作者：余飞
01
深圳，房价抬头
去年四季度以来的救市，深圳是最先、最快收到效果，同时也是救市效果最好的城市之一。
新房方面，去年10月份深圳新房网签4153套，一改之前在2000套上下低迷的数据，11月份更是拉升至8076套，12月份仍高达6769套。
来源：每日楼市早读
四季度拉动下，全年新房网签量超过了2023年。
来源：每日楼市早读
二手房，回暖势头更加明显。
网签量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，冲破了荣枯线（5000套），11月份继续增加至7125套，12月份则冲破了8000套的繁荣线，为8282套。
来源：每日楼市早读
同时，深圳二手房成交价格7月份跌破6万元后，10月份不但再次冲破6万元，而且直接拉升到6.3万元。
2024全年二手房成交量在四季度猛攻下，创下了2021年来新高。
来源：每日楼市早读
这种回暖的势头，延续到如今。
乐有家最新公布的2月份春节月数据，深圳一手住宅预售+现售2484套。
这一数据，环比当然下跌了不少，毕竟是春节月数据。2024年2月同样是春节月，因此同比数据最有可比性，今年春节月相比于去年春节月，同比增长141%，也即翻了一倍不止。
来源：每日楼市早读
二手房成交量，同比去年春节月，同样翻倍了。
来源：每日楼市早读
最关键的是，二手房成交价，再次抬头了。
深圳房价从2021年2月份开始见顶向下，一路从8万元跌破7万元，去年6月份正式跌破6万元，10月份又冲破了6万元，不过11月份和12月份成交量虽然猛，但成交均价微微下跌了。
2025年2月份，二手房成交均价上涨至6.41万元。
来源：每日楼市早读
02
深圳，为何反应迅速
这一轮救市，京沪深的房地产现状都有了明显改善，尤其是上海、深圳。
前两天我写过上海的楼市，按照国家统计局的数据，2月份上海的二手房均价环比又领涨全国了。
北京二手房上涨，新房仍在下跌。
广州则是这一轮一线城市发起的救市队伍中，表现最弱的一个。成交量虽然起来了，但房价仍在下跌，直到上个月，新房才算止跌，但仍没有实现上涨。
相比于兄弟广州，深圳的表现可圈可点。
深圳能够迅速回暖背后，核心逻辑就一条：
这座城市本身不缺购买力，而且供小于求是这座城市的现状。影响深圳楼市的关键因素是信心和预期。
正因如此，过去四年，在信心和预期缺失的背景下，深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万。
同样的，在去年四季度一线城市发力救市的同时，中央层面上开启了宏观货币政策和财政政策放松。
去年年末召开的中央经济工作会议上，官方 给出的2025年发展目标是，要保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。
在内外局势不断施压之下，要完成这些目标，压力不可谓不大。 所以，从去年四季度开始，我们的货币、财政政策大转向，而从会议的内容来看，今年年会继续轰油门。
会议强调：
1、实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市。
2、稳定预期，激发活力。
3、实施更加积极的财政政策，提高赤字率。增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债的发行使用。
4、要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕。
5、大力提振消费，提高投资效益。全方位扩大国内需求。以政府投资有效带动社会投资。
6、综合整治内卷式竞争，规范地方政府和企业行为。
7、深化资本市场投融资综合改革。
8、扩大高水平对外开放，稳外贸、稳外资。有序扩大自主开放和单边开放，稳步扩大制度型开放。
9、持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。大力实施城市更新。
如此种种表述：
意味着，2025年的货币政策和财政政策将迎来轰油门时代。
意味着，2025年不仅会有较大力度的降准、降息，央行还会显著“扩表”（购买国债、增加买断式逆回购的投放，甚至推出新的支持股市稳定的政策工具）。
意味着，财政政策方面，力度将是空前的。2025年的国债、地方债的增量，以及赤字率都有望创下历史纪录。
意味着，官方应对当下的房地产困局、地方财政困局和消费困局三大烦恼方案，依旧是原来的配方。当然，这也是应对特朗普二次上台的方案之一。
这些操作，给了中产以上阶层信心。
而每年的开年，民众对于市场、环境都表现得更为积极，再叠加子女教育的购房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表现，基本都不会太差。
这是深圳楼市能够延续热度的关键。
当然除了信心和预期一定程度上回归外，深圳经济、产业、人口可喜的表现，也是开年拉动深圳楼市继续回暖的重要因素。
深圳去年则以5.8%的增速跑赢了大盘0.8个百分点，同时，这一增速继续位居一线城市首位。GDP总量逼近3.7万亿，不出意外，2026年深圳的GDP规模将登上4万亿台阶。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
深圳的经济增速表现亮眼背后，是其工业与出口同时发力的结果，尤其是出口。
工业表现方面，作为中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿，与工业第二城苏州、第三城上海之间，形成了断崖式的领先地位。
制图 ：城市财经；数据：各城市统计局
规模以上工业营业收入，同样冲破了5万亿，高达5.4万亿，相比于苏州、上海，同样有断崖式的领先优势。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
出口方面，去年，深圳的出口，成为中国各城市的一个标杆。
深圳的出口已经连续32年位居全国第一。2024年，深圳出口规模2.81万亿，承担了全国十分之一的出口，包揽了广东省一半的出口。
制图：城市财经；数据：各城市海关
更强悍的是，如此规模，增速依旧高达14.6%。如同其工业一样，也是在大象狂奔。
优异的表现，最终反馈在人口数据上了。
2024年，深圳常住人口1798.95万人，较2023年增加了19.94万人，这一增量在目前公布的城市中，位居第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
03
深圳房价，会大涨吗
绝对不可能。
我多次强调过，北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。
国家统计局公布的去年12月份房地产相关数据显示：
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌势仍未收住。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
央行公布的去年全年住户部门中长期贷款增量，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。
制图：城市财经；数据：央行
所以说，就目前的形势来说，深圳仍没有摆脱调整周期，尽管从国家统计局披露的每月房价数据来看，深圳房价已经四连涨了。
但去年四季度的行情上扬，主要是情绪调动所致。
而今年年初的行情延续，则更多的是开年大家对今年经济形势、就业形势的不清晰。
就如同2023年开年一样。
不知道大家是否记得，2022年年末，防疫政策放开，2023年疫情结束，于是乎大家对未来重新了信心，觉得大反弹会因此到来，最终让当年一季度的房地产行情大热。
结果一季度宏观数据公布后，行情戛然而止。
强调这一点，是想告诉大家，年初的行情更多的是教育需求与看不清形势因素的共同作用。
楼市今年能否企稳，要等到二三季度才能看清。
对于深圳楼市的判断，本号依旧是两条：
第一，早晚会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。
第二，节点难说。
主要是对宏观经济和宏观就业的回暖势头不好判断。
如果后续大环境改善，那以深圳为引领的一线城市，楼市筑底反弹，毫无悬念。
因此，本号对于当下购房者的建议是：
不妨继续让子弹飞一下。
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