中国海外发展均有望在报告期内实现超百亿元的净利润，而龙湖集团紧随其后，净利润水平位居行业第三。
经营性业务成为盈利“稳定器”。龙湖集团2024年经营性收入达284.8亿元（含税），其中商场租金收入同比增长4.5%，冠寓出租率保持95.6%高位。这种“开发+运营+服务”的多航道协同模式，有效对冲了开发业务的周期性风险。相比之下，珠江股份通过剥离地产业务实现扭亏为盈，市北高新则受益于产业园区运营的稳定现金流。
现金流管理与债务优化是企业生存的关键。在最新公告中，龙湖集团表示，2024年，公司运营业务及服务业务保持稳健增长，为利润的主要贡献来源，同期，龙湖集团整体及各航道均实现正向经营性现金流，负债规模有序压降、债务结构持续优化。
同时，2025年，龙湖继续提前或如期偿还债务，仅今年以来，龙湖累计兑付公司债已近65亿元，其中，3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额为25.02亿元;在1月份，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”、“20龙湖02”两支债券，合计39.78亿元。
政策托底与市场回暖：行业底部信号显现
2025年全国两会明确提出“稳住楼市股市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为行业注入强心剂。政策工具箱持续发力：取消限购限售、降低首付比例与贷款利率、优化公积金政策等组合拳密集落地，首套房商贷利率低至3.05%，5年以上公积金贷款利率降至2.85%，创历史新低。
市场回暖迹象初显。春节后重点城市看房量、交易量快速回升，“小阳春”提前启动。龙湖在成都、杭州等城市楼盘的到访量出现显著反弹，公司推出购房补贴、春游礼包等活动备战“金三银四”。政策效应叠加季节性需求释放，推动新房市场边际改善。
“好房子”建设与城市更新成为新增长点。政府工作报告首次将“好房子”写入文件，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住房，山东、湖北等地已启动高品质住宅标准编制。城市更新项目加速推进，2025年计划完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，城中村改造、保障性住房建设等释放置换需求，吸引社会资本参与。
房企转型路径：从规模扩张到高质量发展
面对行业变革，房企加速向“新发展模式”转型，核心在于构建收入结构多元化与现金流可持续性。2024年龙湖集团提出将实现“两个转换”：一是债务结构转换，用正向经营性现金流压降有息负债，用长周期的经营性物业贷增量偿还短周期的信用融资。二是收入和利润的转换，预计到2028年底达成经营性收入占比过半，届时将完成业务收入结构的新旧动能转换。
机构观点分化中蕴含机遇。中金公司认为，2025年房企仍需消化历史包袱，但2026年毛利率或随货值结构改善逐步修复。中银国际则看好龙湖等优质企业的经营性利润增长潜力，认为其财务风险显著低于行业平均。大华继显预测，龙湖2025年后债务压力将大幅缓解，2028年后境内债清零，长期价值凸显。
展望：底部已现，复苏需时
2025年房地产行业仍将处于筑底阶段，但政策托底与企业转型为行业注入新动能。短期来看，“止跌回稳”的政策目标有望推动市场逐步企稳，结构性机会显现于核心城市改善型需求与城市更新领域。长期而言，房企需摆脱依赖土地增值的传统模式，深耕运营服务、智慧建造等领域，方能实现可持续发展。
以龙湖集团为代表的先行者，正通过经营性业务的稳健增长与债务结构的优化，为行业提供穿越周期的范本。随着政策效应持续释放与市场信心修复，房地产行业有望在2025年下半年至2026年逐步走出底部，迎来更具韧性的高质量发展新阶段。
