☯☯星河盛境御府☯☯
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开发商：深圳市巨源恒名房地产开发有限公司
地址：深圳·龙岗南坪快速近红棉路与永安路交汇口永湖地铁口
占地面积：3.7万
总建面：26万㎡
产权：70年(11-81)
总户数：848户
面积：83-113㎡3-4房
车位比：766个（车位比1:0.9）
梯户比：2梯6户3梯6户
价格：3.3-4.1万
交楼标准：精装
物业公司：星河物业
物业管理费：4.2元/㎡
容积率：5.17
绿化：40%
交楼时间：合同26年3月可能25年底交楼
建筑类型：住宅
层高：2.9米
使用率：80%
楼层高：31层
栋数：4栋
水电：民水民电
商业：4.4万㎡（一二期带）
学校：保安学校港中文附属时进学校
在售户型：3.3-4.1
83㎡ 3房2卫289-308万单价3.4-3.7万
87-89m²3房2卫303-331万单价3.4-4万
94-95m²3房2卫350-380万单价3.7-4万
107-113㎡4房2卫409-467万单价3.8-4.3万
湾东智芯、横岗光学智造谷、阿波罗未来产业城，科创多核加持、人才汇聚。
现已吸引约3000家高新企业入驻，未来将形成产业融合的东部中心。缔造继福田、南山之后的深圳第三极。
三地铁自由出行
3号线∣永湖站，2站大运，8站罗湖。
14号线∣坳背站，1站大运，5站罗湖，6站福田。
21号线(规划中)∣坳背站，4 站坂田，8 站南山。
城际快线速达全城
大运站可换乘33 号线(规划中)，未来7站可达机场东，快速通往西部。
五纵四横多维路网
五纵∣水官高速(约800米)、龙岗大道、红棉路、沈海高速、龙翔大道。
四横∣安红路、南坪快速、广达路、惠盐路。
在交通方面，星河盛境3期地理位置优越，距离地铁3号线永湖站约500米，邻近14号线坳背站。入伙后，项目会为业主提供免费巴士搭乘服务，轻松抵达坳背站，可实现1站到大运，5站罗湖，6站福田。建设中的深大城际与14号线在坳背站交汇，7站可达机场东。另一条深惠城际快线规划时速160公里，将实现6站南山的快速通勤。
五园：园山风景区、桐基山郊野公园、横岗人民公园、大运公园，公众高尔夫球园场、拥抱鲜氧，开启健康生活。
四馆：大运体育馆、三馆一城等休闲健身游乐设施，构建理想人居住区。
三院：龙岗区第三人民医院、深圳龙翔医院、北京中医药大学深圳医院（园山院区），优质医疗资源配备，护航家人健康更安心。
两体：大与文体中心，园山文体中心（在建）,体验不一样的都市生活
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家门口享13万㎡便捷商业
家门口超13万㎡商业（盛境约4.4万㎡，卓弘星辰约3.6万㎡（在建）、智荟约2万㎡），约2公里范围内覆盖30万㎡商业，繁华商圈拥簇，酣熟生活即刻兑现。
精研 尊崇设计六重归家礼序
一进府门：打造高端大气酒店式礼仪门楼，开启尊贵归家之旅
二进入园：入园对景打造亲和舒适归家之旅
三进中轴：中轴庭院式景观移步异景，享受视觉盛宴
四进单元：品质单元入户景观空间，满载生活诗情画意
五进大堂：奢雅大堂，体验身心归家的雅逸悠然
六进雅厅：品质化公区打造，兼具舒适与品位
精致 定制化全龄健康园林
匠心打造新一代邻里+健康社区概念，定制全龄乐享园林、精致亲子会客厅、邻里交流互动空间，构建新时代健康社区生活
精美 精细工艺品质雕琢
精心打造奢雅大堂，均有采光幕墙：楼栋大堂专设潘多拉奢石纹理岩板背景墙，内嵌隐藏式光源，兼顾美感；从人性化角度打造舒适休息区、会客厅，搭建休闲、会客等生活场景。
精工 5.0焕新美学户型
建面约83-113㎡3-4房舒居美宅，户型方正，高使用率，极致空间利用，更能满足精致生活需求。大面积采光，LDK一体化设计，S墙体冰箱位，实用性更足。
精品 人性化智能社区
以舒居为考量，延续星河优秀品质，巧妙融入社区智能管理，通过楼宇安防、停车场管理、边界防越监控、人脸识别等四大智能体系，打造品质舒居社区。
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2025年深圳楼市预测：政策松绑与分化加剧下的购房指南
一、政策松绑：史上最宽松时代来临
1. 限购放开：继非核心区取消限购后，核心区（福田、南山等）或允许外地户籍购房者购买1套，深圳家庭可增购1套，甚至大户型限购可能率先解除。
2. 首付与利率创新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房贷利率有望从3字头降至2字头，公积金贷款额度同步提升。
3. 税费减免：首套房税费或全面取消，二套契税低至1%-2%，进一步降低交易成本。
二、市场分化：核心区反弹，非核心区承压
1. 核心区领涨，豪宅成“硬通货”
南山、福田、宝中等核心区因稀缺性和高净值人群聚集，房价止跌回升。例如，南山科技园、福田百花片区等教育资源优质的区域，部分楼盘涨幅已达10%-20%。豪宅市场更是火爆，龙岗深铁阅云境等项目开盘即“日光”，高净值人群通过购置优质资产对冲通胀压力。
2. 非核心区以价换量
龙岗、坪山等区域因供应过剩，房价或继续下跌10%-15%。购房者更倾向选择地铁沿线新房（如14/16号线），避开工业区密集板块。
3. 土拍市场回暖
随着市场信心恢复，房企拿地积极性回升。2025年首宗龙岗宅地溢价70.4%成交，预示核心地块将成争夺焦点。
三、供需新格局：保障房分流与刚需机会
1. 新房供应激增
一季度24个新盘入市，供应超8700套，核心区新盘因限价放松或突破历史高位。
2. 保障房冲击刚需市场
共有产权房和人才房以周边商品房6-8折的价格分流需求。例如，宝安中心区人才房均价5.05万/㎡，性价比优势显著。
3. 购房逻辑转变
自住需求主导下，“品质+地段”成核心指标。新房选择优先国企项目（防暴雷），二手房关注“满五唯一”房源以降低税费。
四、风险与机遇：理性入市的三大原则
1. 警惕流动性风险：非核心区房产持有周期建议5年以上，避免短期套现压力。
2. 关注政策时效性：房产税试点可能落地，持有多套房需预留资金应对。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初为政策密集期，核心区笋盘去化加速，刚需可择机“低价上车”。
总结：2025年深圳楼市的关键词
分化（核心区回暖 vs 外围调整）、宽松（政策全面松绑）、理性（自住心态主导）。对于投资者，核心区优质资产仍是首选；刚需则可借保障房政策红利，或瞄准地铁沿线性价比新盘。
