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悉尼高端房产价格飙升！160万澳元仅能买45平方米
在悉尼，想用160万澳元购买一套高端住宅的买家，可能只能勉强买下一间45平方米的“迷你公寓”。不过，相较于全球许多其他城市，这一价格仍然算是“物有所值”。
莱坊（Knight Frank）发布的《2025年财富报告》显示，悉尼是全球第11大最昂贵的豪宅市场。过去十年间，100万美元在悉尼能买到的高端房产面积已缩水三分之一。
报告指出，澳大利亚最便宜的豪宅市场位于黄金海岸，100万美元可购买119平方米的高端住宅，其次是布里斯班和珀斯。
这一价格远比全球一些主要城市更具吸引力。例如，在全球最昂贵的豪宅市场摩纳哥，100万美元只能买到19平方米的住宅；在中国香港能买22平方米，而在新加坡则是32平方米。
莱坊全球研究主管利亚姆·贝利（Liam Bailey）表示，尽管过去四年利率上升，但澳大利亚各大城市的高端住宅价格依然保持增长，这主要归因于“依赖现金交易、不受融资限制的买家”以及市场供应不足。
“虽然高端住宅买家较少依赖贷款，但澳大利亚储备银行（RBA）在今年2月的降息决定表明市场正趋于稳定，经济也在复苏。市场情绪有所改善，预计今年还会有进一步降息，这将有助于恢复市场活力。”
“然而，由于联邦大选、持续的地缘政治不确定性，以及短期内进一步降息的可能性较低，我们预计2025年澳大利亚的豪宅市场价格增长将有所放缓，与普通房产市场的走势一致。”
报告还显示，澳大利亚的千万富翁（净资产超过1000万美元的高净值人士，HNWI）比例位居全球第九，约占1.8%。
2024年，澳大利亚及新西兰地区的高净值人士数量增长了3.9%，预计到2028年还将增长5.3%。
不过，与全球排名第一的美国相比，澳大利亚仍相距甚远。美国占全球千万富翁总数的近39%，几乎是排名第二的中国（20%）的两倍。
报告指出，房地产在年轻富裕人群的资产配置中占据重要地位。18至35岁的富豪们最想拥有的奢侈品资产，正是高端房产。
02
澳洲公寓低谷已过 预计2025年将进一步复苏
经济学家周四表示，澳大利亚公寓市场的低谷已经过去，新的数据显示，新公寓、联排别墅和半独立住宅的审批数量首次在近两年半内实现年度增长。
澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，在截至1月的12个月内，附属住宅（主要由公寓推动，而非中密度住宅）审批数量增至63,648套，比去年同期增长1.5%，这是自2022年7月以来的首次正增长。
从地域来看，新州占据了近期增长的大部分，澳大利亚统计局指出，过去两个月内获批的大型公寓楼推动了该州的总量上升。此外，维州和西澳的审批量也有所回升。
KPMG城市经济学家特里·罗恩斯利（Terry Rawnsley）在接受采访时表示：“我们可以说，本轮公寓审批周期已经触底。我们看到在墨尔本和悉尼，开发商已经开始试探性回归市场，甚至有些已经深入参与其中。”
联邦银行（CBA）高级经济学家贝琳达·艾伦（Belinda Allen）表示，随着公寓审批的增加，整体审批数量的增长趋势正在加快，未来复苏的步伐将进一步提速。
“我们预计，2025年将进一步改善，这得益于行业产能的提升、成本的稳定，以及降息周期的推进。”艾伦说道。
然而，即便澳大利亚储备银行（RBA）如市场预期的那样，今年再降息两次，复苏的幅度仍然不确定。尽管如此，经济学家们仍持乐观态度。
“从历史趋势来看，一旦市场触底，往往会产生一定的上升动力。”罗恩斯利表示。
利率只是影响因素之一，建材价格趋稳和房价上涨同样是推动力。艾伦指出，在央行2月降息之前，新公寓审批数量已经开始上升。
然而，住房开发行业周四警告称，如果没有更多激励措施和更快的规划审批流程，澳大利亚可能无法实现120万套全国住房协议的目标，预计将少建40万套住房。
联邦政府去年成立的国家住房委员会曾预测，未来五年内，该目标可能会有30万套的缺口。根据联邦和各州政府达成的协议，澳大利亚需要在2029年6月前每年建造24万套新住房。
澳大利亚城市发展研究所（UDIA）全国主席科尔·达顿（Col Dutton）表示，要防止缺口进一步扩大，并满足当前每年30万套住房的“惊人”建设需求，政府需要推出新的基础设施融资措施、提高高密度开发奖励，并加快新土地的释放。
“尽管今天的统计数据看起来有所好转，但我们不能仅凭每月的数据做判断，而需要从全年趋势来看清当前形势。”达顿表示。
住房行业面临的最大制约因素仍然是熟练劳动力短缺。官方数据显示，在过去一年内，澳大利亚住房行业的最高完工量是2017年3月创下的223,564套，而截至2023年9月的12个月内，该数字仅为177,700套。
周四公布的数据还显示，截至1月的一年内，新独立住宅（独栋别墅）的审批数量上升至111,294套，同比增长8.6%，连续七个月实现同比增长。
然而，最近几个月，独栋住宅审批数量有所放缓。1月的季节性调整数据显示，独栋住宅审批量环比增长1.6%，达到9,241套，但此前已连续三个月下降。
“如果独栋住宅的审批量也同步回升，那将更加有利。最近几个月，独栋住宅的审批有所疲软，这可能反映了市场上仍有一定的存量房源，导致建筑商不得不对项目住宅进行折扣。”
科尔霍恩指出，公寓审批上升而独栋住宅审批下降的情况较为罕见。
1月数据显示，总体住房审批量同比增长5.9%，达到174,942套。
03
维州通过新租赁改革，禁止无理由驱逐和租金竞价
维州议会通过新的租赁改革法案，房东今后将无法在没有正当理由的情况下驱逐租户。
周三，维州上议院正式通过了一系列改革措施，标志着无理由驱逐和租金竞价在该州的终结。
根据新立法，维州的房东不得在没有充分理由的情况下终止固定期限或周期性租赁合同。
此外，房东也被禁止主动要求或接受高于公开挂牌租金的价格，这种行为被称为“租金竞价”。
该法案由绿党里士满选区（Richmond）议员兼住房事务发言人加布里埃尔·德·维特里（Gabrielle de Vietri）提出。
德·维特里认为，这项法案将为维州租户提供“迄今难以想象的安全感”。
“几个月前，我与一位单身女性租户交谈，她在五年内搬了五次家。每次她都不得不与其他绝望的租客竞价，每次申请租房时都需要支付隐藏费用。”她在接受采访时说道。
“这些法律生效后，这种情况将不再被允许。”
此外，一系列其他租赁改革也已获得通过。
租户搬离通知期将从60天延长至90天。同时，租赁申请表将被标准化，租户无需提供敏感的个人信息。
新法案还规定，房东不得向租户收取租金支付的隐藏费用，例如一些第三方应用程序常见的手续费。
“我认为，现在租户越来越意识到，他们的权利本可以得到更好的保障。长期以来，政客们忽视了租户的需求，相关法律大多倾向于房东和房地产投资者。而如今，租户的权益终于进入了政治议程。”
尽管新法规保护了租户权益，但仍有保障房东利益的措施。
如果租户违反租赁协议，例如拖欠房租或故意破坏房屋，房东仍有权驱逐租客。
其他合法的驱逐理由还包括房屋需进行重大维修、房东需要自住或房屋即将出售。
目前，相关租赁改革的正式生效日期尚未公布。
维多利亚州州长贾辛塔·艾伦（Jacinta Allan）最早在2024年10月宣布了终结无理由驱逐的计划。她的声明紧随新南威尔士州去年通过的类似立法之后。
04
澳洲人买房，这些因素最忌讳
最新调查显示，噪音、交通、垃圾和墓地是澳洲房产买家最难以接受的因素。“
Compare the Market”网的调查发现，近30%的澳洲人不会在垃圾填埋场附近购房或租房。
数据显示，三分之一的受访者无法忍受垃圾的景象或气味，五分之一的人难以接受机场噪音。具体而言，22.1%的人不愿住在机场附近，16.5%的人避开墓地旁的房产。此外，12.3%的人不喜欢靠近高速公路，6.8%的人不愿住在铁路旁，6.2%的人排斥学校周边的房子。
Compare the Market的房地产专家Andrew Winter强调，购房前应花时间实地考察，以避免买房后后悔。
“购房前做好调查至关重要。”Winter说，“一些因素（如高速公路噪音）显而易见，而另一些（如飞机航线）可能不那么明显，但同样影响居住体验。”
Winter称，影响购房交易的因素因地而异，并与城市规划息息相关。
“在安静的城区，繁忙公路可能带来巨大负面影响，但在都市生活中，交通噪音是不可避免的。”他说，“在一些区域，即使有机场噪音，人们仍然愿意居住，因为这些地区地理位置优越，需求旺盛。”
Winter建议买家查看房屋及城区报告，并在不同时间段实地考察，全面了解社区环境。
他说：“对于首次购房者来说，关键是调整预期，明确优先考虑的因素，并决定哪些方面可以妥协。”
此外，Winter还分享了一个有趣的发现，有位受访者表示不愿住在海滩附近。“如果他们真的有一栋不想要的海滨别墅，我愿意接手！”Winter笑道。
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