苗野/发自北京
杭州土拍火热延续，一日又诞生楼面价“地王”！
2月28日，杭州迎来本周第二场宅地出让，也是今年第四场土拍，5宗涉宅用地总成交金额约64.8亿元，平均溢价率36%。
至此，杭州2月土拍胜利收官，总成交金额179.5亿元，是开年以来土拍市场最热门的城市之一。
房企竞拍积极性的高涨和地块高溢价率的攀升，也印证了市场对杭州楼市的长期看好。
本轮土拍，绿城挥金36.7亿元，分别溢价46.5%、45.94%包揽西湖双桥和钱江世纪城两宗地块。
其中，双桥单元地块成交楼面价18477元/平方米，创云谷板块楼面价新高，相比板块首个项目绿城·熙海棠11570元/平方米的拿地价，地价高出6907元/平方米，涨幅高达60%，预计未来销售价格在3.5万元/平方米左右。
钱江世纪城地块竞争最为激烈，参拍房企超过10家，历经66轮竞价角逐，绿城以23.19亿元的总价杀出重围。
“绿城在杭州高溢价补仓是常事，补仓意愿也较积极。”杭州某市场人士认为，时隔一个多个月，世纪城地价再次被推高，绿城拿下的36486元/平方米的楼面价，比1月14日英冠项目的拿地价33558元/平方米，高出了2928元/平方米，该板块未来房价预期达到5万～5.5万元/平方米。
另外，滨江集团在竞价31轮后，以10.66亿元总价拿下拱墅区石桥单元地块，楼面价17347元/平方米，溢价率22.39%。
“该板块居住氛围浓厚，但地块距地铁稍远且受到高架的影响，预计未来销售价格在3.3万～3.5万元/平方米。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生分析。
近几年，石桥板块供应量较多，目前待售项目3个。中天海威项目在保利都和轩的东侧，2月25日以23035元/平方米的地价收入囊中。还有2024年10月15日拿地的绿城·溪听晓月，楼面价18370元/平方米，首开精装均价35107元/平方米；以及11月20日拿地的滨江兴耀·沐新月，楼面价13564元/平方米。
高院生认为，本轮土拍中浙系本土房企积极补仓，区域价格预期有了进一步提升。除富阳地块外，其余地块平均溢价率为37%。最近几次杭州土地市场不断刷新楼面价纪录，也是房企对今年杭州楼市的预期乐观的体现。
杭州今天挂牌出让的5宗宅地均由本土企业竞得。萧山区江南科技城南单元地块，由保亿置业和浙江国丰联合体以16.04亿元竞得，溢价率28.95%；富阳鹿山地块，由富阳山水置业以底价1.36亿元摘得。
具体来看，今年2月份，杭州4场土拍共有14宗涉宅用地出让，有12宗溢价成交，其中10宗溢价率超过20%，最高溢价率达到72.48%。
值得一提的是，这4场土拍“地王”频出。
最为抢眼的是大家房产和华润置地拿下的杭州城东新城地块。大家房产先是在2月20日以10.83亿元拿下安琪儿地块，溢价率达到54.04%，楼面地价约4.75元/平米，成为当时杭州第三个板块“地王”。
仅仅5天，“地王”纪录就被打破，华润置地以26.17亿元总价，72.48%的超高溢价率拿下杭州城东新城地块，楼面地价接近5.7万元/平方米，成为新的板块“地王”。
在此之前，杭州土拍市场多区域地价走高。1月24日，滨江集团以54.56亿元的价格竞得湖墅单元GS0201-R21-05地块，楼面价64834元/平方米，溢价率71.25%，直接刷新杭州土拍史上最高成交楼面价。此外，萧山北干西、城东新城等“地王”也纷纷刷新。
“房企接连高价参与土拍，除了地段优势外，与房企深耕优质板块及具备资金实力等因素密切相关。”多位受访人士预计，2025年杭州整体土拍热度有望保持，优质地块溢价率和楼面价均有望突破新高。去化流速和利润仍是房企首要考量因素，杭州本土房企将持续发力，外地房企拿地积极性也有望提升。
“2月份杭州供地小幅快跑，国企、央企、民企均有斩获，说明房企看好杭州城市基本面的发。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为， 一方面浙江近两年大力引进人才，人口流入量最大，住房供给量也很大；另一方面最近两年土拍的附加条件在松绑，房企有了一定的利润空间，特别是杭州这两年新房销售比较好，开发商补仓意愿更积极。
最近，以“六小龙”为代表的新兴科技力量的崛起，让杭州成为全球瞩目的“科技新都”，这种城市品牌形象的大幅跃升，直接提升了土地的潜在价值，影响土拍市场的走向。随着“六小龙”在人工智能、机器人、游戏开发等前沿领域取得突破性进展，杭州的产业结构加速向高端化、智能化转型，也吸引全球科技人才汇聚于此，市场需求呈井喷式增长。
“六小龙”的火热，让杭州再一次站在网红城市前沿，开发商也顺势在科技企业聚集区域展开激烈的土地争夺战，以求在未来的城市发展中抢占先机，进而推动了土地价格的上行。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州作为优质城市，加上“六小龙”的出圈，市场复苏较好。同时，开发商看好后市，年初相对来说资金也较为充裕，土地市场竞争更激烈。高价地的不断产生有利于提振市场信心，增强市场对于未来的乐观预期。地王项目基本是核心地段的优质地块，在规划限制放宽之后，利于开发商打造更具竞争力的好房子，从而赢得市场。
不过，土拍热度的不断攀升，也带来了市场分化与去化压力的问题。在杭州核心区域，凭借完善的配套设施和旺盛的购房需求，楼盘去化速度较快。如城东新城的翡翠嘉运府、翡翠锦和府，开盘仅三个月便迅速售罄。但远郊地区如临平区、钱塘区和富阳区等地，由于地理位置偏远、配套设施不够成熟，去化压力相对较大。
2月28日，与土拍同时进行的杭州还挂牌了8宗涉宅地块，分别来自三塘、运河新城、萧山新区、萧山市北、萧山老城、大江东等板块，将于4月1日正式出让。
展望后市，高院生认为，2025年杭州宅地出让规模有望回升，供地速度有望加快。预计将有超110宗的地块计划推出，全年宅地成交规模可期。供应仍以主城核心区为重，低密地块、改善属性地块仍将主导土拍市场，全年整体土拍热度有望保持，优质地块溢价率和楼面价均有望突破新高。
上官剑也同样认为，杭州楼市政策环境仍有一定的放宽空间，土地市场延续小步快走的模式，且以主城区核心区为主，随着新房限价的放开和规划新标准的落地，优质地块溢价率和楼面价有望突破新高。考虑到供地结构和产品力的提升，新房房价体系将重塑，核心区域房价有望率先实现止跌回稳。在积极有为的宏观政策和持续用力的楼市调控政策作用下，预计市场将保持较高的活跃度。
