成都新楼市文| 黎小小
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去年3-4月，成都土拍亢奋非常，锦江区地价三连刷新，更诞生了一个地王。
而今年的成都土拍市场，势头比去年更凶猛。
3月11日，4宗分别位于高新南区、锦江区、成华区的宅地将上新开拍，位置均颇为优越。其中，高新南大源地块、锦江区三圣乡地块以及成华区一环路地块，起拍楼面价分别约18600元/㎡、18500元/㎡、16800元/㎡，均为地块所在板块内最高起拍价，从公告之日起，就已经令不少房企摩拳擦掌。
业界人士推测，部分地块有望再度刷新板块地价记录。
来提前了解下这四宗地的基本情况。
可以预见，该场土拍中热度最高的一宗，必然是这宗位于高新大源的63.8亩地块
地块位于元秀路北侧，南华路东侧，剑南大道以西，容积率2.0，纯宅地。其北侧靠大源板块腹地，距离金融城核芯区也仅有3、4个地铁站的距离，往南又可以速达怡心湖和天府新区。
△截自寻圭投资云地图
多个热门板块合围，能承接大源-金融城的大量居住需求，距离适当，商圈、生态等资源基本可实现共享，可以说区域天生就是站在巨人肩膀上，城市规划和呈现度都有相当高的确定性，且拥有更开阔、可连片开发的空间，方便导入更超前、更顶层的城市设计。
地块以北已经规划落地的骑龙绿轴公园，以天府五街为主线，东起剑南大道，规划绿地面积约28.8万平方米，东西长约2.6公里，南北最大跨度约500米。这其实不仅仅是一个生态配套的补充，也是在城市界面、居住功能、商圈场景上，对板块形象的二次拔升。它的作用和意义，也可以参考金融城板块的交子绿轴。
整个片区更倾高端改善，尽管门槛并不低，但购房者和房企对片区的热情始终很高。
数据显示，从2021年起至今，板块内已成交了9宗宅地，除了1宗人才公寓用地外，其余8宗均溢价成交，且有4宗成交楼面价破2W+。此宗地北侧邻居，就是成都当前地价TOP2地块，远达以楼面价26300元/㎡摘得的59亩宅地。
新房方面，区域新房住宅起步价已达600万门槛，单价4W+。在售、待售项目包括远达天宸名邸、交投溪雲善成、以及将现房销售的新绿色置业两宗地块，清一色的高端改善大户型，其中新绿色置业两宗地块套均面积均超200㎡。
而待拍的63.8亩地块，对比同区域的优势之一，就是紧靠学校。该宗地东侧一街之隔就是成都教科院附属学校与一所幼儿园。
地块实探如图：
△整个片区虽然还在开发状态，但城市界面观感已经颇好
△一街之隔就是成都教科院附属学校，下午4点左右就已经停满了接孩子的家长。从停泊车辆来看，购买力都不会太差
△地块内实景
△地块南侧
去年以来，锦江区的土拍一直在创造奇迹。
三圣乡的热度无需赘述，在成都高端豪宅市场上一骑绝尘。但严格来说，是三圣乡驸马片区。
3月11日将拍卖的锦江区地块，位白桦林路以南，东西两侧被锦江上院、锦江璞园合围，南侧有待出让的61亩地块及今年刚入市的锦宸院；地块东侧一街之隔还有约40亩的高中教育用地，区域配套及城市界面正稳步兑现中。
△截自寻圭投资云地图
无论是论产品力还是市场接受度，该地块所在的驸马片区都已经在成都豪宅圈层颇具声量，比肩麓湖、林家坝甚至金三。就目前情况，片区开发进程过半，锦江大院、锦江上院、锦江璞园、锦江赋等项目陆续入市后，都留下不俗口碑，价格也已经全面拉升到千万级水平，推动板块形成了豪宅聚居区的标杆形象。
板块土地市场表现也可圈可点。此次待拍地块起拍楼面价18500元/㎡，为板块历史记录；去年板块内成交4宗地，成交楼面价最高达24800元/㎡，待拍地块南侧紧靠的锦宸院，拿地价也已经突破至20300元/㎡。
地块实探如图：
△周边城市界面已经逐步兑现
△地块周边多个高端盘已经成型
△地块不远处正在建设新花卉市场
2025，成华攻势凶猛，尤其是中环地带。
待拍的槐树店14亩地块，位于中环内，纯住宅，容积率约2，起拍价14000元/㎡。
宗地自身条件颇具看点，地块靠近双地铁站点，距离4、7号线换乘站槐树店站直线约700余米，7号线双店路站直线约500米，轨道交通的通达度较好；西侧有口袋公园配套槐树店游园；地块周边商业配套相对丰富，北侧靠近奥园广场，通过地铁可以迅速到达万象城商圈，但地块周边距离最近的日常消费场景、社区底商为中环TOD，从现场实景来看，还存在较大的提升空间，有待培育。
△截自寻圭投资云地图
总体而言，板块热度已经大涨，宗地周边成交多宗地块，从早期的龙湖滨江云河颂、邦泰云璟，再到近两年的越秀天悦云萃一二期、首开股份臻礼著，及近期待售的澳南锦江序等，热盘频出，区域的产品力和价格都已经实现了跨越式增长，购房者的认可度颇高。
而且，今年1月，区域成交楼面地价就已经突破2W+，板块价值爆发已经箭在弦上。
地块实探如图：
△ 地块内实况，地块外道路狭窄，已经成为自发的临时停车场
△地块靠近奥园广场，也是当前地块周边最主要的商业配套，靠近地铁7号线
△地块旁就是小型口袋公园，但维护状态一般
△旁边的中环TOD商业场景仍待培育
△截自寻圭投资云地图
成华区供应的另一宗地位于一环路东二段东侧，紧邻6号线新鸿路站，交通畅达度高；地块西南侧近成华区人民政府，北侧靠成都石室中学初中学校 （培华校区）；由于地处一环，生活及商业配套的丰富度也可圈可点，向东直线约1公里就能直达杉板桥商圈，向北即是建设路商圈，往西可抵达猛追湾、沙河和339电视塔，往南2公里就是东大街，消费场景资源优越。
当然，从地块现场情况看，也存在周边老旧小区多，城市界面观感较差的劣势。但仅凭“一环路”这个关键点，就已经足够吸引人。
公开的拿地信息显示，宗地同板块内近两年仅成交了一宗地，339超塔南侧的邦泰11亩，成交楼面地价21100元/㎡，也是目前成华区地王，当时起始楼面地价15800元/㎡。仅从起拍价而言，3月11日待拍宗地16800元/㎡起拍价，已经超过成华地王。
地块实探如图：
△地块靠近6号线、一环路
△地块内可以眺望339
△地块周边老旧小区较多，城市界面观感有待提升
△地块北侧商业项目新鸿坊已经封顶
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