Vol.1
Mall 观察
观察项目 | 深圳K11 ECOAST
作者 | 福贵
重磅消息！深圳K11 ECOAST即将于2025年4月28日开业！
图源：新世界中国微信号
自2016年底拿地至今，深圳K11 ECOAST一直备受市场关注。
这个总建筑面积22.85万平方米的“文化巨轮”，不仅是K11集团对标香港K11 MUSEA，在内地打造的首个旗舰项目，也是郑志刚“艺术商业”理念的又一次大胆尝试。
但这一次，K11能在深圳复制成功吗？
01
进入最后精修阶段
已有不少人在海湾休闲
K11滨海文化区涵盖了文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 HACC、新世代办公空间K11 ATELIER以及海滨长廊Promenade，多元业态融合了艺术、人文与自然，旨在打造一个世界级的滨海文化艺术区。
如果说，香港K11 MUSEA像是一个“文化硅谷”，而K11 ECOAST则试图打造一个“文化生态圈”。
上周，笔者前往蛇口太子湾，现场实探深圳K11 ECOAST目前最新进展。整体来看，项目建设已基本完成，正处在后期精修阶段。
位置上，地铁12号线太子湾站B口出来就是项目门口。商场地下层预留有地铁通道口，目前暂未开通。
5号线、2号线通过换乘，再坐一两站也能到达。
出地铁口，沿着太子湾路，能够看到该区域建筑（含写字楼）外立面已经完成，有几个工人在对外墙上的一些细节做修缮工作。
透过围挡，可以看到内部外广场的绿化带、地砖基本铺设完成。
路旁的导示牌也已安装好。
当时看到有工作人员在对马路上的绿化带进行除草、重新铺设作业，估计是为项目开业做准备。
行至乐海路一带，这里是项目主要的购物区域，就目测来看，该区域还有一些地砖没有铺设完成。
有工作人员在进行建筑垃圾清理工作，也有工作人员在搬运绿植，摆放在商场高层走廊上，形成绿化带。
建筑顶楼的标志性球体，目前还未完工，搭有脚手架。
商场南端，直接与海滨长廊相连。作为深圳山海连城中的太子湾段，可看到邮轮母港，远眺可纵览海上世界、深圳湾大桥、香港景观。
这里目前已开放（部分区域有少量围挡），当时有不少人在此骑行、散步、闲坐。
按这两年的趋势，不少人喜欢户外社交体验，对开放性区域有着强烈需求，预计滨海长廊能吸引不少人前来。
值得一提的是，蛇口邮轮母港作为国际性港口，与大湾区多个城市、国外有海上航线，能带来大量旅客。
数据显示，去年上半年，蛇口邮轮母港共运送236万人次，同比增长15%。
因此，项目面对的潜在客户包含了本地及大湾区的客群，以及商务人士和游客，就看后续如何将这些潜在客群转化为实际消费群体。
02
部分主力店装修中
强化艺术
至于项目品牌情况，目前公开的信息不多，能够查询到的消息是去年12月底项目官方表示，已有部分主力店品牌进场装修。
其中包括首次进入华南市场的品牌旗舰店和创新概念店。
笔者也向多位业内人士咨询，多方打听项目目前引进的品牌情况，但没有得到多少有效信息，只了解到项目前期将主推艺术，为商场暖场。
最新消息显示，项目的文化艺术空间K11 HACC将于3月份开放（网友消息，暂不确定），购物商场将于4月28日正式开业。
K11 HACC位于项目地块较中间位置，现场走访情况来看，是建设完成度最高的区域，绿化设施等都很完善。
该文化艺术功能区将打造全新的艺术交流空间，为本地新锐艺术家提供创意平台，激发城市的文化活力。
K11ECOAST昨日（3月2日）发布的消息显示，加菲猫主题展已落地，开业预热开始了。
K11最早就定位为艺术博物馆，在商业地产江湖走出一条与其它商业项目迥异的道路，形成K11独有的特色。
K11创始人郑志刚此前曾在多个场合强调，“购物中心不应该只是卖货的地方，而应该是一个让人感受艺术温度的空间。”
这种理念在香港K11 MUSEA得到了充分体现——从莫奈展到全球顶级艺术装置，香港K11 MUSEA不仅吸引了高端消费群体，还通过文化活动吸引了大量年轻人和家庭。
对标香港K11 MUSEA的深圳K11 ECOAST，尽管目前品牌还未官宣，但其艺术层面的打造，值得期待。
03
风波不断
K11的名头还好使吗？
深圳K11 ECOAST无疑将为深圳的商业地产市场注入新的活力，但其面临的挑战也不容忽视。
深圳的商业地产市场竞争激烈，相距深圳K11 ECOAST较近的项目就有深圳湾万象城、深圳万象天地、前海壹方城等。
这些项目在深圳的影响力很大，吸引着全市的客流。
且从地理位置看，直接对蛇口片区形成封锁，对深圳其它区域的客流形成截流。
同时，深圳消费者的文化消费习惯与香港有所不同。
比较直观的案例是武汉K11项目，前段时间仅剩的几家奢侈品牌已经撤场，无力抵挡武汉高端商业市场的竞争。
K11的“艺术商业”理念能否在深圳复制成功，就看项目能否真正理解深圳的“文化基因”，并将其融入深圳K11 ECOAST的运营中。
最重要的是，K11当前最大的挑战不在于外部，而是内部困境。
自2024年9月，郑志刚请辞新世界发展行政总裁，基本退出郑氏家族生意。
之后，新世界发展内部爆出一系列问题。
首席营运总监马绍祥接任行政总裁职位后，仅两个多月，马绍祥因“要处理个人事务”辞任，郑家纯又再次聘任黄少媚接替。
没多久，就有外媒表示，新世界发展净负债占资产比率，已经超过100%。
直接触动资本市场的神经。
而在这一年多时间里，新世界发展一直在出售旗下资产，回笼资金，以降低负债。
经过多方努力，截至2024年12月31日，新世界发展净负债率57.5%，但距此前提出的40%的降债目标仍有较大距离。
黄少媚也在最近的业绩会上直言，只要价格合适，会继续出售旗下一些非核心资产。
至于K11创始人郑志刚，离开新世界发展时表示会将主要精力放在社会公益上，最近的公开动作是进军短剧市场。
郑志刚这个创始人是否还有精力继续关注K11的发展，很难说，而缺少创始人的光环，或对K11品牌产生一定冲击。
深圳K11 ECOAST是否能克服内外困境，在深圳商业地产市场抢占一席之地，拭目以待。
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