今年以来，土地市场点状回暖，“开门红”行情延续，表现为今年1-2月百强房企拿地总额同比两位数增长。这一增长不乏得益于地方政府积极推出优质地块，激发了房企的拿地积极性。值得关注的是，土地市场出现外资企业，显示其对中国核心城市房地产市场的信心。
业内人士认为，随着市场进一步回暖和供地节奏加快，核心城市的土地市场预计将继续保持高热，房企也迎来加仓补货的“窗口期”。
百强房企拿地总额同比增长26.7%
自2024年9月，一线及“强二线”城市二手房成交量价已呈现筑底回升态势，市场情绪逐步回暖，房企对后市的信心有所修复，其在土地市场的投资也日渐增长。根据中指研究院数据显示，1-2月，TOP100企业拿地总额1998.6亿元，同比增长26.7%。
图片来源/中指研究院
对此，中指研究院研究主管王琳认为，2025年年初，地方政府积极推出位于核心区域、配套成熟的优质地块，进一步增强了房企拿地积极性。
值得关注的是，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企对优质地块的参拍积极性较高。比如，2月份，上海出让4宗地块，均溢价成交，其中，浦东新区地块、虹口区地块溢价率分别为33.4%、38.2%；杭州出让的14宗地中，有12宗溢价，多宗地块溢价率超40%，尤其是杭州城东新城地块溢价率达72%。
与此同时，据克而瑞研究中心统计，2月份全国300城经营性土地平均溢价率13.4%，较1月份增加了4.7个百分点。在2月成交金额TOP10城市中，有6个城市的土地平均溢价率超过10%。而且，多宗地块刷新了地价纪录，例如杭州城东新城，5天内两次刷新板块地价纪录；郑州金水区一宗宅地拍出了87%的溢价率，创近三年以来溢价率新高。
对于目前土拍升温的原因，中指研究院高级分析师孟新增表示，一是核心城市加大优质地块供应力度，支持低密度住宅用地开发，满足市场改善型住房需求；同时，各地优化产品设计条件，以“好房子”建设激活住房需求潜力。二是“小而美”地块占比提升，在市场承压情况下，核心区“小而美”地块能够吸引更多企业参与土地竞拍。
华润置地、保利发展位列新增货值前二
在重点城市，央企、国企和地方国资仍是目前拿地主力。据中指研究院统计，2025年1-2月，从新增货值来看，华润置地、保利发展和中国金茂位列前三。其中，华润置地以465亿元新增货值占据榜单第一，保利发展以305亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为283亿元，位列第三。
图片来源/中指研究院
细分来看，华润置地在杭州、北京、上海、成都等四个城市拿地金额均进入前三，聚焦核心城市加大力度补仓；绿城中国、中国中铁分别在3个、2个城市中位列拿地金额前十；滨江集团聚焦杭州，在杭州位居拿地金额第一；中天美好集团、海威置业等房企也深耕杭州，发力增加土地储备。
与此同时，据克而瑞研究中心统计，1-2月，全口径拿地金额超过100亿企业共计8家，除滨江集团外，其余均为央国企，包括华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产等。
值得关注的是，上海迎来新加坡庆隆集团、星隆置业等两家具有外资背景的企业入局土地市场，成为房地产市场的新面孔。其中，金茂联合新加坡庆隆集团摘得上海虹口区地块，总价近90亿元，显示出外资对中国核心城市房地产市场的信心。
对当下央企频频拿地，在克而瑞研究中心分析人士看来，在止跌回稳过程中，改善型需求表现亮眼，央企投资提前“抢跑”，聚焦核心城市的核心地块。因为一季度拿地能在年内形成可售货值，这也是央企一贯投资风格。此外，与核心城市供地节奏、质量密不可分，目前，部分核心区地块高溢价成交，中小房企想要捡漏难度颇大。
业内：核心城市优质土地将保持“高热”
值得关注的是，与2月份一二线城市土地市场高溢价地块频现相比，三四线城市起色不明显，体现出各地市场在企稳、回温的过程中持续分化。
据克而瑞研究中心分析，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到“对症下药”的作用，头部房企持续加码一二线城市的核心宅地，华润置地、中国金茂、保利发展等在2月投资金额均超过百亿；但三四线城市还需持续借力2025年地方债务空间扩容的政策窗口，继续严控供地规模并聚焦核心区进行供求关注调整，优先盘活关键区域闲置土地。
近日专项债盘活闲置存量土地也有了新的进展。2月23日，广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。根据广东省披露的2025年政府专项债券（八期-九期），本次发行总额约307.19亿元，其中约304亿元用于回收闲置存量土地。
对此，孟新增认为，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，相关政策的推进节奏和落地情况受到市场高度关注，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，也为市场释放了更加积极的信号。此外，“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标，预计专项债资金收购存量土地等进展加快也有助于修复市场预期。
在克而瑞研究中心分析人士看来，今年前两个月，在市场止跌回稳的走势下，土地市场迎来点状回暖，核心城市成交热度大幅攀升；优质地块成交带动百强投资金额同比大幅增长，但竞争主要集中在央国企，大多数企业投资仍未开启。随着市场进一步回暖和供地节奏加快，未来核心城市优质土地仍能继续保持高热，企业也迎来加仓补货“窗口期”。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
