苗野/发自北京
楼市回暖趋势，正传导至土地市场。
2月25日，杭州蛇年第三场土拍拉开序幕，位于上城区、拱墅区和滨江区的3宗地块均溢价成交，共收金67.98亿元，平均溢价率45.6%。
其中，最为激烈的是上城区城东新城单元SC080201-46地块，也是安琪儿区块内出让的第五宗宅地。在正式开拍前，就已吸引滨江、绿城、华润、华发、建发等11家房企报名，土拍热度持续攀升。
经过110轮竞价，由华润置地以26.18亿元总价拿下，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%。一举打破了5天前大家房产刚创下的板块地价纪录。
“受上周安琪儿地块土拍热度的影响，区域价格预期有了进一步提升。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，杭州本次土拍核心地块持续高热度，房企争抢优质资源推升地价上升，华润此轮溢价率和楼面价均为区域内最高，预计未来新房价格在7万元/平方米左右。
2月20日，上海、杭州同日土拍更是捷报频传。“金茂+庆隆”联合体竞价184轮为上海创造了全国单价第三贵的宅地，大家房产在77轮加价后诞生了今年杭州的第三个板块“地王”。
最终，两地合计出让的7宗宅地，全部溢价成交，成交总额达到190.66亿元，相比起拍总额142.55亿元，溢价48.11亿元，最高溢价率为54.04%。
在这其中，不只是国企、央企出手拿地，民营房企的身影也开始出现，新加坡房企以联合体形式参拍并成功摘地，更是为开年后的土拍市场增添一抹异彩。
“当前，一线及强二线城市房地产市场筑底回升，市场情绪逐步回暖，房企信心有所修复。叠加地方政府着力提升供地质量，积极推出核心区域配套成熟的优质地块，进一步增强了房企拿地的积极性。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，土拍市场热度不减，是优质资源竞争、政策加力支持与市场预期改善共同作用的结果。
频现高溢价拿地
开年多地“首秀”掀起了长三角土拍热潮，高溢价拿地成为土拍关键词。
2月20日的上海蛇年“首战”中，一共吸引17家房企参拍，最终4宗地块全部溢价成交，揽金159.26亿元，最高溢价率达38.2%。
其中，虹口地块和浦东新区地块因其稀缺性，吸引了多家房企激烈争夺。
虹口地块是全场焦点，竞价全程将近两个小时，经过184轮竞价，由“金茂+庆隆”联合体以约89.64亿元的总价拿下，溢价率38.2%，刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。楼面价被推高至11.75万元/平方米，成为全国单价第三贵的宅地。
浦东新区地块同样备受瞩目，经过76轮竞价，由“华润置地+越秀”联合体以总价50.90亿元竞得，成交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。多家实力房企的激烈竞争也证明了房企拓储核心区域优质地块的强烈信心。
同策研究院分析师李浩诚认为，上海蛇年首拍整体溢价态势显著，彰显出市场的强劲活力，也表明房企对上海房地产市场前景依然看好，愿意投入资源参与优质地块的争夺。
在杭州，房企拿地热情向来火热。
2月14日的杭州蛇年第一拍，三宗地块平均溢价率24.39%；2月20日的土拍中，3宗宅地平均溢价率上升至34.76%；2月25日，杭州第三次土拍，3宗宅地平均溢价率再度升至45.6%。
其中，华润置地于2月25日斩获的上城宅地楼面价约5.07万元/平方米，比此前5天大家房产斩获的4.75万元/平方米的板块“地王”楼面价高出3000元/平方米，比板块新房限价46500元/平方米高出4183元/平方米。
该地块与去年11月成交的滨江锦上万象府地块相邻，后者的楼面价约4.05万元/平方米。时隔3个月，地价上涨超10000元/平方米。
此外，2月20日，杭州滨江以13.81亿元拿下杭州西兴地块，竞价场面相当火热，经过85轮竞价，溢价率达43.69%，楼面价42989元/平方米。这块地紧邻宇树科技总部，距离杭州“六小龙”的深度求索（Deepseek）仅2公里。
杭州“六小龙”的出圈正在对房地产市场产生积极影响。业内广泛流传，现在的杭州开发商，买的不是地，而是“六小龙”的产业红利。
高院生认为，近期杭州“六小龙”事件的高热曝光全面提升市场的购房预期和置业信心，叠加取消限房价政策后的高价地现象和新项目的逐步入市，为2025年杭州楼市企稳打下了坚实基础。
此前苏州、嘉兴也有地块经过了超百轮竞价。2月19日，绿城在122轮竞拍后溢价21.61%拿下了苏州工业园区的一宗地块。18日浙江嘉兴的1宗宅地，更是经过204轮竞价，最终以34.15%的溢价率成交。
房企的积极参拍共同创造了长三角土地市场的“开门红”。
“这与房企拿地策略转向密不可分，头部房企集体回归高能级城市，只关注少量核心城市核心区域的优质地块，上海杭州市场基本面比较好，给予了房企良好预期。”多位业内人士分析。
截至2月23日，长三角20城土地出让金合计约1573亿元。总成交量达1083宗，同比上涨15.7%；总成交面积3576.33万平方米，同比上涨38.1%。
楼市整体氛围向好
土地市场的升温，与去年四季度以来的楼市回暖密切相关。与此同时，政策层面的“托举”，也对市场信心的恢复起到了积极作用。
最近，证监会与金融监管总局接连发声，首次明确满足包括民企在内的各类房地产企业的合理融资需求，释放了金融支持房地产供给端的积极信号，缓解市场对民营房企流动性危机的担忧。
今年各省级政府工作报告对房地产着墨较多，浙江省就提出推动构建房地产发展新模式。全面落实国家降利率、降首付、降税费等政策，持续推动房地产市场止跌回稳。
上海在政府工作报告中提到，要加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
同策研究院研究总监宋红卫认为，杭州2024年供地节奏略为克制，核心区及主城外围库存告急。随着核心区涨价预期打开，不限价项目逐步入市重构板块梯队，“地王”效应也在频繁刺激土拍市场。
2024年杭州取消新房限价政策是土拍市场的一剂强心针，开发商自主定价进一步提升了利润空间。同时“少量高频”的供地策略也维持了房企的拿地热情。
土拍热度的飙升，也带动了整体市场先行指标的持续改善。
2025年1月，上海二手房成交约18389套，同比增长约12.1%；新房成交面积约48.84万平方米，同比增长约8.13%。截至2月25日，上海新房成交1545套，比去年同期增长了47%。
杭州二手房市场也在快速复苏，据第三方平台数据，2月17日～23日，杭州日均成交二手房270多套，环比上涨六成，杭与城、翡翠城四期等热门小区成交量可观。
再看苏州，据麟评居住大数据研究院监测数据显示，苏州2月前23日新房成交量赶超今年1月同期。另外，1月苏州去化周期为15.1个月，而去年9月则是23.2个月，去化速度加快了8个月。
杭州贝壳研究院数据显示，对比去年同期，2025年2月5日～23日，杭州二手房带看量增长56%，新房带看量增长77%。2月22日和23日周末新签单量600多套，打破2020年以来的周末成交单量纪录。
同期苏州对比去年，二手房带看量提升21.60%、成交量提升5.89%；新房带看量提升31.59%，成交量提升11.40%。
“近期楼市整体氛围不错，核心区域楼板价纪录不断被刷新，进一步强化房价向上的预期。”上海中原地产分析师卢文曦认为，土地市场逐渐回暖，房企投资信心逐步修复，通过房企积极拿地的行为也能够进一步烘托后续即将到来的“小阳春”。
中指研究院的数据显示，2025年以来（1月1日～2月23日），300城住宅用地累计成交金额为2095亿元，同比增长30.2%。
其认为近期优质地块土拍升温反映出房企看好核心城市新房销售前景进而加快补仓，短期预计地方政府将进一步优化土地供应策略，着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应。
多位市场人士普遍预计，3月份市场活跃度的修复还将继续，今年“小阳春”行情可期。与此同时，房价走势积极向好，这对市场预期引导有积极作用。
