上海楼市继续向好。
一个重大信号出来，后面市场可能还会更好。
上周上海二手房网签5581套，基本回到了历史高位。
春节过后，上海网签量连续反弹，已经走出谷底。
上海二手网签周度数据
小阳春肯定没跑了，成交数据还会继续保持高位。
因为市场已经储备了足够多客户。
网签之前的步骤是付定金，付定金后大概率都会转为网签。
知道定金数，就知道一个月后的网签量。
头部中介的定金量已经回到去年高位，比网签反弹还要大。
上周定金量1600套，头部中介市占率20%，意味着上海共有8000人订房。
一个月就是3.5万套。
如果趋势变化不大，3月份二手房网签可能突破3万套。
而且趋势大概率持续，反弹更大的是带看量，创下了历史最高纪录。
说明买方心态非常好。
上海房价指数迎来了半年以来的首次环比增长。
二手房挂牌涨价比例环比上周也有所反弹。
当然两个数据还处于历史低位，房价还没全面上涨。
主要原因是挂牌量还在不断增加。
春节期间积压了很多挂牌需求，年后集中释放。
市场向好，置换客户也行动起来，推高了挂牌量。
置换客户入场，加剧了楼市分化。
一方面老破小等下游资产供应量增加，市场短期无法反弹。
一方面优质资产需求暴增，一些中产区域已经出现房荒，甚至涨价。
比如前滩、新江湾，不管是挂牌价还是成交价，都在实质上升。
不管挂牌量如何，成交量的上升是实打实的，去化优质房源也是实打实的。
已经连续5个月快速成交，优质区域房源卖空非常正常。
尤其是抛盘量不大的区域。
你家住老破小还可能抛盘，卖掉买新房。
已经住在前滩大三房的居民，其实不太想换了。
换豪宅，一般人都换不起；换普通小区，居住提升空间很小了。
根据过往经验，挂牌量后面会开始下降——抛盘能力不是无限。
比如去年929新政后，房东集中抛盘。
10月份看房人数很多、挂牌人数很多。
随着成交的持续火爆，挂牌量反而开始下滑。
一些房东看到成交不断增加，也开始担心后面市场会不会反弹，也怕卖掉房子房价开始涨。
置换客户短期也有限，消耗完了挂牌也缩水。
双重作用下，去年11月开始挂牌量下滑。
房地产跟其他行业不一样，通常市场越好，挂牌量越低。
如果3月份成交量破3万套，我相信挂牌量会再次下滑。
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比数据变化更彻底的是心态。
房地产本来就没对错，心态决定一切。
都觉得市场要火，市场一定会火。
都觉得市场不行，市场一定不行。
买卖双方心态如何，下面这张图已经解释清楚。
带看量非常高，买方心态肯定好。
卖方心态不好界定，有置换有抛盘，我们不去讨论了。
能看到的是，卖方心态马上变好，因为中介不敢PUA他们了。
昨天被这则朋友圈刷屏，大量中介在发，文案都一样。
说明中介已经纳了投名状，公开看多。
有人说中介肯定看多，他们鼓吹房价上涨客户才订房。
对的，面对客户他们肯定要说市场好。
但是之前是偷偷地说。
因为他们还要跟房东偷偷地说市场不行，房价要降，PUA房东赶紧降价。
2024年，中介促进成交靠的就是打压房东。
2024年很多客户都说，挂牌一个月就下架了，先不卖了，中介天天让降价，很烦。
没办法，去年房东大幅降价他们才能促成交。
市场模糊期，中介一般不会公开自己观点，这样才能买卖双方都能拿捏。
现在公开宣传市场大火，意味着放弃了PUA房东，只要能搞定客户就够了。
中介说的对不对先不说，没人PUA房东，房东更不愿意降价。
没人PUA房东降价，整个市场心态就进一步变好。
上周六线下讲座现场很多客户在问，市场怎么突然变好了。
其实不是突然，是连续救市十九次，大家心态慢慢地变了。
今年新房又普遍调价，一些刚需客户彻底屈服。
等下去好像没意义了。
瑞虹新城“十一期”被金茂拿到，楼面价12.2万/平，保本售价16万以上。
已经有大量专家分析，这个项目要卖17万甚至18万。
计划在瑞虹新城买房的刚需，肯定慌了。
这里澄清一下，并不是只有三四百万预算的叫刚需，很多1000多万预算的客户也是不得不买。
置换买学区的，工作调动换房的，两房换三房的，卖掉三套老破小买好房子的，环二见过太多太多。
他们房子卖掉了，钱拿在手里面，就是最刚的刚需。
不管怎么样，他们都会买房。
如果他们目标就是瑞虹新城，现在肯定比之前着急。
新杨思那种鸟不拉屎的地段都要12万多，随便一套三房1300万，对比下来大家发现联洋都变香了。
联洋1500万以内的三房，肯定很快就被清空。
当然你可以帮他们分析，新房卖那么贵不一定有人买。
没人买新房也不降价啊，宁愿滞销、宁愿发动全上海中介带看也不降价。
嘉里金陵华庭怕不好卖，提前就动用了中介分销，据说蓄客情况还不错。
年后的信号实在太多了，杭州、苏州都有利好。
杭州六小龙出来，第一批土拍非常乐观，市区房价也在回暖。
杭州苏州都能稳下来，上海下降空间越来越小，再降就跟杭州房价重合了。
宏观层面变化就更多了，国际国内风云涌动。
当然影响市场的因素很多，上面只是冰山一角。
更全面更深入的系统分析，欢迎大家移步线下。
我们做了104页PPT，用两个多小时帮大家体系化梳理一下市场走向等根本问题。
最根本的，我们要回到房价变动的基本规律——到底是哪些因素影响房价涨跌。
网上说什么的都有，感性层面大家说的都对。
理性层面我们需要将这些影响因素通盘考虑，只关注一两点容易放大他们的影响权重。
当然也要认识到房地产周期变动规律，很多波动都是正常的周期。
还有另一个话题更重要——2025年选哪些小区更加保值。
2025年是上海楼市重新洗牌的一年。
太多的区域大力开发、太多的新房上市、太多的备案价上调，上海房价体系彻底乱了。
原先定下来的板块房价秩序，2025年肯定会打乱，各个板块间相互厮杀，3-5年决出胜负。
到底谁是一线豪宅区，谁是伪豪宅。
新江湾、瑞虹新城、大宁、西藏北路、东外滩、真如、长风，到底谁能脱颖而出。
直接决定区域的房价体系。
这些问题，我们也要回到上海城市发展方向，回到上海居民结构上来才能看明白。
这些重要问题，我们线下沙龙一次解决。
