这篇文章，剧透了未来10年天津城市开发将向哪扩容。
换言之，提前告诉你哪些板块被“选中”，喜提潜力空间。
押对板块，比你分析日照采光重要一万倍。
目前，天津的城镇开发边界面积为1248平方公里。
仅占全域面积的10%，开发率较低。
天津还是个“少年”，正直成长期，大有施展拳脚的空间。
因此，在《天津国土空间总体规划》中——
到2035年，天津城镇开发边界总面积计划达2921平方公里，比现在提升134%。
说明什么？
城市必须要继续发展，核心区将面临扩容！
关键点就在于——向哪扩容？
扩容之处相当于获得“转正资格”，成熟后，自然就变成核心区。
先揭晓答案：市区外、外环内。
未来10年，津城的开发火力点，就在这里。
更确切的说，“一环十一园”将成为扩容区的核心。
从政策和功能定位上，已有迹可循。
2020年发布的《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》中，明确了几个重要内容：
❶ 外环11个公园周边地区，被定义为新型社区
新型社区是指“生态+生活+产业”。
❷ 建设新型社区的目的是，承接中心城区核心区的人口疏解
❸ 建设的方向，是构建津城生态宜居圈层
结合生态资源，科学规划居住空间、公共配套（配建学校、医院、商业，构成15分钟生活圈）。
凭借后发优势，最终比市中心更宜居、城市界面更好。
很显然，这圈宜居带就是扩容区。
从四个方面，足以论证其合理性，以及成功的必然性。
❶ 空间的衔接
宜居带像一个游泳圈，都属于环城的环内区域，紧贴市区。
正是核心区向外围扩张的第一站，算是城市的“中间圈层”。
城市发展都是“滚动式”的。
市区成熟饱和，必然会贴着市区延伸到下一圈，这也符合发展规律。
❷ 可开发的土地规模
市区的高校、工厂能拆的基本都拆了，不再具备大规模开发的土地。
宜居带刚好是中心城区的存量土地集中区。
环内未开发的面积高达1亿平米。
没有建设就没有发展，规模化的土地，才具备开发空间。
❸ 地价与房价的平衡
环城土地最大的优势，是相比市区更低的地价。
西青西营门地价9000元/平米，一路之隔南开地价22000元/平米；
津南海河柳林地价8000多元/平米，旁边河西地价18000元/平米。
50-60%的土地成本价差，为住宅成本投入预留巨大空间。
所以，在宜居带能盖出高品质、新产品的改善盘。
同时，房价可控。
目前普遍在200-300万，而天津300万以下的新房成交占比高达80%，需求规模巨大（详情）。
市区外溢型改善能承受得起，从而完成市中心的人口疏解。
❹ 共识基本确立
黄金为什么持续涨价？因为有共识。
钻石也稀缺，为什么不涨价？因为没形成资产共识。
板块也一样，“买房去宜居带”的共识已初步确立。
2024年，天津的“单盘牛市”很多出自宜居带。
如绿城水西雲庐、中交海河玺、中建理想城、金茂智慧科学城、龙曜城、绿城锦玉蘭……
一旦形成全民共识，宜居带也就成为核心区。
房价，当然也会同频变成核心区的房价。
既然，预知天津城镇开发边界面积将提升，那么，也就能预见宜居带的“弹跳力”。
还有很劲爆的一点：
万一，重新调整行政划分呢？
毕竟，天津自2009年裁撤塘汉大成立滨海新区后，16年未调整过行政划分；上一次环城四区更名也是在1992年。
把环内部分划入市区，这种“惠而不费”的调整，很有预期。
若真实现了，岂不是麻雀变凤凰？
现在入手“市区外、外环内”的高品质新盘，怎么算都不亏。
