随着2025年的悄然到来，中国楼市正站在一个前所未有的十字路口，经历着一场深刻而复杂的变革。新房市场与二手房市场，这两大房地产市场的支柱，均呈现出明显的调整态势。新房销售面积下滑，房企不得不大幅降价促销；二手房挂牌量激增，价格也是持续走低。面对这一波澜壮阔的市场变化，购房者和投资者心中充满了疑惑：房价未来究竟是涨是跌？现在，是时候买房还是卖房？
楼市风向已变：投资时代落幕，房价回归理性
回望过去，著名经济学家马光远在2021年就曾预言，房地产作为中国最佳投资品的黄金时代已经一去不复返，房价将逐步回归其居住的本质属性。如今，这一预言正逐渐成为现实。市场不再迷信“房价只涨不跌”的神话，而是步入了一个新的调整周期。
各地房价普遍下降，降价幅度之大，令人咋舌。广东惠州的部分楼盘，价格更是直接“打骨折”，降价幅度高达50%。二手房市场同样不容乐观，多地挂牌量突破历史新高，重点城市的挂牌量普遍超过万套。以上海为例，部分商品房的单价已从2021年的高点10多万元/平方米，跌落至6-7万元/平方米。这些数据无一不在昭示着，房地产市场的“赚钱效应”正在迅速消散，房价的投资价值正被逐步削弱。
未来房价下行的三大逻辑
对于未来房价的走势，多数专家都持“稳中有降”的观点，这一趋势背后有着三大坚实的逻辑支撑。
其一，城镇化进程的放缓。过去20年，中国房地产市场的繁荣，很大程度上得益于城镇化带来的庞大购房需求。农村人口大量涌入城市，使得楼市长期处于供不应求的状态。然而，截至2023年，我国的城镇化率已达到65%，这一数字已接近欧美国家70%左右的水平。这意味着，未来城镇化带来的购房需求将大幅减少，市场刚需的支撑力将明显减弱，房价很难再出现大规模上涨的行情。
其二，人口老龄化与少子化的双重压力。人口因素，始终是决定房地产市场长期走势的关键变量。当前，中国已迈入深度老龄化社会，60岁以上的老年人口在2022年底已达到2.8亿，预计2025年将超过3亿。这部分人群大多已拥有自己的住房，因此不会再增加新的购房需求。
与此同时，中国的新生儿出生率持续下滑，2022年出生人口仅为956万，2023年预计不足850万。未来，适龄购房人群将持续减少，年轻家庭的改善性购房需求也在下降。在这种人口结构的变化下，房价上涨的动力已被大大削弱，反而将面临更多的下行压力。
其三，保障性住房的加速入市。政府正在加快保障性租赁住房、共有产权住房等政策性住房的建设步伐，为低收入群体和外来务工人员提供住房保障。这意味着，未来很多年轻人和中低收入群体将不再完全依赖商品房市场，商品房的需求将被大幅分流，进而影响房价。特别是在核心城市，大量保障房的入市将进一步减少购房需求，商品房的投资价值将大打折扣。未来，房价将更多地取决于真实的居住需求，而非投资炒作。
2025年：买房还是卖房？这是一个问题
面对房地产市场的深度调整，2025年的房地产投资者该如何抉择呢？
对于那些手上握有多套房产，或者买房主要用于投资的投资者来说，建议尽快出售。随着市场供应的增加和需求的下降，未来房价大概率将呈下降趋势，持有房产的投资回报率将进一步降低。特别是在一些库存压力较大的城市，如果不尽早出售，房价可能会继续走低，未来想要高价卖出将更加困难。
那么，对于刚需购房者来说呢？如果买房是为了自住，尤其是为了长期稳定居住，那么可以根据自身的经济情况谨慎入手。2025年，楼市政策可能会继续调整，房价仍有下行空间。因此，建议购房者挑选性价比高的房源，避免盲目追高。
对于投资客来说，2025年显然不是一个适合买房的年份。楼市短期反弹的可能性较低，长期来看，房价“稳中有降”是大趋势。投资者需要更加谨慎地评估市场风险，避免盲目入市。
楼市进入调整期，房价回归居住属性
2025年，楼市的主旋律已经愈发清晰：投资属性减弱，居住属性增强，房价长期回归理性。这意味着，未来的楼市将不再是“买到就赚到”的投机市场，而是要回归到真正的居住需求上来。
对于普通购房者而言，刚需买房应更加理性地挑选房源，考虑周边配套设施、交通状况、教育资源等多方面因素。投资买房则需谨慎入场，充分评估市场风险和投资回报。而对于那些持有多套房产的投资者来说，则需尽早做出决策，避免资产贬值的风险。
楼市正经历着周期性的调整，市场将逐步回归健康、理性的状态。这是房地产市场发展的必然规律，也是市场经济自我调整、自我完善的过程。在这个过程中，我们需要保持理性的态度，客观看待市场变化，根据自身情况做出明智的决策。
