观点网 “红盘”北角皇都销情生变，香港楼市的“东风”是否又生变故？
今年开局，新世界发展旗下由皇都戏院旧改而来的“皇都STATE PAVILIA”项目，打响了香港楼市第一枪。
该项目在2月15日首轮开售中，受到市场热烈追捧，首推168套房源在当日下午六点半已被抢购一空，成为香港2025年首个开盘即售罄项目。
据悉，当天共有超过7800张入票，以首轮销售168套计算，认购率超45倍。其中不乏大宗买家成交，最大手斥资近5200万港元买入6个单位。
2月16日，新世界发展乘胜追击，加推88伙单位，2月18日下午4时截票，19日开售。据香港媒体跟踪报道，截至18日中午12时，该项目已累收逾8000票，按次轮销售88伙计，超额认购近90倍。
据项目销售表显示，临时买卖合约日期为2025年2月19日的签约单位共64伙，其中16A2及17A2两伙单元在买卖合约日期一栏中显示“交易再未有进展”。
尽管二轮当日销售未能再现“日光”，但新世界发展仍对该项目寄予厚望，开售一周后的2月26日再次加推6号价单，涉及41伙；3月2日作新一轮价单销售7伙，3月8日加推11伙。
据新世界发展营业及市务(特别项目)部总经理何家欣介绍，皇都共提供388个单位，当中住宅部分设两大区域，分别为VICTORIA ZONE(27-35楼)和SIGNATURE ZONE(6-26楼)。
据中原地产数据显示，截至3月4日，388伙单元已售出277伙。较为稀缺的大单元中，8伙4房房源均已售空，20伙3房房源剩余4伙。
从目前销售签约情况来看，北角皇都项目的热度似乎所有减退。对此，有分析提出：“是否从侧面反映出，目前香港楼市购买力有限？”
“新盘千帆并举，分散买家注意力。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰解释道，皇都项目热度削减是受其它新项目入市影响，香港市场仍具购买力。
他进一步举例，从皇都首两轮开售已沽出占价单可销售单位逾9成，到上周末九龙区新盘开售即日沽清，再到新界区新盘次轮销售亦接近沽清，可见香港市场并不缺购买力。
据观点新媒体查阅，进入2025年以来，香港共有六个全新盘开售，当中能够于首轮销售中“日光”的项目共3个。除新世界北角皇都外，其余两个分别为恒地旗下九龙城南首及嘉里元朗朗天峰。
同样取得超额认购的还有新鸿基地产和港铁发展共同合作的天水围轻铁天荣站项目第2期YOHO WEST PARKSIDE，在首轮入票环节中，累计接获约6800个购楼意向登记，按周三以价单形式出售119伙计，录得超额认购约56倍。
土地市场方面，香港发展局上周宣布，2025年将推出8幅住宅用地招标，预计提供约4450个住宅单位。加上铁路物业发展项目、市建局项目及私人重建发展项目，预计下年度潜在供应共提供约13700个住宅单位。
然而，供求关系素来都是影响物价的绝大因素，随着多个项目入市，香港2025年的楼价是否会继续呈现“量升价跌”趋势？
陈永杰的预测是成交量及楼价均会有所涨幅。
他指出：“首先，财政预算案减厘印、减供应，刺激了买家置业意欲。而人才专才输入、投资移民政策等则令住屋需求持续强劲，加上香港经济稳步复苏，以上多个原因均令公司维持对今年楼市预计楼价将上升15%的预测。”
同时，受惠于优化投资移民政策，容许投资住宅物业，去年5000万港元以上成交逾600宗，创三年新高，预计今年5000万以上成交较去年上升一倍。
戴德梁行投资董事陈彩丽也持有相同观点，但相对更保守些。
她认为，2025年短时间内香港楼价仍存在轻微波动，但不会大跌。同时，农历新年后，发展商以低价促销新盘，至少成交量是会有一定的上升。
“香港本地，如今大家已经看到楼价较高峰时期下跌了二三十个点，所以会普遍觉得价格再继续下行的可能性不高。若价格再有些调整，出手的人还是有的。尤其是在中高端豪宅，应该是有更好的需求。”陈彩丽说道。
据悉，皇都折实平均呎价约1.85万港元，较市场呎价折让约25%；协成行筲箕湾现楼新盘傲华入场金额仅335.1万港元，创2013年一手住宅物业销售条例后有记录的港岛区新低价，折实呎价入场仅约1.52万港元。
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