本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
1月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
1月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测，2025年首月，全球租赁市场租金依然呈现涨少跌多态势。
美国方面， 根据房地产公司Douglas Elliman Real Estate发布的最新报告，纽约市王后区（Queens）西北部，包括阿斯托里亚（Astoria）、长岛市（Long Island City）、阳边（Sunnyside）及木边（Woodside）等地区，2025年1月的房屋租金与租赁市场呈现明显成长，各项价格趋势指标均较去年同期上升。报告显示，2024年1月至2025年1月，王后区西北部的中位数租金由3,200美元上升至3,400美元，年增幅达6.3%。与五年前相比，2020年1月的中位数租金为2,993美元，涨幅更达13.6%。同期，新签租赁合约数量也出现显着成长，从2024年1月的497份增至2025年1月的670份，年增幅达34.8%。
此外，待租房源数量增幅更为显着，从2024年1月的547套增加至2025年1月的1,090套，几乎翻倍，显示市场供给明显扩大。这也是王后区西北部连续第12个月出现房源数量年增的情况。市场报告分析指出，新租赁合约数量增加带动房源供给同步上升，吸引更多寻求租屋的民众前往阿斯托里亚、长岛市、阳边及木边等地区租房。在租屋需求持续强劲的带动下，租金水平也随之上扬。王后区西北部作为通勤便利、生活机能完善的区域，未来租赁市场仍有持续成长的潜力。
英国方面，英国国家统计局的数据显示，现阶段，英国的住房购买价格和租金价格均在上涨。数据显示，1月份，英国住房租赁市场的价格在继续上涨，同比去年1月份上涨达8.7%，伦敦地区的涨价幅度甚至达到11%。1月份，英格兰地区的平均租金价格达到每个月1375英镑。同时，英国的住房价格也在上涨，数据显示，去年12月，英国的平均住房价格为268000英镑，较一年前的水平上涨了4.6%。这一涨幅较去年11月明显加快。从今年4月份开始，英国将实施新的购房印花税政策。为避免新的税负，一些潜在购房者把购房计划提前，引发了市场价格的快速上涨。
法国方面，高能耗出租房面临“强制退市”。自2025年1月1日起，法国节能等级（DPE）为G级的住宅将被禁止出租。这种旨在推广节能环保的措施可能令本已脆弱的房地产市场进一步面临不确定性。据法国生态转型署（Ademe）统计，法国目前约有60万套被评为G级的住宅，其中不到20万套由租户居住。法国房地产联合会（Fnaim）预计，每月可能有多达18000套住房因此退出租赁市场。但政府似乎并不准备推迟“强行下架”政策，以避免挫伤房主节能改造的积极性。租售平台数据显示，在波尔多、里尔和里昂等城市，购房者可通过这类住宅实现快速收益。但这类住宅的看房者较少，平均成交速度也仅为其他房产的一半。
02亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，1月是住房市场最活跃的时期，大量租赁客户在寻找新的住房住房。
尽管由于租赁房源的增加，竞争可能不会像前几年那么激烈，但大多数市场的租金可能不会下降。根据最新的PropTrack房地产市场展望，预计2025年澳大利亚全国房价将上涨1-4%，尽管选择增多、竞争减少以及可负担性限制都将对增长产生影响。然而，期待已久的利率下调可能会提升借贷能力，再次刺激住房需求。
新加坡方面，1月，新加坡非有地私宅租金转跌，环比小幅上涨0.3%，而去年12月则环比上涨0.9%。房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）公布的1月份股票数据显示，本地非有地私宅的租赁交易量至6306个增加单位，不过，仍比过去五年1月的干低5.6%。
韩国方面，1月，首尔房租市场正快速迈入“超高价月租时代”。2024年初以来，月租超过1000万韩元（约5.4万元人民币）的交易频频出现，显示出高端租赁市场的火热趋势。据韩国国土交通部公布的最新数据，1月首尔瑞草区盘浦洞一处244.54平方米的公寓以保证金15亿韩元、月租1000万韩元成交。此外，城东区圣水洞、龙山区二村洞等地的高端公寓也陆续录得月租1000万韩元以上的交易。其中，龙山区二村洞“来美安”一套124.02平方米的公寓续租后，月租涨至1100万韩元。不仅如此，月租900万韩元以上的交易也愈发活跃，例如汝矣岛和瑞草区的部分高端公寓均出现了超900万韩元的月租签约。根据KB房地产数据，1月份首尔公寓月租指数达120.9点，较上月上涨0.474个百分点，比去年同期增长8.808个百分点，创下2015年有记录以来的最高值。
03中国租赁市场发展动态
1月，重点监测TOP10城市租金环比涨9跌1。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1833元/月，环比下降0.92%，同比下降3.53%。1月，环比增幅最大的城市为武汉，涨幅18.35%；环比跌幅最大的城市是厦门，环比跌幅达到0.52%。
04租赁企业签约开业动态
1月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓品牌产品面世开业试营业或签约开建。代表项目如下：
成都馨乐庭光华公寓酒店启幕。成都馨乐庭光华公寓酒店宣布正式开业。公寓提供277间客房，从单房公寓到两房套房，满足不同的入住需求。项目内设有独具传统人文特色的早餐厅、健身房、恒温游泳池和多功能会议室等设施，还提供各类城市信息，并定期组织丰富多彩的住客活动，带领住客深入体验成都的独特魅力。
有巢宁波全新保租房社区入市。由华润有巢与宁波鄞州区属国企鄞开投资集团合作的有巢国际公寓社区宁波仇毕店于1月中旬正式试营业。该项目既是华润有巢2025年在宁波新入市的首个保租房大社区，也是由鄞州区属国企全自持的项目，目前样板间已全面开放。社区总建面约3万㎡，由两栋高层住宅与中央绿地景观区组合，打造875套精装保租房，主打一室与一室一厅两大户型。
南京首座有巢国际公寓社区入市。南京江心洲首个集中式品牌公寓——有巢国际公寓社区江心洲店，于2025年1月进入试运营。公寓坐落于南京市建邺区江心洲街道志坚路40号，地处江心洲板块的核心位置。项目总建筑面积约5.86万㎡，规划布局合理，包含2栋26层的公寓楼以及2栋2层的配套用房，共计可提供1202套精装保租房，其中配套用房主要设置了共享公区以及约1000㎡的社区底商，满足租户日常生活所需。
深圳雅诗阁凤仪山服务公寓启幕。1月12日，深圳雅诗阁凤仪山服务公寓正式开业。公寓由崇诚投资携手雅诗阁匠心打造，公寓内设有197间客房，设施齐全。凤仪山谷占地1.4万平方米，总建筑面积约7.5万平米，规划有服务公寓、餐厅、酒窖、月子会所、文化艺术中心等多元业态，历时13年打造完成。
四川宜宾高新区首个保租房项目即将投用。四川宜宾高新区首个保障性租赁住房项目“天光星城·光寓”1月完工，并计划3月全面投入使用。该项目由宜宾高新投资集团全资子公司宜宾高投资产管理公司打造，旨在为新市民、青年人等群体提供高品质居住与便捷生活于一体的租赁社区。“天光星城·光寓”项目紧邻英发德耀、四川高景、和光同程、横店东磁等大型企业，10分钟通勤圈覆盖周边产业园区。周边汇聚商业街、生态公园等，满足餐饮、购物、休闲、运动等多元化需求。项目建筑面积约9万平方米，由6栋楼组成，共计提供1476套精装修的“拎包入住”式房源。项目还配备了约1000个机动车停车位，预计可容纳约5000人居住。
珠海横琴艺龙瑞阁公寓酒店开业。1月15日，珠海横琴艺龙瑞阁公寓酒店正式开业。公寓位于香洲区海润四街67号，地处横琴粤澳深度合作区的核心地带，地理位置优越。公寓设有180间客房，现代化设施一应俱全。公寓开业，将为宾客带来全新的生活方式体验，也将成为合作区一张全新的名片。
05保租房金融政策动态
1月，多地公布保障性租赁住房相关金融政策，助力保障房建设运营资金保障。
上海城投再设Pre-REITs基金。上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。上述基金主要投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。
西安经开城建公租房资产支持证券(ABS)获受理。1月13日，上海证券交易所信息披露显示，五矿-西安经开城建公租房资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。债券发行人为西安经开城建集团有限责任公司，拟发行总额达2.95亿元人民币，债券类型为资产支持证券(ABS)，由五矿证券担任承销商。目前，该债券项目已获得上交所的反馈。
建信住房租赁基金持有型不动ABS扩募获受理。1月14日，据上海证券交易所信息披露，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（2024年第一次扩募并新购入租赁住房项目）状态更新为“已受理”。债券发行人为建信住房租赁基金（有限合伙）和建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙），拟发行总额为人民币6亿元。
杭州安居集团20亿元公司债更新至“已反馈”。1月14日，据上海证券交易所信息披露，杭州市安居集团有限公司2024年面向专业投资者非公开发行的公司债券项目状态已更新为“已反馈”。债券发行主体为杭州市安居集团有限公司，计划募集资金总额达20亿元人民币。该私募债券由中金公司担任承销商。
农发行云南省分行怒江州分行获批2亿元保租房建设贷款。1月16日，农发行云南省分行宣布，怒江州分行已获批2亿元人民币的保障性租赁住房建设贷款，并已完成首笔7570万元的投放，资金将用于支持福贡县的保障性租赁住房建设项目。
市场最大规模保租房CMBS成功发行，首期规模37.01亿元。由上海地产住房发展有限公司作为原始权益人的“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”在上交所成功发行。据介绍，项目储架规模70亿元，首期37.01亿元，其中优先档37亿元，占比99.97%，AAA评级，期限21年，预计到期日2046年1月8日，发行利率2.2%；次级档100万元，无评级。
1月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述：2025年1月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到55.46、86.94。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、万科泊寓、旭辉瓴寓、有巢、馨乐庭。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如雅诗阁签约入驻武汉光谷国际社区；瓴寓计划未来五年内在宁波运营保租房约12400套；南京首座有巢国际公寓社区入市等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：1月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、雅诗阁、奥克伍德、自如租房、旭辉瓴寓。如香投集团联手泊寓，成都最大租赁社区入市；城璟租住集团创新发布四大产品线；雅诗阁加快奥克伍德品牌发展步伐，2024年签约16个新项目等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如珠海横琴艺龙瑞阁公寓酒店开业；正中集团成立公寓管理子公司；成都馨乐庭光华公寓酒店启幕等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：1月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨多跌少，投资人信心保持平稳，投资指数平稳。
#综合分析#
多个公寓新品牌入市|1月，多个公寓新品牌入市。如天津国资旗下津投资本推出的租赁住房品牌“城运城寓”正式投入运营；合肥高新区租赁住房品牌“高新云果”正式发布；城璟租住创新发布四大产品线:城璟·青舍、城·礼寓、城璟·悦居、城璟·臻享。
“城运城寓”首个项目正式投入运营。由天津国有资本投资运营有限公司旗下天津城市运营发展有限公司推出的租赁住房品牌“城运城寓”于1月1日正式投入运营。首个项目“遇嘉”仁湖里共计350余套品质长租公寓投入市场，未来将更好地满足片区内居民的租住需求。此次投入运营的仁湖里1号楼、10号楼为城运发展收购存量住房更新改造的长租性品质公寓。项目有共3种房型可供选择，分别是约54/61㎡精致一室一厅、约80/90㎡刚需两室一厅、约90/99㎡舒适两室一厅，屋内配套家具家电齐全，硬装、软装水平耐用可靠，可实现拎包入住。
城璟租住集团创新发布四大产品线。1月13日，据城璟租住官微，城璟租住集团2024年的发力点主要集中在宿合型与单人间产品线的打造。2025新征程开启，城璟租住集团持续夯实产品力，创新发布四大产品线：城璟·青舍、城璟·礼寓、城璟·悦居、城璟·臻享。 城璟·青舍是城璟租住集团打造的第一条产品线，旨在帮助更多劳动密集型企业或新就业群体解决在沪的基础居住需求。城璟·礼寓的产品理念是“给在外奋斗的年轻人的第一份礼遇”。城璟·悦居，为企业中层管理者、家庭型用户定制而来。城璟·臻享，解决企业高管的中短期商旅办公与度假休闲所需，是一个匠心打造的具备商务接待、娱乐休闲、独立办公等不同场景的综合型空间。
租赁住房品牌“高新云果”正式发布。在1月举行的合肥高新区“园驻民”解码赋能暨2025年度新质生态圈交流大会上，高新区租赁住房品牌“高新云果”正式发布。目前，高新股份运营的租赁住房已达9406套，累计服务各类人才超4万人。作为合肥高新区城市建设和产业升级的重要力量，近年来，合肥高新股份有限公司累计开发运营中国声谷、创新产业园、生物医药园等10多个特色主题产业园区，开发运营面积超500万平方米。同时，秉承“留住人才”“服务人才”的理念，推动完善高新区多主体供给、多渠道保障的住房保障体系建设。此次发布的“高新云果”品牌，寓意“云启万象，果硕千家”，旨在助力城市发展、引领人居潮流，成为服务城市、服务高新、服务人才的有力保障，实现人才与城市的共赢共进。
头部品牌加速布局租赁项目 ｜据亚洲旅宿大数据研究院统计，1月，长租公寓企业新开业项目累计超过150万间，其中TOP30企业累计开业房源量提升至120万间，占比到8成。其中头部品牌加速公寓和租赁项目的布局。
雅诗阁加快奥克伍德品牌发展步伐，2024年签约16个新项目。1月 24日，凯德置地投资（CLI）全资拥有的住宿业务部门雅诗阁有限公司（Ascott）加快了奥克伍德品牌的发展，在2024年签署了16个新项目，比上一年增长了30%。其中包括自2024年初奥克伍德品牌更新以来，已签约四个奥克伍德豪景酒店公寓项目。为了满足日益增长的商务休闲旅行需求，奥克伍德的品牌更新计划通过提供家内外的舒适体验，增强了对客人的吸引力，将商务和休闲融为一体。
雅诗阁的灵活混合式酒店模式是奥克伍德品牌的快速发展，该模式将全套服务式公寓的舒适与酒店住宿的奢华完美结合。奥克伍德公寓提供各种客房配置，以满足不同的旅行需求和住宿时间，还提供广泛的辅助服务，包括餐饮选择和会议设施。奥克伍德品牌组合目前包括近100家已运营和筹建中的项目，进一步巩固了其对商务休闲旅客的吸引力。奥克伍德的全球业务遍及14个国家和50个城市，在东京、雅加达、北京和马尼拉等主要门户城市以及热门度假胜地拥有强大的影响力。
瓴寓计划未来五年内在宁波运营保租房约12400套。1月，北仑城投集团、宁波挚青亚太城市服务有限公司与瓴寓国际签定战略合作，成立合资平台宁波市仑寓公寓运营管理有限公司，此举标志着三方将在当地长租公寓建设和运营展开深度合作。近年来，宁波坚持因城施策、租购并举，以“甬有安居”为标准，不断完善多元化住房保障体系，计划新筹建保障性租赁住房3万套（间）以上。此次，瓴寓国际与北仑城投集团达成战略合作意向，计划在未来五年内，依托合资平台分阶运营保障性租赁住房共计约12400套。双方将充分发挥各自优势，实现资源互补与价值共创。据悉，现阶段，瓴寓国际以杭州为阵地，在宁波、嘉兴、义乌等地投拓租赁社区项目，打造了中标澜芯里人才公寓（丁桥店）、荼锦公寓、澜芯里人才公寓（梅林店）、国瑞·翰香云庭、宁波城投柚米社区、义乌建投·璞寓等20个项目，管理房源2.2万余间，满足逾6万在杭人才安居需求，成为在杭州乃至浙江运营大型租赁社区最多的企业。
多家机构成立公寓管理公司｜1月，多地多家机构成立专职公寓管理公司，助力租赁产业规模化专业化管理运营。
正中集团成立公寓管理子公司。1月6日，据正中集团消息，深圳科兴美寓管理有限公司成立暨揭牌仪式成功举办。 据介绍，此次新设的深圳科兴美寓管理有限公司，作为正中集团业务拓展的重要一环，主要负责运营包括富通公寓、前海科兴公寓及光明科兴公寓在内的集团所持有的多项物业资产。 企查查APP显示，深圳科兴美寓管理有限公司经营范围包含：一般经营项目是：物业管理；住房租赁；物业服务评估；房地产评估；房地产经纪；房地产咨询；城市绿化管理；办公服务；经营民宿；酒店管理；广告设计、代理；数字广告发布；停车场服务。
随州市宜惠保障性住房有限公司成立，注册资本1亿元。1月21日，随州市宜惠保障性住房有限公司成立，法定代表人为柳建勇，注册资本为1亿元人民币，由随州市城市投资集团有限公司全资持股。经营范围为许可项目房地产开发经营。一般项目有以自有资金从事投资活动；非居住房地产租赁；市场营销策划；土地使用权租赁；住房租赁；物业管理；酒店管理；企业管理咨询。
中国诚通投资1亿成立丰科盈通住房租赁公司。1月，丰科盈通住房租赁（北京）有限公司在北京成立，法定代表人为张生铎，注册资本1亿元人民币。该公司的经营范围包括住房租赁、物业管理、酒店管理以及非居住房地产租赁等业务。丰科盈通住房租赁（北京）有限公司由中国诚通控股集团有限公司全资持股，后者是国务院国资委监管的中央企业。
公寓资产交易融资市场活跃 |1月，公寓资产交易融资市场依旧活跃，大宗交易市场公寓资产依然是重要投资标的项目。
新黄浦拟1.69亿出售上海微星住房租赁运营公司10%股权。1月22日，上海新黄浦实业集团股份有限公司发布关于转让上海微星住房租赁运营有限公司10%股权的公告。公告显示，新黄浦拟转让所持有的上海微星住房租赁运营有限公司10%股权，股权转让对价暂估为1.69亿元。交易对方为中汇金保一号（北京）城市租赁股权投资基金合伙企业（有限合伙）。
上海微星公司主要经营范围包括住房租赁；本市范围内公共租赁住房的建设、租赁经营管理；非居住房地产租赁；物业管理等。截至2024年7月31日，资产总额为15.87亿元，净资产为6.09亿元。新黄浦表示，有利于公司盘活资产，增强资产流动性及利用率，形成存量资产和新增投资良性循环，进一步推进公司发展租赁住房业务战略规划，有利于增加公司竞争，推动公司健康可持续发展。新黄浦预计此次交易将产生净收益约5000万元至7000万元之间，占公司2023年度经审计归属于普通股股东的净利润50%以上。
美国短租管理公司Fairly完成1010万美元的种子轮融资。美国短租管理公司Fairly1月宣布完成了1010万美元的种子轮融资。据了解，该公司由创始人Eric Breon与度假租赁领域的专家Subechya Person和Jeff Flitton共同领导，提供了一个综合性的SaaS平台，旨在促进度假租赁物业业主和服务提供商之间的高效合作。
租赁社区盘活存量资产 |1月，大量租赁社区入市，在深入租赁产业建设的基础上，也盘活了大量的存量资产，持续赋能区域高质量发展。
合肥安居集团建设的首个自建租赁社区项目春节后上市。1月10日消息，合肥安居集团建设的首个自建租赁社区项目承寓·桐华里春节后上市，正式对外招租。据了解，该项目位于合肥市包河区桐城南路与高铁路交会处，项目占地总面积为22319.25平方米，总建筑面积为61072.32平方米。项目包含3栋租赁住宅，共提供606套保障性租赁住房，规划精装房源建筑面积为60~85平方米，涵盖一室、两室等房型，满足不同阶段人群租住需求。
香投集团联手泊寓，成都最大租赁社区入市。位于成都市新都区的大型综合租赁社区，香投丨泊寓·院儿——大丰甫家社区即将入市，作为目前成都市最大的综合租赁社区，该社区不仅将推出超2000套租赁住房，同时还配有免费公共空间，以及近两万平社区商业和酒店，这样的“一站式租住服务”引起了成都新市民、新青年的广泛关注。 香投集团下属香城发展公司将持有的商业用地建成为租赁住房后，委托长租公寓头部品牌万科泊寓进行运营。社区地理位置位于成都市新都区大丰街道甫家一路148号，社区总面积超17万平方米，其中，租赁住房面积11万平方米，租赁住房就超2000间，更配有1000余个停车位。
雅诗阁签约入驻武汉光谷国际社区。雅诗阁有限公司与光谷国际社区签约，计划打造近500套公寓及酒店单元，为武汉光谷引入成熟的国际化住宿产品体系。该项目位于九峰一路以南、高科园二路以西，定位为“零碳社区·智慧社区·国际交往社区”，将设立一站式国际人才服务中心，打造武汉乃至华中的标志性国际社区及世界光谷国际交往客厅。项目于2023年上半年开建，目前主体结构已基本封顶，预计2025年10月完工。项目将按照国际化标准建设高端住宅、国际学校、国际幼儿园、国际医疗中心、体育馆、文化馆、商业配套设施等多种业态。项目涵盖多种户型，同时还配备全日制餐厅、健身房、咖啡厅、休闲廊、游泳池及多功能会议室等设施，为人才提供多元化、高品质、温馨便捷的居住生活空间。
中国东方联合中国诚通积极助力国有企业盘活存量资产。中国东方联合中国诚通通过国有企业土地资产盘活专项基金与珠海华发实业股份有限公司签署投资合作协议，顺利完成广东省珠海市保障性租赁住房项目投放，实现土地基金首个投资项目落地，助力国有企业盘活存量土地资产。该保障性租赁住房项目位于珠海市香洲区十字门商务区，紧邻澳门与横琴粤澳深度合作区，建筑面积共约3.9万平方米，将原办公业态改造为集中式长租公寓，并已纳入珠海市保障性住房体系，是珠海市首个“非居改居”并成功纳保项目，具有标志性和示范性意义。
中国东方与中国诚通将坚决贯彻落实金融服务实体经济宗旨，通过有效发挥土地基金功能作用，助力国有企业开展存量土地资产盘活利用，提高国有资产配置效率，努力打造“政府出政策、国企出资源、基金出资金”的合作范式，争取形成一批盘活利用国有企业存量土地资产的成功案例。
