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北京的「好房子」，还在半推半就，披着一层神秘面纱。
这层神密面纱到底是啥？背后又有开发商哪些不便明说的背后秘密？我们今天就来揭密真相。
先说现状。到目前为止，架空层和风雨连廊还少有现房实景，北京买房人更关心「好阳台」，讨论依然聚焦在阳台赠送的原始认知：
阳台部分一半面积计容，另一半面积赠送。
以交付时，将阳台封闭成为室内面积为最佳。
这里有两个问题，想看看大家的选择。
我们就以顺义、大兴、昌平等平原多点地区，常见的120㎡、550万左右房子为基准来说：
真相往往藏在钱里，藏在账本里，藏在政策文件里。
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再来问小伙伴一个问题：平时说的封闭阳台不都是半计赠送，是给购房者的「福利」吗？
真是这样吗？
要回答这个问题，需要把时针往前倒拔两周，来看一份很容易被忽略的重要官方文件细节。
正月十五元宵节那天，北京市规自委发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《要点》）。
之前的文件是要上马好房子，是表态摆姿势。这次是怎么干好房子，明确审批标准及管理尺度。
正式的说法是：之前的导则是指明方向，本次则是具体落实的依据。
但是，其中有一条细则被很多人忽略了，但又极其重要：
确定了阳台的设置尺度，以及各类阳台的计容标准。
这可是题眼啊。先来看文件是怎么说的：
大家最为关注的封闭阳台，是否能够只算一半面积，是北京楼市近几个月的争论焦点。
本次的《要点》，从官方给予了确认：
封闭阳台，半计面积。
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但是……
关键是后面，《要点》中对于阳台，有关于地价款的表述。
水平投影面积的1/2计容，没有问题，明确了大家的争论点。
但收取地价款的表述中，没有提到「1/2」。
这个「账」没对上。
也就是说，如果有封闭阳台，阳台面积的1/2，
开发商是要补缴土地款的。
还有一个细节：
全社区都做了封闭阳台，并且顶《要点》上限的套内10%来计算：
当项目设置封闭阳台时，开发商需要补缴4%的土地款。
这意味着，土地成本会比拿地时多4%。
成本增加，利润就会减少。
换句话说，方案刚确定，但房子还没卖，项目的利润就先折损了。
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我们都知道，开发商拿地，都有自己的目标利润率刻度。这个刻度是由集团高层制定的，地区公司不能随意调减。
所以在拿地前，地区公司会进行周密的可行性研究。主要目的，就在于确保项目可以达到集团的利润率要求。
达不到怎么办？特别是在市场下行环境里。
所以这部分补缴土地款造成的利润折损，肯定要补回来。
至于怎么补……
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先别着急发火，让我们先把账一点一点算完。
以去年平原地区成交的套均面积117㎡、平均单价4.5万元/㎡来算：
半个阳台，是20w。
也就是说，购房款中的40w，是用来买阳台的。
回到文章最开始的问题，
当赠送面积开始算钱了，40万买个阳台，还值得吗？
其实，政策出发点也很明确，阳台不建议封，特别是经过三年疫情后，更多人喜欢上了居家有阳台。
但是，对于刚需小户型，封阳台能增加室内面积，就有了家政间，就特别希望封阳台。
说到底，还是不同客群的诉求，在阳台封闭上拐个弯。
但是，阳台封闭如果加重了刚需买房人负担，封阳台依然没有便宜占。
那么，阳台到底封，还是不封？销冠100
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