时至2025年，政策对地产业释放的积极信号仍在持续。
2025年1月，多地政府针对保障性住房、公积金政策及存量房领域，推出了一系列优化措施并进行了相应的工作部署。中央会议也多次强调了城市更新的重要性，‘城市更新’因此成为了2025年地方两会上的热门话题。
而在此前的2月17日—2月19日，中国证监会提出“统筹做好房地产企业融资支持和债券违约风险防控”，国家金融监管总局提出要用好‘白名单’机制，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求，进一步在融资问题上表达积极态度，支持地产行业。
在9.26政治局会议对房地产市场提出“止跌回稳”的纲领后，市场对地产行业的稳定逐渐抱有信心。在一揽子政策的支持下，目前市场基本已不再质疑有关“止跌回稳”相关的政策效果和目标达成情况。但对于目前的市场来说，从“企稳”到“回升”之间要走多少路，或许才是影响市场信心的核心疑问。
随着2025年两会将近，如何推动地产行业的趋势从“L”型转向“V型”，成为市场关注的焦点。结合1-2月的地产数据情况，以及近期出台的地产政策，来看看2025年的地产业将如何演变？
01
二手房交易热度较高，持续性尚待观察
国家统计局数据显示，2025年1月，70个大城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二、三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。各能级城市新房、二手房价格同比降幅持续收窄，反映2024年四季度以来政策效应带动的成交量提升向价格端积极传导。
根据第三方研究机构中指研究院发布的数据，2025年1月，TOP100房企销售总额为2276.1亿元，同比下降3.2%，环比下降49.6%。从原因来看，由于2025年1月正值春节前夕，随着人员的休假和返乡进程，重点城市的楼盘来访量在1月逐周递减，降幅明显。
值得注意的是，房企销售数据的疲软，除了受到春节假期的影响外，可能还与前期政策效力的逐渐减弱有关。根据招商证券统计，春节后（1月29日—2月20日）的二手房成交数据较去年农历同期（2024年2月10日—3月3日）增加了33%，表现较好，但新房的数据表现则相对平淡，累计成交较去年同期减少19%。
而在二手房成交量持续走高的背后，其存续挂牌量整体依然维持在较高水平。考虑到2月-3月处于行业“小阳春”的季节性需求释放，招商证券预计行业或可维持“供需两旺”的平衡，但后续到4月的市场基本面则需要进一步观察。若4月需求端降温，存量房价格或面临下行压力。
02
房企拿地热情回暖，或提振地产业信心
在房屋销售之外，1月各大房企的拿地热情比较超出市场预期。2025年1月，TOP100企业拿地总额1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年由负转正。其中，北上广深等一线城市的土地推出以及土地交易均较为活跃，一线城市住宅和商办用地土地出让金同比增长超10%，且有多宗较高总价地块成交。
根据中指研究院的数据，2025年1月，招商蛇口以179亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以169亿元新增货值位列第二，中海地产新增货值规模为130亿元，位列第三。且值得关注的是，相较于过去由央国企牵头拿地的市场环境，2025年1月的土拍市场中，不少沉寂的民营房企也开始对拿地一事表现出积极的态度。
且截至2月下旬，地方土拍的热情依旧表现较为高涨。2月25日，杭州在蛇年进行了第三次土地拍卖，共成功出让3宗住宅用地，总面积达到29.3万平方米，起始总价46.68亿元，最终成交总额约为67.98亿元，平均溢价率更是高达45.6%。2月20日，上海迎来蛇年第一批次土拍共出让4宗涉宅用地，总出让建筑面积22.7万平方米，起拍总价119.24亿元，最终4宗地全部溢价成交，总价159.26亿元，平均溢价率25.5%。
可以看出，得益于2024年四季度的政策扶持，地产行业的基本面改善提振了房地产企业的投资信心，土地交易开始呈现出溢价交易的趋势，这对于后续新房以及土地交易的价格改善或能起到提振的效果。
但需要注意的是，交易较为火热的地区也大多是北上广深，或是杭州、成都等地块较为优质的城市，其本身就属于竞争较为激烈的地块，不同城市的情况本就存在较大差异，对于房屋去库较多的三、四线城市，其土地交易的回暖可能还需要更多时间。
03
关注土地收储进展对地产供需的调节
从全局来看，土地收储的加速或是支撑2025年楼市从“企稳”到“回升”的重要因素。2024年10月，财政部首次提及专项债用于土地储备、收购存量商品房事项，而2024年末的中央经济工作会议提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”为专项债用于存量土地收储提供政策依据。
从地方政府的反应来看，多个地方政府发布了拟收储土地及商品房的公告，此举旨在加速当前房地产库存周期的去化进程。其中，广东和北京地区的土地收储规模尤为显著，特别是北京的相关公司。广东省包括广州在内，共有15个城市发布了运用专项债收购存量闲置土地的公告，截至2月10日公示了161宗土地，涉及土地面积685万平方米。而截至2月18日，北京发行的4963亿元专项债中，共有116亿元债券用于土地储备，涉及北京市本级的25个项目。
从库存方面来看，根据上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》，2024年1月，全国百城新建商品住宅库存规模约为5亿平方米，环比减少0.5%，同比减少4.2%，已出现连续12个月的同比下降态势。一方面来说，这与房地产市场的看房销售回暖有关，另一方面，或也涉及自2024年10月以来不断推进的存量房收储工作。随着房地产业的库存压力逐步释放，全年房地产市场的供求关系也有望逐渐平衡。
在土地收储之外，2024年的中央经济工作会议将“大力实施城市更新”列为2025年的重点任务，这同样是今年地产行业力争“回升”的重要渠道。而在2024年10月，住建部在国新办发布会上明确表示，允许地方发行专项债作为资金支持，将专项债用于城中村/危旧房改造。预计在2025年，有关棚户区改造、三旧改造、城中村改造、市政基础设施改造相关的地产业务或成为助力。
根据高盛的预测，2025年地方专项债发行量将达到4.7万亿元，相较于2024年的3.9万亿元高出20%以上。这表明可能有更多的地方专项债将用于回购住房库存，这是稳定房价的条件之一。
可以预期的是，在未来增量财政的不断支持下，不同层级的城市将因地制宜，进一步扩大收储的范围，对已建成的存量商品房，甚至是在建的期房进行收储。而2025年—2026年两年，则是土地收储/存量商品房收储政策的主要落地期。尽管不同城市进展会有所差距，但去库存的大基调有望成为地方城市房价回升，市场信心回暖的重要支撑。
04
国资兜底信号释放，能否抬升公司估值？
最后，来聊一聊有关地产行业的上市公司。在2024年末-2025年初，地产业较为关注的其中一个事件，便是国资对万科的支持。在地产行业持续承压的背景下，万科在2024年逐渐显现出流动性方面的压力，而深圳国资委为其注资、站队的举措，则传递了一个较为强力的支撑信号，意味着国资背景将更直接地干预面临违约风险的开发商。
在2月21日晚，万科再度公告获深铁集团42亿元借款用于偿债。而截至目前，深铁集团已经向万科连续提供合计70亿元低息借款。而在此前的新闻发布会上，深圳国资委也明确表态，市属国资国企“有足够子弹”支持万科稳健发展。在笔者看来，国资对重点公司的支撑，也是市场不再质疑地产业“止跌企稳”的重要因素。
从市场估值角度来看，截至2月21日，港股市场中市值超过100亿元的房地产开发上市公司共有14家。除去建发国际（1908.HK），其余公司均处于破净状态。在经历三年的下跌后，有些公司的每股净资产甚至数倍于其股价。
究其原因，是因为地产公司的大部分资产构成中包含土地/房产储备，而这类资产在近年来的价格回落预期较高，使相关上市公司的资产存在、高估的风险。而更核心的原因在于，股票终究是反应未来预期的金融工具。在行业前景不明的背景下，消费意愿低迷的环境下，市场自然不愿意为了“走在下坡路上”的资产掏钱。而随着地价/房价维稳，影响公司的估值逐渐稳定，其股价走势或许也会迎来好转。
仍需强调的是，地产的企稳以及后续的回升，实际上都非常依赖政策的落地以及所谓的“市场信心”，而这两项在执行过程中是会存在不稳定因素的。出清过剩供给、稳定房价，推动地产公司的价值回升，这是从政策出发所看到的前景。但市场实际会演变成何种样貌，还需要时间来验证。
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