作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
不得不说，深圳核心区的信号很强烈。
近期宝安再度拿出黄金靓地招商，这意味着，宝中片区继续中铁阅臻府、保利瑧誉府后将再次迎来天花板级别的网红盘。
地块光环
近日，宝安发布前海城市新中心·宝中西组团南街坊地块招商推介会消息，即将推出宝中西组团南街坊复合型黄金地块， 旨在打造新的文旅商住综合体天花板。
随着推介会临近，地块的具体位置也已经曝光，为宝中西组团南街坊DY-01地块。
根据公开信息显示，DY-01地块整体占地为47548万㎡，总建筑面积为27.67万㎡，容积率约5.7，包含13.23万㎡住宅、3.5万㎡酒店，预计10.25㎡。
这对任何阶段的深圳楼市而言，都是实打实的黄金地块。
一是地块位于宝安中轴C位，背靠宝安图书馆、青少年体育中心，面朝大铲湾，对海景一览无余，不仅紧邻宝安天花板级别的滨海文化公园，更是与前海桂湾产业集中地一步之遥。
二是地块位置交通足够便利，不仅能够近距离通达深圳机场，也能快速通往福田CBD，是空港经济圈核心辐射节点。
更关键的是，宝中区域土地资源稀缺，整个片区的住宅用地并不多，这些年只能通过调规增加住宅用地供应。
而每块住宅用地入市，也几乎都是各大房企的必争之地。
去年与DY-01地块直线距离约700米的A001-0219宗地（保利瑧誉府）9家房企经过80多轮的角逐被保利以28.2亿元拿下，溢价35.58%，楼面价约5.2万/平。
按照去年A001-0219宗地不设置70/90户型限制、价格指导及自持物业要求、只竞地价的情况，大概率推介的南街坊地块将会迎来新一轮拍地热。
而就全国土地市场来看，尤其是一线城市，去年就已经回暖，诞生不同的地王。
最近上海2025年第一场土拍一共四宗宅地就全部溢价成交，其中静安区一宗宅地拍出约16.23万/㎡楼面价，问鼎上海新的“单价地王”。
那么成为新的地王，也不是遥不可及的事。
宝中天花板
地块的变化，基本上影响的是两到三年内片区内的新房市场。
尤其是网红地块，一出现便会被市场盯着。
毕竟新诞生的住宅用地上带来的住宅，关乎的是新房的体系和周边二手房的未来。
从地块实况来看，DY-01地块为无建筑物的平地，一旦挂拍，宝中新一批住宅入市也就指日可待。
加上位置地段和“文旅商住综合体天花板”的建设定位，旨在打造片区内的新标杆，这个项目落地后的规格，自然不会太低。
叠加70/90户型限制政策取消以及深圳建筑设计新规，有望打造出高端大平层社区。
而这样的项目，基本上也就代表了宝安中心新房的下一块天花板。
一方面整个宝中片区，过去入市的新房不算多，另一方面，宝安中心现存的新房住宅户型基本以150平以下为主，且实际得房率也一般。
近5年，新房入市的数量，根据统计是个位数。
最近一次是今年1月以现房入市的都市茗荟花园。
272套90—104平住宅，备案均价约11.79万/平，总价区间约987万—1899万/套。
据市场消息，入围客户498批，开盘去化178套，去化率约65.4%，而据深圳房地产信息平台显示，目前剩余104套住宅。
往前追溯是2024年5月以8.45万/平入市的鸿荣源胤璇，面积段为122~189平，2025年7月以8.59万/平入市的中铁阅臻府，面积段为95~138平，2023年8月以8.85万/平入市的越秀瑞樾府，面积段为108~145平。
也都基本售罄。
据深圳房地产信息平台显示，中铁阅臻府及越秀瑞樾府剩余1套房源待售，鸿荣源胤璇剩余1套房源待售。
除此以外，中铁阅臻府现售部分预计今年入市， 保利瑧誉府也在建设中，入市后能带来约114-143㎡户型。
至于周边二手房情况，楼龄在10年以上的，最新成交价格水平在7.6万—13.6万/平，如距离DY-01地块较近的幸福海岸、深业新岸线以及第五大道高发西岸花园。
楼龄在10年以内的，成交价格水平则在11—15 万/平，如熙龙湾、壹方玖誉、云玺锦庭、都市茗荟花园。
所以，对拿地的开发商来说，DY-01地块拍地的楼面价和未来定价也有一定的天花板。
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