今天讨论的话题就一点：
“2025年在济南买房会不会赔？”
因为某些你懂得原因，本文不太好给结论。
01
先讲这波小阳春。
这波小阳春本质就是一个局，而且是从上到下的局
如果你对这件事还存有疑问的话，请翻阅上一篇领秀城的广子。
当然很多人不明白这件事也正常，搁抖音看地产爽文看习惯了。
一听说“热啊““暖啊”，脑袋瓜子里的思想钢印就开始作祟了。
但是如果你真的这段时间到过售楼处，这波小阳春很明显分成三类：
第一类是红盘，像凤凰路沿线，有没有小阳春，对这类盘的影响不算大，只是这波小阳春加速了微微提价的过程。
这些房子没准是接下来硕果仅存的火苗。
第二类是相对稀缺的盘，这里指的不是价格高昂，而是在150W-200W区间的盘。
确实你想选新房不是那么好选，关于这点只要看过房的都有感触。
更关键的是，往往这类盘还加大了渠道合作力度，佣金这块有所提升。
第三类我认为是大多数，肯定要比2024年年底强，但是从我的观感看，明显不如2024年的小阳春。
这东西也有数据支撑，2025年前7天的消费券用了1059张，2024年前7天则用了1672张。
虽然预期有限，但是讲回暖是没有问题的，毕竟买房的人多了，实在不知道有些人为什么要否认这点。
所以，话还要说回来，用专业人士来讲，当下的小阳春和济南楼市，就是政策托举下的楼市。
这里的政策托举，指的是最近出台的一系列各类利好政策的汇总。
但是，这里指的注意的是，政策托举这四个字和现阶段房地产企稳回升的主旋律是分不开的。
正是因为济南楼市没有筑底成功，所以会跳出来层出不穷的政策。
一旦筑底成功，很明显，我们的旋律就该防止房地产过热过猛了。
既然是企稳，很明显，咱大济南的楼市没能保持稳定，也就是还没跌到底的意思。
那么，至于什么时候是底，或者说什么时候逆转，这东西是很难预测的。
有些人只顾着狂喷所有喊小阳春的自媒体
却忘了这个第一季度是极佳的出货时机。
注意，是出货。
当然了，明白人还是非常多的。
2024年4月份，济南链家网的挂牌量7.7万套，而现在的济南链家的挂牌量是8.2万套。
这仅是链家一家的挂牌量，大趋势是差不多的。
所以，这就比较可怕了。
在经历了2024年的首付降低、二手房成交量大增、上头不断吹暖风等系列利好的催化下。
房东们确实达成了共识：
抓紧把自己家的房子挂上去卖掉，这里面不乏前两年的次新房。
正如，只有成交价才能反馈房价真实走势。
房东大哥们的动作才代表了真实的走向。
更为明显的是，房东大哥做对了，因为最新的统计局数据显示，济南房价1月份迎来了21连降，二手房这块同比下降了10%。
所以你看了吗
2024年小阳春，2024年利好政策，并不耽误置业情绪的走低。
2025年同样有个小阳春，是吧
02
宏观大势讲完了，我们细化一点，看看二手房方面的具体表现。
现在买房的朋友基本都有个概念，现在买房是上车容易下车难...
想靠房子赚钱很难，但是被房子套牢那可真是太简单了。
文旅城有九千一平的房子，华山有很多房子已经不过万了
这些房源是个别等等，你但凡认识个能和你说实话的中介。
你会发现，这种下滑曲线是非常明显的。
可能九千真的是太过吸引眼球了，但是那些越来越多，贴着1万起飞的房源又该怎么说呢？
看了两眼神武的龙誉城的成交价，已经跌破开盘价了，让业主群里一阵惊呼。
说开盘价也不太准确，应该属于历史新低，跌破了龙誉城最后那波清盘价。
值得注意的是，这些盘当年或现在都属于市场红盘。
像是好多的边角料区域，完全无人无人问津的状态。
什么全福啊什么孙村啊什么南北康上古小区啊等等。
这些东西我就不上图了，你自己去看就好了。
包括这段时间，像CBD啊、盛福啊、汉峪啊明显二手房出货速度加快。
好多人光说房子好卖了，他不告诉你原因。
这些地方动辄三百万，动动身子就是几十万的盈亏。
二手房更加合适啊，现房发售，扣完资金成本，扣完利息成本，远比新房合适。
而且这几个地儿吧，还出现了一个NB的现象。
房东诚心卖房会直接挂出来小区最低价，这更是一定程度上击溃了其他业主的心理动态。
03
第三点也是接第二点
我作为从业了15年的老济南地产人，这些年济南新房出现了一个极大的问题，升级换代太快。
大家可以掰着手指头算算，可能不太恰当。
从大高层高低配转到小高，少说用了十年以上。
而小高层普及就这几年的事，这也是彻底将大高层妖魔化的肇始。
更夸张的是居住细节的提升（只能说细节，还不能讲完全是功能）
社区大门一年比一年宽
外立面一年比一年豪华
从没会所到有会所再到下沉式会所再到下沉式水系会所
讲几个细节：
前些年我去参观润府，门口有绿翡翠颜色的奢石
当时推广还说是济南首创。
首创了没几个月，我在保利龙湖等盘上就看到了同样的材质。
仁恒当年号称首次亮相济南的落地窗工法
这才过去的几年，不能讲比比皆是，但是的确不新鲜了。
济南这波内卷让买房者住的越来越好，但同样造就了另外一个问题：
新能源汽车叫做年年出新款，背刺老业主，BYD前几天来了波智驾普及，让老车主都懵圈了..
房地产界叫做买完即过时，新房只要变二手就亏起来。
瞅瞅和谐的天空之境和什么天禧远洋万和府时光印象，那是一道局吗？
（当年高呼1.8的时光印象便宜，好家伙现在都不到1.8了）
在几年前，那可是“优质资产，稀缺资产”
04
第四点算是提示或者说总结。
手里有垃圾资产或者家里真困难的人一定要看好。
前几年济南建设了大量租赁保障房，已经把唐冶雪山的租金拉下来了几百块。
这几件济南再盖可对外销售的保障房，而且价格是保本微利。
这几天刷短视频贼搞笑，讲北湖的某盘从一万五六开始卖一万冒头了。
掀桌子论，史上第一性价比都快喊出来了。
我认为这盘是明显的价值回归，容积率这么高，地段也一般（不一定比文旅城强）
这个价也非常正常，况且北湖真就有可销售的保障房。
对北湖的盘来说，几百套房倒不算什么，可怕的是会重构区域房价体系。
最后
你以为我讲了这么多是为了什么。
抓紧把您们家的垃圾资产趁着热乎劲搞出去...
别成天什么评论区唱腰斩了，抓紧吹吹小阳春，把房子搞出去才是真。
最后推荐个这几天在看的美剧，侠探杰克，比咱这大荧幕多了点男性荷尔蒙。
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