今天一早，一个朋友微信咨询房师傅，即墨蓝谷岭海逸景湾单价不到3000元，能不能抄底。
来看看网友发的这套成交实时数据。
贝壳数据显示2025年1月成交的蓝谷岭海逸景湾小区套二86.04平，单价2697元，总价23.2万。
朋友问能不能抄底，既说明蓝谷楼市已经惨不忍睹，也说明对蓝谷房价有信心的人大有人在。
1、白菜价很特殊！
岭海逸景湾，连续成交的三套小户型，总价都是20万。
很多不明真相的网友，就认为蓝谷房价到了两三千的水平了。
其实，这个观点太偏颇了，纯属以偏概全。
岭海逸景湾，这个小区太特殊了。它位于蓝谷的最北端了，属于单独的领海板块，远离蓝谷核心区。配套差、人气不足。
最尴尬的是开发商南山集团，在开发过程中，多次出现掉链子的情况，延期交付、拖欠施工方工资、地下车库等公区兑现很差。
小区问题太多了，物业服务不到位，业主们一直想成立业委会，换掉物业。
即使在2018前后，楼市最火的时候，岭海逸景湾也是整个蓝谷房价的低点所在，当时到过八九千元一平。
那时候，乐水居、鲁信和璧花园可都是两万＋的存在。
很多人看到这里就明白了，
蓝谷房价并不是网上传的那样白菜价两三千的小区比比皆是。
逸景湾是个大盘，产品有联排、洋房、小高层、高层。白菜价指的是高层个别房源。
2、蓝谷楼市的真实状态
蓝谷，从镇街所属看，分为鳌山卫和温泉两个街道。
地图上，沿着滨海公路，狭长带分布。最核心的位置，就是山东大学周边。实验学校、山大附属学校、齐鲁医院、海洋科研院所以及各大研究院……
目前蓝谷最受欢迎的两个次新小区，也都在山大周边。
乐水居、鲁信和璧花园。
乐水居是给山大教职工盖的，质量非常好。
这个小区紧挨着山大，离海也很近。小区共有35栋楼，小高层为主，地铁11号线，集中供暖。
小区物业管理好，景观打造也花了不少心血。入住率，也是蓝谷首屈一指的了。
所以，在蓝谷成交榜上，乐水居都是排在前列的。
最近几个月，成交价都在九千元左右。成交率较高，受当地改善欢迎。
鲁信和璧花园，是蓝谷NO.1了。新房时候，很多市区投资客奔着鲁信二字来的。
最近两年，投资客少了，在当地工作生活的改善需求，很青睐这个小区，买二手的不少。
差一点的房源，成交价一万左右。
沿着滨海公路再往北，港中旅、三盛，就弱很多了，部分住宅跌破五千，确实是事实。
3、抄底时刻到了吗？
实际上，从涨幅看，2018年那会，蓝谷因为不限购，被投资客炒的最凶，涨幅很大，这也为后来的暴跌埋下伏笔。
那时候，鲁信卖到两万多一平，确实很惊人，都到了惜售地步。
崂山北，地铁11号线，山东大学……
等到潮水褪去。蓝谷房价率先下跌，并且跌幅巨大。要说蓝谷的房价已经见底，还真不敢说。
不排除有投资客，为了快速成交，特价卖出的可能。
这两年，蓝谷房价之所以无厘头的暴跌，一是因为发展速度一般，亮点不多；二是投资客大批甩卖，踩踏式挂牌；三是，流入人口少，房子太多了。
但是，房师傅不建议纯投资买入，原因非常简单，蓝谷楼市可能会长期处于目前状态。
非自主需求，没必要过去捡漏。
