广开首席产业研究院院长 连平
广开首席产业研究院资深研究员 马泓
2025年，在宏观经济环境改善的条件下，借助城中村改造、存量商品房与土地收储专项债、“白名单”扩围等住房支持政策的落地见效，去库存进程的不断推进将引导国内房地产市场供求关系趋于平衡，市场持续期待的止跌回稳目标有望实现。
一、政策支持助力房地产市场止跌回稳
1.城中村改造计划支持需求并促进投资
2024年四季度，住房城乡建设部提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，并推进城中村改造货币化安置，支持范围扩大到了近300个地级及以上城市。预计2025年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万~200万套，总计拉动住房需求0.75亿~1亿平方米，带动保障性住房贷款1800亿~2400亿元。
2.商品房和土地收储加快去库存进程
商品房收储计划将促进存量商品房去库进程加快。2024年11月，财政部表示，允许专项债券支持回收闲置存量土地、收购商品房用作保障性住房。假设按照当前全国商品房销售单价每平方米约1万元，100万套存量商品房，每套住房50平方米收储的标准测算，如果专项债使用比例在50%~100%，预计新增商品房收储专项债实际投放规模在2500亿~5000亿元，拉动商品房去库0.25亿~0.5亿平方米。
央行保障性住房再贷款利用率有望提升。自2024年6月央行设立了保障性住房3000亿元再贷款额度以来，截至2024年9月末，实际使用贷款规模为162亿元，利用率仅为5.4%。考虑到改造、运营等收储成本可能比此前预计的更高，导致实际使用率偏低。对此，央行在9月将提供的再贷款资金比例由原来的60%提高到100%，以求增强市场吸引力。2025年，地方政府、金融机构和开发商将加强合作，保障性住房再贷款仍有很大的提升空间，预计实际使用额可能增至1000亿~1500亿元，对应拉动商品房去库存0.1亿~0.15亿平方米。
土储专项债的重启不仅有助于地方土地开发利用率的提升，也将对开发商盘活存量闲置用地资产起到积极作用，增加房企流动性资金。2024年11月，自然资源部发文允许专项债用于回购存量土地。上一次土储专项债发行是在2017-2019年间，合计发行1.26万亿元土储专项债，同期商业银行土地储备贷款余额净增1.4万亿元，每年土储专项债发行规模大约为前一年土地储备贷款余额的15%~20%。截至2024年底，全国商业银行土地储备贷款余额为1.56万亿元，按照上述比例，预计2025年土地储备专项债发行规模可能在2500亿~3000亿元。参考过去一年土地挂牌拍卖均价以及土地购置费变动情况测算，预计2025年土储专项债或将拉动约1.5亿平方米闲置土地收储，拉动土地购置费2500亿~3500亿元。
3.“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况
住房城乡建设部提出2025年要按照“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”的原则，扩围“白名单”项目，精准支持房地产项目建设交付。预计2025年“白名单”专项借款审批金额可能扩围至8.54万亿元，实际放款率提升至50%左右，假设全年商业银行房地产开发贷余额增长5%，全年新增实际放款约2.63万亿元，将更好地满足房企项目工程建设，有序防范房企债务风险。
除了上述三项主要增量政策外，过往针对供需两端的支持政策还将延续，推动房地产市场逐渐止跌回稳。
二、2025年房地产市场将边际改善
1.房产销售降速明显放慢
预计2025年全国商品房销售面积约9.36亿平方米，同比下跌4%左右，跌幅较2024年底收窄8个百分点以上，销售额跌幅可能在3%以内。住宅仍将是商品房销售的重点，其中现房销售有望保持在15%左右增速，期房销售跌幅收窄，现房占全国商品房住宅销售比例可能从2024年底的27%升至2025年底的33%左右。
受益于更为宽松的购房政策，购房者情绪持续修复。自二季度开始，地方收储专项债的投放将令购房者对房企交付更有信心，各地存量商品房去化节奏将加快。
2.更多城市房价出现止跌企稳信号
结合当前房地产市场分化的特征以及降价促销等因素，预计2025年全国新建商品房价格同比下跌1%左右，二手房价格同比下跌2%左右，跌幅较2024年底分别收窄4.7个百分点和6个百分点。房价走势与销售关系密切，预计全年房价跌幅最大的时刻可能在一季度，此后跌幅将逐步收窄。
3.房企流动性状况有所改观
预计全年定金及预收款收入达到3.2万亿元，同比跌幅较2024年-20%以上收敛至-5%左右；新增个人按揭贷款规模约1.6万亿元，增速由负转正。2025年销售跌幅大幅收窄有望推动房企经营性收入逐渐走出大量“失血”的困境。
2025年房企债务到期规模较2024年将进一步减少。经测算，全年房企各项债务到期（本金到期+利息支出）规模约3.1万亿元，总体支出规模较2024年减少约8000亿元，连续第二年偿债本息支出规模大幅减少。
4.大城市土地成交活跃度上升
预计2025年全国土地购置费跌幅较2024年有所收窄。在土储专项债的帮助下，房企整体拿地能力大幅收缩的状况将有所缓解，全年土地购置资金约3.44万亿元，同比下降3.5%，跌幅较2024年收窄5.2个百分点。
土地新增供给总量将延续收缩态势。考虑到2025年地方专项债土地储备计划开始实施，从总量上来看可供出售的住宅用地建设面积仍可能有所减少。全年土地市场可能处于价稳量减的状态。
5.下半年投资回稳概率很大
受资金供给总体下降的影响，预计到2025年底，房屋施工面积（年化）可能降低至64.6亿平方米，全年跌幅仍将达到两位数。房企市场化新开工项目建设总体将保持收缩格局。综合来看，占到房地产投资六成以上的建安工程投资可能在2025年仍然面临不小的下行压力。
政策支持力度加大将更好地发挥托底作用。综合测算，预计2025年房地产开发投资完成额为9.43亿元，同比下跌6%左右，跌幅较2024年收窄4.6个百分点。从支出法的角度来看，城中村与老旧小区改造加快落地有助于减缓房屋新开工面积的下行速度。土储专项债及大城市土拍市场的活跃有助于土地购置费跌幅收窄。“白名单”专项借款的扩容将推动各地保交房顺利进行，竣工端快速收缩的状况可能会得到及时改善。
6.本轮房地产市场调整可能步入尾声
相较于过去调整周期大约一年到一年半左右的时间而言，此轮住房支持政策从2021年三季度开始到2025年，市场仍有一定下行压力，政策全面显效需要更长的过程。目前从全国范围来看，市场正处于“销售回暖”向“资金增厚”的阶段运行。库销比是衡量商品房市场周期的核心指标之一，2025年商品房库销比将从高位逐步回落。在更为积极的住房政策推动下，过去的12个月，库销比不再进一步攀升，意味着房地产销售快速下滑的态势正在得到阶段性遏制。考虑到2025年销售市场有望边际改善，地方加速推进商品房收储工作，且各地将严禁不必要的新增项目实施，整体供大于求的局面将有所缓和。预计商品房库销比可能逐步回落。参考过往房地产市场运行规律，预计2025年房地产市场销售活跃状况将优于投资，房企流动性状况改善可期，并于2026~2027年逐步实现投资止跌企稳。
虽然未来一线城市房价能否企稳回升仍未有定数，但鉴于住房政策的支持力度、现房库存处于供不应求的水平以及较低的基数因素，预计2025年一线城市新房价格同比上涨2.5%左右，二手房价格同比止跌。未来一线及重点二线城市房价中长期具有较强韧性，一旦市场情绪转好，房价具有回升的潜力。
土地市场差异化特征更为明显。截至2025年1月末，一线城市土地挂牌均价（年化）为8055元/平方米，均价升至过去两年以来最高水平，同比上涨11.5%。2025年初以来，上海、深圳、杭州、成都、苏州等重点城市的部分地块土拍溢价率达到20%~70%，这些城市土拍市场热度明显好转也预示着未来其商品房价格有望保持坚挺。
三、住房支持政策仍有加力必要
由于外部环境复杂多变，国内中长期房地产市场供需结构发生了很大变化，当前房地产市场风险依然不容忽视：一是部分房企仍有不小的流动性风险；二是资产减值导致房企投资回报率持续下降；三是房企偿债难度依旧不小；四是房地产开发投资减少持续拖累经济增长；五是土地成交减少令地方政府财政承压；六是房地产销售下行，居民相关商品消费支出减少；七是房地产投资下行降低了民企投资信心。
针对当前住房需求释放缺乏连续性、房企风险依旧较为突出的情况，建议在以下七个方面出台针对性政策或纳入政策储备工具箱内，促进房地产市场行稳致远。
建议一：进一步下调房贷利率。为了更好地满足个人住房需求，建议适度调整LPR或个人住房公积金长期贷款利率25~50个基点。商业银行保持个人按揭投放速度和节奏。由于大城市住房需求体量大，改善性购房需求更为强劲，建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度20个基点左右。
建议二：优化个人住房财税优惠政策。适度减免保障性租赁住房税费。针对商品房市场，建议差异化降低契税税率，对面积不超过140平方米的，降低税率25个基点；对面积超过140平方米的，首套住房和二套住房降低税率50个基点。印花税率和个人所得税在140平方米以上的住宅税率方面仍有进一步调降的空间。
建议三：多渠道推动房企资产重组。建议对财务风险隐忧或影响力较大的全国大型房企，增加非银融资渠道或做好不良资产处置计划的准备工作，引入不良资产管理公司、地方国资等其他机构，缓释房企现金流和债务压力，降低流动性风险和债务违约风险。
建议四：盘活土地拍卖市场，增加高能级城市土地有效供给。考虑到大城市长期库存偏紧的问题，建议大城市逐步增加住宅用地有效供给。在地方土储专项债发行之际，适度提高地方收储价格，对收储土地原有所属企业性质一视同仁，加快存量资产周转速度，更好地发挥稳定房地产市场的作用。
建议五：适度加快不动产公募REITs发行速度。相较于庞大的存量不动产规模，目前公募REITs发行的规模仍小，建议2025年资本市场安排千亿以上规模满足相关项目的融资需求，更好地盘活存量资产。
建议六：建议城市建立农村转移人口与保障房供给保障机制。鼓励有条件的城市将稳定就业生活的农业转移人口纳入地方住房保障政策扶持和保障的范畴，推动新增建设用地与农业转移人口市民化挂钩。创办当地线上登录系统平台，帮助农业转移人口在符合当地保障房申请条件的情况下，提升保障性租赁住房的出租率。
建议七：探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。最新财报显示，六大行房地产业加权不良贷款率为5%，明显高于其他行业不良贷款率。参照房企存量债务对应可能存在潜在风险敞口，该基金规模可达万亿元级别。建议由中央财政出资作为基金初始资本金，其余可由其他金融机构或社会资本等投资参股，改善市场对房企和商业银行所持有的存量信贷资产信心和信用评级。
